文丨韓韓（作者系藍媒匯創(chuàng)始人）

千呼萬喚，央媽終于聽勸，吐血放出大招。

一是存量房貸利率將下調(diào)0.5%，二是統(tǒng)一首套房和二套房的最低首付比例，將全國層面的二套房貸最低首付由25%降低至15%。

央媽這次可是沒打嘴炮，而是實打?qū)嵉貫榈禺a(chǎn)量身定制出臺重磅利好。大A呢也終于給了一次面子，硬了一次，滬指大張4.15%，大金融掀起漲停潮。而被寄予期待的地產(chǎn)板塊卻拉胯了，整個地產(chǎn)板塊只漲了2.7%。

為啥？四個觀察。

一：利好兌現(xiàn)是利空

股市有句名言，利好出盡是利空。

實際上今天央媽針對地產(chǎn)出臺利好政策，我一點也不驚訝，因為早在上月底彭博社就有小作文透露，說央媽未來會有動作調(diào)整目前的房貸政策。然后月初4號，六大行發(fā)布了個人房貸縮水超三千億元的數(shù)據(jù)，我當時就篤定一定會拿存量房貸和首付開刀。

具體來說，一個是因為地產(chǎn)調(diào)控，央媽工具箱里的工具已經(jīng)不多了，存量房貸和首付威力比較大、見效比較快。二是參差不齊的存量房貸利率實在太高了，套牢了一批人，負債很高。把這些人的負擔降低，把斷供風險降低，從而扭轉(zhuǎn)這些人的悲觀預期。

今天屬于“你預判了我的預判”，也炒作過這個概念了，現(xiàn)在落地屬于利好兌現(xiàn)，那就先砸為敬，龍頭萬科首當其沖。

二：救地產(chǎn)沒有救新房

今天央媽出的政策，雖然說對地產(chǎn)行業(yè)非常友好了，甚至超預期。但在我看來，地產(chǎn)股之所以表現(xiàn)拉胯，跟沒針對新房出利好政策有直接關系。

央媽的政策很直接，就是解決存量房貸的，減輕過往購房人的負擔，對新房市場沒有太大拉動。新房賣不動，沒有預期，地產(chǎn)業(yè)績自然好不哪去，這樣一說也就理解了地產(chǎn)股為啥表現(xiàn)平平了。

與此同時，今天出臺的這些政策還屬于擠牙膏，政策組合拳完全可以打得更重些。

比如像什么限購、新房指導價啥的，現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)都這樣了，你還限制這限制那個干啥??？市場的交給市場，不限了不行嗎？就像任澤平說的，這有什么好等的？

三：二套房才是重頭戲

眼下在買房的，除了剛需就是改善，投資型基本消失。其中，改善型的二套房，更是主力，重中之重。

央媽這次聽勸，終于將二套房首付比例與首套房拉齊了，全國都改為15%，不再針對二套房人為抬高門檻了。

其實，扳個手指頭都能想明白，購買二套房的消費者，無論從哪個方面來講，都比購買首套房的消費者，實力相對來說都更大一些，同時斷供銀行的風險更小一些。但這些年，銀行一直歧視二套房消費者，搞有差別的信貸政策。所以，央媽在二套房政策上，早就該一碗水端平了。

四：救的不是地產(chǎn)而是消費

不得不說，美國降息超預期，給央媽操作留下更大的空間。降息降準，不僅利好地產(chǎn)，對各個行業(yè)也都是利好。

所以央媽的這一套政策組合拳，看似奔著地產(chǎn)去的，其實根本還是想盤活整個生產(chǎn)消費。

像大家最關心降利率的真金白銀上，以30年100萬貸款來算，降低0.5%后每月可以少還280塊左右。這可能就是孩子的一罐奶粉、父母的幾瓶藥。

根據(jù)最早傳出小作文的彭博社消息，今年底明年初存量房貸可能還要降30個bp，也就是0.3%的降幅。這些都會最終利好消費，所以今天除了因牛市預期而大漲的金融板塊外，跑贏大盤的還有汽車、電子、美容護理等消費領域。

消費興，一切興。

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