經(jīng)常看見有人分析成都各區(qū)域的房價漲跌。

其實，在樓市，其實有一套非?；A(chǔ)但又非常實用的，看短期內(nèi)的判價方法，就三步！

第一步，對比區(qū)域內(nèi)（小區(qū)內(nèi)）同類型產(chǎn)品戶數(shù)看二手房的掛牌量，戶數(shù)越少，掛牌量越多，房價下行壓力就越大。

第二步，看區(qū)域內(nèi)（小區(qū)內(nèi)）同類型產(chǎn)品目前的成交數(shù)據(jù)，成交量是否開始頻繁，如果掛牌量高，成交量還很少，那么房價下行的壓力會進(jìn)一步增加。

這兩步只需要打開二手房軟件，看掛牌量，看成交情況，在網(wǎng)上就能輕松完成。

如果你想進(jìn)一步確認(rèn)，那就是第三步，結(jié)合各小區(qū)的樓齡，實地去看一下區(qū)域空置率。

如果區(qū)域的小區(qū)交房已經(jīng)有一定年限，空置率還極高，再疊加上前兩點，大概率價格還有非常大的下調(diào)空間。

上述三點，其實就是看兩個指標(biāo)：交易價值和居住價值。

賣的人多，買的人少，說明交易價值差。

空置率高，說明居住價值低。

一個房子這兩頭都不占，降價不是理所應(yīng)當(dāng)？

而具體到成都，兩頭都不占的小區(qū)主要就集中在近郊（包括天府新區(qū)直管區(qū)）和遠(yuǎn)郊。

我是從2021年下半年開始，就在提醒成都的購房者以及房東，二手房市場方面的一些風(fēng)險和建議。

特別是天府新區(qū)以及其他近郊、遠(yuǎn)郊的二手房，我是做了大量的風(fēng)險提示。

（對成都樓市有興趣的朋友，建議到微信公眾號“不魚說房”看歷史文章，里面有很多成都樓市的分析和成都規(guī)劃信息，很有幫助?。?/p>

從最開始提醒大家早點賣，到后期提醒大家割肉也要早點賣。

可以說，很多二手房賣的越早，虧的就越少，但當(dāng)時很多人認(rèn)為我是故意黑某些板塊或者是小區(qū)。

其實，指出部分房產(chǎn)的問題和風(fēng)險，只是是我基于分析得出的觀點。

因為我有相關(guān)的樓市知識儲備，同時我一直在了解成都購房者的需求和成都樓市的動向，我對市場的理解和對市場變化的反應(yīng)速度，比普通購房者以及從業(yè)人員快，很正常。

不敢說結(jié)論性的觀點不一定對，但很多分析邏輯是沒有錯的。

我是看著很多小區(qū)，不到一年時間，價格一直降，結(jié)果二手房數(shù)量從還幾十套變成上百套。

甚至一些次新小區(qū)，可能樓齡也就才五年左右，小區(qū)總共就一千多戶，愣是掛了上百套二手房。

晚上實地去看，小區(qū)亮燈更是寥寥無幾。

這種情況，我跟你說要漲，我不昧良心嗎？

而且我今天再說一個以前沒有說過的觀點。

估計要不了幾年，成都的法拍房就會開始明顯沖擊二手房市場，特別是那些空置率高的房子。

目前法拍房還是一個小眾的領(lǐng)域，不像二手房，它沒有系統(tǒng)化，規(guī)范化的去理順。

考慮存在巨大信息差和風(fēng)險，所以購房者目前基本上除了買新房，絕大多數(shù)都還是看二手房，少有考慮法拍。

但等未來法拍房數(shù)量達(dá)到一定階段的時候，規(guī)范化，系統(tǒng)化就會成為趨勢，去了解法拍的人會變多，也會逐步影響二手房市場。

現(xiàn)在成都的法拍房可能近郊遠(yuǎn)郊還不多，但一些投資客多的區(qū)域，未來幾年法拍房多著呢。

前幾年一些投資客扎堆的區(qū)域，2020年和2021年把房價炒到高點，導(dǎo)致很多新房“表面筍盤”太多了。

最搞笑的是一些銷售、中介覺得自己是業(yè)內(nèi)人士，感覺自己專業(yè)的，看見有性價比就想沖，高杠桿也要買，鼓動親戚朋友借錢也要買。

想著有些房子便宜，自己囤著，然后高價賣就能賺。

結(jié)果前幾年限售，特別是對網(wǎng)紅盤，直接限售五年。

關(guān)門打狗。

起初看價格漲了，因為限售，看著自己的紙面財富漲，洋洋得意，但等能賣的時候，很多盤是眼睜睜看著二手房價一步步下跌，甚至跌破開盤價。

以為自己能高價賣出去，結(jié)果自己賣的就是高價，被套到最后，高杠桿之下還不上錢，就得上法拍。

最后還是說一下我個人的建議：

滿足我文章開頭三個條件的房子，能早點賣就早點賣，想要止跌，起碼在我看來，還早的很。

別覺得自己賣出去沒保本就不想賣，還認(rèn)為等等能漲起來。

賣房的價格和購房的成本，毛關(guān)系沒有，你買貴了沒理由讓后面這個買家來買單。

前幾年成都樓市火爆，高位套現(xiàn)的那批人，他們也不會因為早期買入價格便宜，就賤賣。

愿賭服輸。

如果一個房子降價還賣不掉，只能說明降得還不夠。

長痛不如短痛。

有時候，看似在不甘與嘆息中割肉離場，實際上是通過讓利，盡快轉(zhuǎn)移風(fēng)險，現(xiàn)在的低點，可能是未來的高點。

這些表面上的讓利，實際上是以退為進(jìn)。

房子的持有成本很高的，資金占用成本，利息成本，物業(yè)成本……

賠錢的水泥盒子，還真想留著當(dāng)傳家寶??？

至于哪些地方是你們認(rèn)為三點都占的，評論區(qū)可以聊聊！