出品 | 搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者 | 王澤紅

“當(dāng)下樓市處于底部徘徊階段，脈沖式的表現(xiàn)非常明顯，未來(lái)的大趨勢(shì)一定是明確的，明年下半年或者是后年，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)一定會(huì)往上走，但走幅不會(huì)太高?！?/p>

“今年四季度到明年上半年，對(duì)于自住人群而言，是一個(gè)買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)?！?58安居客研究院院長(zhǎng)張波說(shuō)道。

11月1日，據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)，10月份全國(guó)商品房成交同比、環(huán)比實(shí)現(xiàn)“雙增長(zhǎng)”， “銀十”變“金十”，是2007年起首次“銀十”超過(guò)“金九”。

尤其是一線(xiàn)城市，繼上海、廣州、深圳9月底接連發(fā)布樓市新政后，新房、二手房成交均實(shí)現(xiàn)了爆發(fā)性增長(zhǎng)，10月成交量增長(zhǎng)驚人超預(yù)期：

一個(gè)月內(nèi)，北京二手房成交超2.25萬(wàn)套，創(chuàng)19個(gè)月以來(lái)新高，上海成交達(dá)2.37萬(wàn)套，均突破1.5萬(wàn)套榮枯線(xiàn)；深圳賣(mài)出2.1萬(wàn)套房，新房認(rèn)購(gòu)超1.3萬(wàn)套，新房網(wǎng)簽量創(chuàng)下近35個(gè)月新高；廣州新房銷(xiāo)售翻番。

從這個(gè)成交態(tài)勢(shì)看，一線(xiàn)樓市是否已觸底回暖？購(gòu)房者的心理發(fā)生了哪些變化？房?jī)r(jià)是否已經(jīng)筑底？當(dāng)下是買(mǎi)房的合適時(shí)機(jī)嗎？一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎？帶著這些問(wèn)題，在一線(xiàn)城市樓市新政滿(mǎn)月之際，搜狐財(cái)經(jīng)連線(xiàn)張波，進(jìn)行了一場(chǎng)深入對(duì)話(huà)。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波

以下為搜狐財(cái)經(jīng)與張波對(duì)話(huà)精編

從成交量來(lái)看

一線(xiàn)城市樓市已觸底回暖

搜狐財(cái)經(jīng)：自9月底以來(lái)，一線(xiàn)城市新房和二手房成交暴漲，尤其是二手房，北上廣深集體沖破榮枯線(xiàn)，從這個(gè)成交態(tài)勢(shì)看，一線(xiàn)樓市是否已觸底回暖？

張波：首先，樓市所謂的底部，每個(gè)城市都有，同一個(gè)城市的不同板塊也有差異，同一個(gè)板塊里邊不同項(xiàng)目也有差異。

如果有人跟你說(shuō)，當(dāng)下就是底部，你可以去買(mǎi)，這種話(huà)完全不用聽(tīng)，當(dāng)下的樓市不同于過(guò)往，各個(gè)城市不會(huì)同漲同跌，現(xiàn)在一線(xiàn)城市與二線(xiàn)有差別，一線(xiàn)內(nèi)部又有差異，千萬(wàn)不要對(duì)市場(chǎng)做籠統(tǒng)的判斷。

其次，從整體面來(lái)看，市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了回暖跡象，一線(xiàn)城市10月新房、二手房成交量暴漲，明顯超過(guò)9月，尤其是深圳，新房成交量的漲幅非常明顯。從成交量來(lái)看，可以認(rèn)為當(dāng)下已經(jīng)出現(xiàn)觸底回暖、止跌反彈跡象，預(yù)估11月和12月很有可能繼續(xù)保持這個(gè)態(tài)勢(shì)。

因?yàn)榕R近年底，開(kāi)發(fā)商又到了完成銷(xiāo)售任務(wù)、沖業(yè)績(jī)的節(jié)點(diǎn)，打折促銷(xiāo)的新房項(xiàng)目會(huì)增多，從而帶動(dòng)成交量上漲；但二手房市場(chǎng)每年四季度比較冷，成交量會(huì)有所下滑。不過(guò)，從新房與二手房整體來(lái)看，一線(xiàn)城市在今年四季度還是觸底回升的態(tài)勢(shì)。

搜狐財(cái)經(jīng)：從一線(xiàn)城市10月成交量來(lái)看，廣州和深圳新房成交量高于二手房，而北京和上海則反之，背后有什么邏輯？

張波：深圳的新房、二手房成交量都有比較明顯的增長(zhǎng)，是一線(xiàn)城市當(dāng)中復(fù)蘇最明顯的，因?yàn)榇饲暗妮^多、房?jī)r(jià)回調(diào)力度也大，部分小區(qū)跌幅甚至在40%以上，所以房?jī)r(jià)下降的空間越大，后續(xù)回升至正常價(jià)格的動(dòng)力也越強(qiáng)。

北京與上海的二手房，則是市場(chǎng)的議價(jià)空間更大，有一個(gè)比較明顯特點(diǎn)，在北京上?，F(xiàn)在換房的需求非常集中，這首先就需要把自己手里的房子賣(mài)掉，對(duì)于這類(lèi)人群而言，賣(mài)便宜點(diǎn)沒(méi)關(guān)系，只要看到自己想買(mǎi)的房子也便宜了，就愿意以便宜價(jià)格把手里的房子賣(mài)掉。

此外，對(duì)于上海和北京而言，換房有一個(gè)難度，不是想買(mǎi)的新房都有，以北京為例，五環(huán)內(nèi)新房項(xiàng)目很少，上海也一樣，中環(huán)以?xún)?nèi)能看中的房子價(jià)格非常高；也就造成北京和上海的改善人群，很大一部分只能在二手房層面滿(mǎn)足需求，改善房買(mǎi)的也是二手房，所以二手房成交量明顯。

廣州則不同，換房時(shí)有更多可以選擇的新房產(chǎn)品，而且廣州新房賣(mài)的比較好，還有一點(diǎn)非常有意思，70-90平方米的房子能造出“四室”，并不是開(kāi)發(fā)商把每個(gè)房間做的足夠小，而是得房率可以超過(guò)100%。

不要指望買(mǎi)在最低點(diǎn)、賣(mài)在最高點(diǎn)

這是不可能的

搜狐財(cái)經(jīng)：從目前來(lái)看，房?jī)r(jià)是否已經(jīng)筑底？

張波：人的心理都是這樣，賣(mài)的時(shí)候擔(dān)心賣(mài)便宜了，買(mǎi)的時(shí)候擔(dān)心買(mǎi)的貴，這是很正常的。但我要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，不要指望自己買(mǎi)在最低點(diǎn)，賣(mài)在最高點(diǎn)，這是不可能的，這是一種美好理想，但是不存在，極個(gè)別人可能踏準(zhǔn)，但群體性都賣(mài)在高點(diǎn)、買(mǎi)在低點(diǎn)，那誰(shuí)去在高點(diǎn)接盤(pán)，所以不可能。

如果是換房需求，那無(wú)所謂賣(mài)在高點(diǎn)，還是買(mǎi)在低點(diǎn)。為什么呢？因?yàn)檎嬲袚Q房需求群體，很少有人賣(mài)房后，租房住三五年再去買(mǎi)房，這種可能性非常小，不可能一直等著。大多情況是，賣(mài)房?jī)蓚€(gè)月之內(nèi)就一定會(huì)再買(mǎi)房，這是正常的換房操作。

在這種情況下，除非兩個(gè)月之內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大的變化，才會(huì)產(chǎn)生比較大的損失，否則沒(méi)什么影響，因?yàn)橘u(mài)的便宜時(shí)，再買(mǎi)也便宜；賣(mài)的貴時(shí)，再買(mǎi)時(shí)也貴。

所以換房群體不要太在意當(dāng)下是什么節(jié)點(diǎn)，更重要的是，自己是否真正有換房需求。尤其是與學(xué)區(qū)相關(guān)的換房需求，很多人結(jié)婚時(shí)沒(méi)考慮學(xué)區(qū)因素，到孩子出生要上學(xué)時(shí)就想換房，這類(lèi)需求則需要謹(jǐn)慎，因?yàn)閷W(xué)區(qū)政策，各個(gè)城市包括一線(xiàn)都在調(diào)整。

第二類(lèi)較為明顯的換房需求，是以小換大，我們看到的線(xiàn)上數(shù)據(jù)很清晰，10月份的新房和二手房搜索中，找“三室”戶(hù)型的占比持續(xù)提升，每個(gè)月提成的比例都在1%至2%。

第三類(lèi)換房需求是“降級(jí)型換房”，但是量不大。這類(lèi)家庭原先可能住三室或四室，五六十歲人群比較多，但隨著子女成家立業(yè)、搬離出去單獨(dú)居住，認(rèn)為住大房子的意義不大了，就回去換小戶(hù)型房子，手里還會(huì)多出一筆錢(qián)作為靈活配置自用，但這個(gè)占比不高。

所以，在人生的不同階段，匹配不同的住房戶(hù)型，這是最合適的。

最后一類(lèi)需求就是投資人群，想把手里的房子變現(xiàn)，這類(lèi)人群其實(shí)更關(guān)注當(dāng)下房?jī)r(jià)是不是處于最合理的區(qū)間狀態(tài)，資產(chǎn)處置收益能不能最大化。

對(duì)于這類(lèi)人群，我的建議是房?jī)r(jià)不可能再出現(xiàn)所謂的大漲行情，包括一線(xiàn)城市也是如此。房?jī)r(jià)以維持穩(wěn)定為主，每年會(huì)有漲，但漲的幅度肯定沒(méi)有原來(lái)那么高。如果秉持這樣一個(gè)觀點(diǎn)，賣(mài)房只是想落袋為安，那今年賣(mài)和明年賣(mài)價(jià)格不會(huì)差太多。

投資人群還有一類(lèi)收益也可以考慮，就是將房屋出租，如果租金低于1%，建議直接將房子賣(mài)掉獲利；如果租金收益率在3%以上，且租金持續(xù)穩(wěn)定，可以考慮長(zhǎng)期持有。

搜狐財(cái)經(jīng)：從您的角度看，10月成交突破新高，購(gòu)房者的心理發(fā)生了哪些變化？

張波：從當(dāng)下購(gòu)房者的心態(tài)來(lái)看，購(gòu)房更加堅(jiān)定的是改善人群。當(dāng)下市場(chǎng)最猶豫的一批人是首套置業(yè)者。因?yàn)閷?duì)于改善人群而言，付出的僅是差額成本，從90平到120平，只付了30平方米的房?jī)r(jià)；首套置業(yè)者則不同，一入手就要把所有的錢(qián)投入，變成一大筆的投入。

此外，首套置業(yè)者也會(huì)擔(dān)憂(yōu)，未來(lái)工作是不是穩(wěn)定，因?yàn)檫@類(lèi)人群大多較為年輕，剛進(jìn)入職場(chǎng)三五年左右，最多不超過(guò)十年；改善人群基本上在十年以上，工作會(huì)相對(duì)穩(wěn)定一些。

改善人群對(duì)于房?jī)r(jià)非常敏感，因?yàn)樗麄兪敲鞔_需要買(mǎi)房的，所以對(duì)房?jī)r(jià)非常敏感；對(duì)于首套人群，對(duì)于房?jī)r(jià)也敏感，但更多是對(duì)房?jī)r(jià)的大趨勢(shì)敏感，以及對(duì)自己的工作和收入是否穩(wěn)定。

雖然當(dāng)下出臺(tái)了很多利好政策，但還沒(méi)有讓所有的購(gòu)房群信心特別堅(jiān)決，只是讓一部分人當(dāng)下入場(chǎng)堅(jiān)決一些。

樓市目前在底部徘徊

今年四季度到明年上半年是買(mǎi)房好時(shí)機(jī)

搜狐財(cái)經(jīng)：當(dāng)下是買(mǎi)房的合適時(shí)機(jī)嗎？

張波：你永遠(yuǎn)不可能買(mǎi)在最底部，因?yàn)樵谧畹撞康臅r(shí)候，其實(shí)是大家信心最差的時(shí)候，是不會(huì)入場(chǎng)的，因?yàn)橛X(jué)得它還沒(méi)有在底部。但是你一旦開(kāi)始回升，知道它是底部的時(shí)候，基本已經(jīng)錯(cuò)過(guò)那個(gè)點(diǎn)了。所以，不用去想買(mǎi)在底部這件事情，越想越買(mǎi)不到底部。

如果一定要定義，我認(rèn)為現(xiàn)在是處于底部徘徊階段，徘徊就是有上有下，這一輪調(diào)整與以往最大的差別就是，往期漲跌非常清晰，漲就是漲，跌就是跌，當(dāng)中不會(huì)出現(xiàn)停頓、上下不定的情形。

這一輪調(diào)整，脈沖式的表現(xiàn)非常明顯，去年取消“認(rèn)房又房貸”后成交量回暖，然后下跌，今年517新政后又上漲，甚至不少城市的房?jī)r(jià)也有所上漲，7月、8月又下跌，9月底又開(kāi)始回升，所以是脈沖式的態(tài)勢(shì)，體現(xiàn)在當(dāng)下就是市場(chǎng)在底部徘徊。

在底部徘徊階段，未來(lái)的大趨勢(shì)一定是明確的，明年下半年或者是后年，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)一定會(huì)往上走，但走幅不會(huì)太高。今年四季度到明年上半年，對(duì)于自住人群而言，是一個(gè)買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)。

在當(dāng)下環(huán)境下，如果看中的房子能議價(jià)5%-10%，我認(rèn)為基本接近于底部。所以，與其判斷當(dāng)下市場(chǎng)是不是底部，不如去做好相應(yīng)的功課。什么叫做功課？就是想買(mǎi)的區(qū)域成交價(jià)是多少、成交量多不多、掛牌量高不高等，然后鎖定意向小區(qū)或房源。

以上海為例，整體房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲，二手房甚至在下跌，但徐家匯的東方曼哈頓這些項(xiàng)目，二手房房?jī)r(jià)在上漲。所以，一直等沒(méi)有用，大趨勢(shì)可能沒(méi)有漲，但如果你想要買(mǎi)的小區(qū)，由于位置不錯(cuò)、掛牌量減少，價(jià)格可能就會(huì)上漲。

所以，真正有購(gòu)房需求的人，不要僅看大趨勢(shì)的漲與跌，更需求盯緊自己想要買(mǎi)的區(qū)域，甚至是具體樓盤(pán)或項(xiàng)目。

搜狐財(cái)經(jīng)：一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)，會(huì)迎來(lái)一波上漲行情嗎？

張波：我認(rèn)為這個(gè)不用關(guān)注太多，如果房?jī)r(jià)每年的漲幅在2%左右，與存款利率進(jìn)行對(duì)比，那基本上就等于不漲，例如一套房子100萬(wàn)，每年漲2萬(wàn)，基本與銀行存款收益差不多，沒(méi)有形成真正的超額回報(bào)。

一線(xiàn)城市未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲，我認(rèn)為會(huì)略高于貸款利率水平。不要指望像2015年那樣，一年漲30-40%，這種情況不會(huì)再出現(xiàn)。

搜狐財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在有一些跡象，住建部近期提出100萬(wàn)套棚改貨幣化，以及存款利率再次下調(diào)后，“老破小”頗受追捧，既可以博拆遷，又能賺取租金。對(duì)這件事您怎么看？

張波：這件事的前提是哪些房子會(huì)被先拆？一是自主動(dòng)遷意愿比較強(qiáng)的小區(qū)，二是小區(qū)本身出現(xiàn)一些明顯的安全隱患，這種房子其實(shí)房子非常老，至少是在上世紀(jì)80年代以前，所謂真正的老破小，但這種房子一般也沒(méi)人買(mǎi)。現(xiàn)在比較搶手的“老破小”，大多是1990年之后的房子，房齡在30年左右。

可以去博拆遷，但時(shí)間成本不可控，可能會(huì)很長(zhǎng)，三年、五年、十年都可能。此外，拆遷帶來(lái)的收益，未必能達(dá)到預(yù)期。所以我個(gè)人是不建議購(gòu)買(mǎi)“老破小”博拆遷。

搜狐財(cái)經(jīng)：自9月底新政出臺(tái)后，很多房企和樓盤(pán)項(xiàng)目便取消折扣，或者宣布漲價(jià)，包括近期又有樓盤(pán)宣布11月1日起漲價(jià)，從您的了解來(lái)看，這是一種引流噱頭，還是真漲價(jià)？

張波：我說(shuō)一個(gè)很明確的觀點(diǎn)，如果是在房?jī)r(jià)上做動(dòng)作、宣稱(chēng)要上漲，99%都是噱頭。項(xiàng)目方會(huì)先把房子做價(jià)格處理，然后再漲價(jià)。

如果房?jī)r(jià)不漲，但是隱性成本增多，也是真正的漲價(jià)，例如“茶水費(fèi)”，目前有一些項(xiàng)目確實(shí)出現(xiàn)“茶水費(fèi)”，這種才是所謂真正嚴(yán)格意義漲價(jià)的項(xiàng)目。