震驚的數(shù)據(jù)！2024年1-9月全國(guó)法拍房掛拍量為494737套，同比增長(zhǎng)66.84%，掛牌金額超過(guò)5200億。

以往我們討論樓市，常常會(huì)忽略一類相對(duì)小眾的房型——法拍房。

近幾年，大環(huán)境不景氣，多家大型房企接連暴雷，各地成交數(shù)額更是一片涼涼。

然而就是在這樣市場(chǎng)行情趨冷、房?jī)r(jià)下跌、悲觀情緒彌漫的周期中，有關(guān)法拍房的消息總會(huì)頻繁出現(xiàn)。

近日，國(guó)信達(dá)數(shù)據(jù)發(fā)布2024年1-9月全國(guó)法拍房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，2024年1-9月全國(guó)法拍房掛拍量為494737套，同比增長(zhǎng)66.84%，掛牌金額超過(guò)5200億。

法拍房增多的背后是房產(chǎn)持有人的債務(wù)困境，或是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)釋放觸底，或與規(guī)模高達(dá)10.61萬(wàn)億的經(jīng)營(yíng)貸有關(guān)。對(duì)于不良資產(chǎn)行業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，法拍房數(shù)量增加，則會(huì)影響到金融機(jī)構(gòu)貸款抵押物的處置速度和價(jià)值變現(xiàn)。

掛牌量暴增，折扣率驟減

在不良資產(chǎn)行業(yè)，法拍房是最為常見(jiàn)的資產(chǎn)類型，即基于借款合同及金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)，被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋，主要由以下兩個(gè)原因形成：房貸違約，當(dāng)房產(chǎn)所有者無(wú)法繼續(xù)支付房貸，導(dǎo)致銀行或貸款機(jī)構(gòu)申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣房產(chǎn)以收回貸款。其次是抵押物拍賣：房產(chǎn)作為債務(wù)的抵押物，在債務(wù)人無(wú)法償還債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以申請(qǐng)法院對(duì)抵押的房產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制拍賣，以此來(lái)清償債務(wù)。

2024年開(kāi)年，法拍房數(shù)量就經(jīng)歷過(guò)一輪暴增，到第三季度，勢(shì)頭不減。今年1-9月法拍房掛拍量為494737套；同比增長(zhǎng)66.84%。

掛拍金額為5204.14億元；成交量為116223套，成交率為23.49%；成交金額為1746.89億；平均成交折扣率為77.17%，同比減少2.84個(gè)百分點(diǎn)。

表：2024年1-9月司法拍賣情況

在各類法拍房中，住宅用房占比最高，達(dá)48.47%。而住宅用房、工業(yè)用房成交率分別是33.21%、30.85%，商業(yè)用房成交率偏低，為17.68%。但從折扣率來(lái)說(shuō)，工業(yè)用房的成交價(jià)格是最高的一類。

表：2024年1-9月各類型房產(chǎn)司法拍賣情況

沖擊二手房影響抵押物價(jià)值

2024年1-9月40個(gè)大中城市掛拍量較高的城市是成都、重慶、武漢、鄭州、南寧，掛拍量分別是24827套、22886套、10495套、9859套、7265套;成交率較高的城市杭州、溫州，成交率分別是68.31%、63.31%；成交折扣率最高的城市是溫州，成交折扣率為94.29%；流拍率較高的城市分別是蘭州、西寧，均超90%。

黃奇帆曾說(shuō)如果市場(chǎng)上法拍房數(shù)量占比達(dá)到20%，就會(huì)影響整個(gè)片區(qū)/城市的二手房?jī)r(jià)格。

表：2024年1-9月全國(guó)40個(gè)大中城市法拍用房成交情況

40個(gè)大中城市法拍房平均報(bào)名人數(shù)較多的城市分別是溫州、杭州、上海。

表：2024年1-9月40個(gè)大中城市法拍房平均報(bào)名人數(shù)

2024年1-9月各類法拍房市場(chǎng)明細(xì)

一、住宅用房法拍情況

1. 總體概況

2024年1-9月全國(guó)法拍住宅用房掛拍量為239814套；成交量為79645套，成交率為33.21%%；成交金額為1083.31億元；平均成交折扣率為76.35%。與2023年1-9月相比，全國(guó)住宅法拍房掛拍量同比增長(zhǎng)29.61%，成交量同比減少1.05%，成交均價(jià)同比下降13.23%，成交金額同比下降10.12%，平均成交折扣率同比下降3.69百分點(diǎn)。

表：2024年1-9月住宅用房拍賣情況及同比

2. 城市情況

2024年1-9月全國(guó)已成交法拍住宅用房中40個(gè)大中城市掛拍量較高的城市是重慶、鄭州、成都、南寧、廣州，掛拍量分別是8922套、6952套、5449套、4103套、3276套；成交率較高的城市是杭州、寧波、溫州，均超75%；成交折扣率最高的城市是溫州；流拍率較高的城市分別是蘭州、西寧，均超85%。

表：2024年1-9月40個(gè)大中城市法拍住宅用房成交情況

二、商業(yè)用房法拍情況

1. 總體概況

2024年1-9月全國(guó)司法拍賣商業(yè)用房掛拍量136208套；成交量為24080套，成交率為17.68%；成交金額為504.18億元；平均成交折扣率為81.12%。與2023年1-9月相比，全國(guó)法拍商業(yè)用房掛拍量同比增長(zhǎng)39.07%，成交量同比增長(zhǎng)13.16%，成交均價(jià)同比下降33.30%，成交金額同比上漲2.22%，平均成交折扣率增加1.79個(gè)百分點(diǎn)。

表：2024年1-9月商業(yè)用房拍賣情況及同比

2. 城市情況

2024年1-9月全國(guó)已成交法拍商業(yè)用房中40個(gè)大中城市掛拍量較高的城市是成都、重慶、鄭州，掛拍量分別是4323套、4205套、2630套；成交率較高的城市是寧波、杭州，均超55%；成交折扣率較高的城市分別是哈爾濱、溫州；流拍率較高的城市分別是蘭州、西寧、貴陽(yáng)。

表：2024年1-9月全國(guó)40個(gè)大中城市法拍商業(yè)用房成交情況

三、工業(yè)用房法拍情況

1. 總體概況

2024年1-9月全國(guó)司法拍賣工業(yè)用房掛拍量為3342套，成交量為1031套，成交率為30.85%，成交金額為125.12億元，平均成交折扣率為89.26%。

與2023年1-9月相比，全國(guó)法拍房工業(yè)用房掛拍量同比增加66.84%，成交量同比增長(zhǎng)10.47%，成交金額同比下降7.65%，平均成交折扣率減少2.84個(gè)百分點(diǎn)。

表：2024年1-9月工業(yè)用房拍賣情況及同比

2. 城市情況

2024年1-9月全國(guó)已成交法拍工業(yè)用房中40個(gè)大中城市掛拍量較高的城市是重慶、天津，掛拍量分別是144套、126套；成交率較高的城市是廈門、溫州；成交折扣率較高的城市是南京、太原。

表：2024年1-9月全國(guó)40個(gè)大中城市法拍工業(yè)用房成交情況

法拍房涌現(xiàn)背后的深度思考

債務(wù)困境

法拍房的涌現(xiàn)，其核心原因在于：斷供與抵押。

像是投資者高杠桿購(gòu)房，未能承受日益沉重的還款壓力，最終導(dǎo)致資金鏈斷裂，房產(chǎn)被銀行或法院強(qiáng)制收回；以及商業(yè)失敗導(dǎo)致的企業(yè)主，他們用房產(chǎn)作為債務(wù)抵押，卻因經(jīng)營(yíng)不善而不得不將其拍賣以償還債務(wù)……

歸根究底，還是債務(wù)糾紛。

前段時(shí)間，千億資產(chǎn)的鼎益豐突發(fā)暴雷，公司宣布將投資者的資金全部轉(zhuǎn)化為“數(shù)字期權(quán)”，并明確表示停止提款和付息。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，在一個(gè)鼎益豐投資人微信群里，有近60人主動(dòng)表示，自己或者身邊的家人朋友抵押了房產(chǎn)貸款投資了鼎益豐，抵押房產(chǎn)貸款金額少的有50萬(wàn)，多的有1500萬(wàn)元。

在這種情況下，更多豪宅項(xiàng)目或?qū)⒚媾R被司法拍賣的命運(yùn)，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性。

根據(jù)中國(guó)執(zhí)行信息公開(kāi)網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，至2023年年末，失信被執(zhí)行人的數(shù)量已沖破861萬(wàn)大關(guān)。

這一驚人數(shù)字的背后，也側(cè)面預(yù)示著大量房產(chǎn)即將被引入拍賣市場(chǎng)。

根據(jù)蔡真等撰寫的《中國(guó)住房金融發(fā)展報(bào)告》，

中國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39％，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀?！?。

被忽視的風(fēng)險(xiǎn)

如今，法拍房市場(chǎng)的火爆，的確為投資者提供了難得的購(gòu)房機(jī)會(huì)，但，投資法拍房并非毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。

看似“便宜”的商業(yè)交易背后，很可能暗藏了“陷阱”。

首先，投資者在購(gòu)買法拍房時(shí)，需仔細(xì)查看房屋質(zhì)量，避免買入問(wèn)題房源。

說(shuō)不定圖片僅供參考，屆時(shí)，精裝搖身一變成毛坯了。

其次，法拍房可能存在產(chǎn)權(quán)糾紛。

雖然拍賣前期，負(fù)責(zé)執(zhí)行的法院會(huì)對(duì)房產(chǎn)情況進(jìn)行公開(kāi)展示，但仍有許多重要信息未明確告知。因此，有意向的投資者必須深入探究房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，在競(jìng)拍前仔細(xì)查看房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證、土地證等相關(guān)證件，確保房產(chǎn)的所有權(quán)無(wú)爭(zhēng)議。

最后是高昂的稅率轉(zhuǎn)讓費(fèi)問(wèn)題，之前鄭州有一位楊女士，曾花費(fèi)230萬(wàn)元在鄭州購(gòu)買了一套法拍房，但在辦理過(guò)戶的時(shí)卻被告知需要繳46萬(wàn)元的個(gè)稅……對(duì)此，各位投資者需提前了解并做好預(yù)算。

至于碰上被執(zhí)行人不能搬出房屋、甚至出手報(bào)復(fù)，以及一些風(fēng)水、運(yùn)勢(shì)的玄學(xué)問(wèn)題，那就見(jiàn)仁見(jiàn)智了，

大家只要記住：天上掉下來(lái)的不一定是餡餅，也可能是燙手山芋！