文丨三娘子

房奴們盼了這么久，存量房貸利率總算是降了。

最新的政策是，存量房貸利率將大幅下調(diào)，平均降幅達(dá)到0.5個(gè)百分點(diǎn)，未來這一利率將被引導(dǎo)至接近新發(fā)放貸款利率水平。據(jù)初步估算，存量房貸平均利率從3.92%降至3.42%，對(duì)于持有100萬元商業(yè)貸款、期限為30年的家庭而言，每月月供將減少約280元，累計(jì)30年可節(jié)省高達(dá)10萬元的利息支出。

單就政策來看，無疑是一個(gè)巨大的、真金白金的利好。因?yàn)閷?duì)于所有有房的家庭和個(gè)人來說，這是非常直接的開支減少，可支配收入增加——哪怕每個(gè)月省下300塊，也夠一家人去餐廳吃兩頓了。

但也正是因?yàn)檫@樣，相比新發(fā)放的房貸利率下調(diào)利好房地產(chǎn)，存量房貸利率下降其實(shí)最大的利好還是消費(fèi)。而如果希望它對(duì)樓市真正產(chǎn)生影響，背后的鏈條還是很長(zhǎng)的——貸款人有更多的可支配收入，進(jìn)而增加消費(fèi)，消費(fèi)增加之后推動(dòng)零售、餐飲等行業(yè)發(fā)展，行業(yè)發(fā)展帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動(dòng)信心和預(yù)期增強(qiáng)，到了這一步，才會(huì)反哺到樓市。

市場(chǎng)當(dāng)然歡迎如此力度的利好，從9月24日當(dāng)天的A股、港股走勢(shì)就能發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)的信心得到了極大程度的復(fù)蘇。但對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇來說，真正的問題還是沒有得到解決——那就是房地產(chǎn)還會(huì)是一個(gè)增值的投資理財(cái)好選擇嗎？而這個(gè)問題才是關(guān)系到未來房?jī)r(jià)走向的關(guān)鍵所在。

01

對(duì)于存量房貸利率下調(diào)的呼聲已經(jīng)很久了，市場(chǎng)也普遍預(yù)期會(huì)調(diào)降，這是因?yàn)檫@項(xiàng)政策調(diào)整，符合絕大多數(shù)人的利益。

此前住建部旗下的中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)更是直接發(fā)文稱“基于房地產(chǎn)形勢(shì)和市場(chǎng)調(diào)研，我們持續(xù)發(fā)出調(diào)整的呼吁，非常時(shí)期，當(dāng)用非常之策?！蔽恼轮羞€提到，“房地產(chǎn)主管部門”再次向“貨幣部門”發(fā)出“申請(qǐng)?jiān)男盘?hào)”。

在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板，有很多地方的網(wǎng)友留言咨詢當(dāng)?shù)劂y行能否降低存量房貸利率。比如，今年7月，有西安地區(qū)網(wǎng)友留言稱：“能否繼續(xù)降低存量房貸利率，目前4.2%仍然較高，調(diào)整至2%左右是否可行？”有云南紅河網(wǎng)友留言稱“自2024年5月25日起，國(guó)家取消首套、二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，實(shí)現(xiàn)房貸利率市場(chǎng)化。那么存量房住房商業(yè)貸款的利率2025年1月1日起是否會(huì)下調(diào)貸款利率？”

現(xiàn)在這些問題都有了答案。響應(yīng)民之所呼，貨幣政策終于還是打開了工具箱。接下來，就是等待各個(gè)地方跟進(jìn)披露落實(shí)了，降低已經(jīng)只是時(shí)間問題，其中已經(jīng)沒有了任何改革阻力。

因?yàn)閺亩喾絹砜?，降低存量房貸利率的共識(shí)是有的——哪怕是看起來短期損失比較大的銀行，也有充分的動(dòng)力去響應(yīng)利率的降低。

近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的走弱和銀行儲(chǔ)蓄存款利息的下降，提前還貸成為了不少貸款人的選擇。盡管提前還貸短期內(nèi)可以減輕個(gè)人的債務(wù)負(fù)擔(dān)，但對(duì)于銀行而言，這并不是理想的局面，因?yàn)檫@不僅減少了銀行的利息收入，還可能增加其流動(dòng)性管理的難度。

此外，一些因經(jīng)濟(jì)壓力而無法按時(shí)償還房貸的現(xiàn)象也日益增多，這不僅對(duì)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量構(gòu)成了威脅，還可能引發(fā)更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。在這種背景下，降低存量房貸利率不僅可以減輕借款人的負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)其還款意愿，還有助于減少斷供的情況，從而降低銀行的不良貸款率，穩(wěn)定其資產(chǎn)質(zhì)量。

因此，降低存量房貸利率、增強(qiáng)樓市信心對(duì)于銀行業(yè)來說同樣十分緊迫。通過減輕借款人負(fù)擔(dān)，可以增強(qiáng)其還款能力和意愿，減少提前還款的現(xiàn)象，從而維護(hù)銀行的穩(wěn)定收益。同時(shí)，通過提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，也有利于銀行資產(chǎn)質(zhì)量的改善，確保金融體系的安全與穩(wěn)定。

02

這幾年的新購房者可能并不能理解為什么市場(chǎng)對(duì)于存量房貸利率下調(diào)的呼聲這么高，那是因?yàn)楹芏嗳瞬⒉恢肋^去的存量房貸利率到底在什么樣的一個(gè)水平。

以北京為例，目前存量房貸利率多為4.3%-4.75%，新增商品房首套利率多在3.4%-3.5%，兩者利差可達(dá)80至135個(gè)基點(diǎn)。而在廣州、佛山、南京、蘇州、玉溪等地，部分銀行新推出“2”開頭商貸利率，刷新近年新增個(gè)人住房商貸利率下限。

但正如我們之前說的，相比新發(fā)放貸款利率下調(diào)，存量房貸利率對(duì)于樓市的影響其實(shí)遠(yuǎn)沒有它聽起來那么大，因?yàn)樗苯拥淖饔眠€是在于消費(fèi)的促進(jìn)、金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，而不是房?jī)r(jià)的上漲上。

存量房貸利率的下調(diào)，惠及的是已經(jīng)購房的群體，他們能夠享受到直接的財(cái)務(wù)節(jié)約，從而擁有更多的可支配收入用于消費(fèi)或其他投資。此外，存量房貸利率的下調(diào)還可以減少提前還款的現(xiàn)象，避免銀行面臨的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，并有助于維持銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性。同時(shí)，對(duì)于那些因經(jīng)濟(jì)困難而難以償還房貸的借款人來說，利率的下調(diào)可以緩解他們的財(cái)務(wù)壓力，降低斷供的風(fēng)險(xiǎn)，從而有助于銀行控制不良貸款率。

這幾年來，各地的老賴數(shù)量都在不斷增加。這顯然不是一個(gè)好的信號(hào)。換句話說，這次的金融一攬子政策出臺(tái)除了基本沒有什么改革阻力之外，從宏觀情況來看，其實(shí)已經(jīng)是到了千鈞一發(fā)之際。

站在這個(gè)角度來說，未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)其實(shí)是不好預(yù)測(cè)的。因?yàn)檫@一次的一攬子政策盡管明顯有效，但能否在一系列傳導(dǎo)機(jī)制之后抵達(dá)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)還是一個(gè)未知數(shù)。