地產(chǎn)財(cái)富會(huì)

美聯(lián)儲(chǔ)降息狂歡，

LPR下調(diào)預(yù)期落空，

樓市下一步行至何方？

2024-9-23

LPR順勢(shì)下調(diào)的預(yù)期，落空了。

9月20日，央行發(fā)布9月份貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）：

1年期LPR為3.35%，5年期以上LPR為3.85%。對(duì)比8月LPR數(shù)據(jù)，9月LPR保持不變。

而就在此前一天，美聯(lián)儲(chǔ)剛剛上演一場(chǎng)降息大戲，全球市場(chǎng)仿佛迎來(lái)了一場(chǎng)久違的甘霖。

這個(gè)節(jié)骨眼上，很多人大家翹首以盼國(guó)內(nèi)LPR能來(lái)個(gè)“同步大跳水”，但央行卻選擇了——

“按兵不動(dòng)”。

其中究竟有何深意？又會(huì)如何影響接下來(lái)的樓市走向呢？

美聯(lián)儲(chǔ)4年來(lái)首度降息

刺激地產(chǎn)股率先發(fā)力

美元降息通道終于打開(kāi)。

9月20日，美聯(lián)儲(chǔ)正式宣布降息50個(gè)基點(diǎn)的消息率先在地產(chǎn)中介群刷爆，隨后中介開(kāi)始在朋友圈輪番轟炸。

各種文案那是相當(dāng)浮夸，甚至不少中介紛紛鼓吹“美國(guó)降息、房?jī)r(jià)上漲”。

不過(guò)也可以理解，畢竟樓市期待好消息太久了。

盡管這兩年政策空前加碼，但成交和價(jià)格還沒(méi)有止跌，而且縮水趨勢(shì)還在持續(xù)。

統(tǒng)計(jì)局前幾天剛剛發(fā)布的8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示：

8月份，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

其中，一線城市除了上海微漲0.6%外，北京、廣州和深圳集體下降，分別為0.5%、0.5%和0.8%。

二、三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比跌幅就更大了，分別下降0.7%和0.8%，且降幅均比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

8月份二手住宅價(jià)格也是跌勢(shì)不減。

一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.9%，降幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。二、三線則環(huán)比分別下降1.0%和0.9%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.2個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

而此次美元4年來(lái)的首次降息，被各界認(rèn)為是標(biāo)志著美國(guó)貨幣政策從緊縮轉(zhuǎn)向?qū)捤傻囊粋€(gè)明確信號(hào)。

要知道，美元作為全球貨幣的霸主，其一舉一動(dòng)都牽動(dòng)著全球市場(chǎng)的神經(jīng)。

如今重啟降息， “美元潮汐”也勢(shì)必會(huì)影響全球經(jīng)濟(jì)。

最直接的效應(yīng)就是我們的降息預(yù)期和樓市預(yù)期被打開(kāi)了，未來(lái)的可操作空間更大了。

由于預(yù)期抬升，資本市場(chǎng)的反應(yīng)也是非常迅速——股市明顯沖高，地產(chǎn)股更是掀起一波漲幅。

截至9月20日晚間收盤(pán)，世茂集團(tuán)、新華聯(lián)、萬(wàn)科企業(yè)、融創(chuàng)中國(guó)等漲超6%，中交地產(chǎn)、首開(kāi)股份、京投發(fā)展等漲超4%。

LPR按兵不動(dòng)意料之中

樓市期待更多實(shí)質(zhì)性舉措

面對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)的降息大禮，央行卻顯得格外冷靜。

這次LPR按兵不動(dòng)的操作，其實(shí)在意料之中。

這是因?yàn)榇舜蜭PR按兵不動(dòng)也與地產(chǎn)下行周期直接降息的刺激效果不強(qiáng)有關(guān)。

之前美元加息周期，央行降息一直是收著的，而且年內(nèi)央行已降息2次，加上近年來(lái)的連續(xù)降息，LPR已進(jìn)入歷史低位，現(xiàn)在正處于政策效果的觀察期，沒(méi)必要操之過(guò)急。

事實(shí)上，相比降息，樓市目前期待更多實(shí)質(zhì)性提振動(dòng)作落地。

一線城市現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始行動(dòng)了。

據(jù)報(bào)道，北京擬優(yōu)化房地產(chǎn)政策，適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

隨著政策落地，將有助于降低購(gòu)房者置業(yè)成本，推動(dòng)改善性住房需求釋放。

在實(shí)質(zhì)性舉措這一點(diǎn)上，彭博社似乎就很懂得怎樣迎合中國(guó)樓市“讀者”們的口味。

央媽LPR按兵不動(dòng)的當(dāng)天，彭博社的周五慣例“小作文”也新鮮出爐了。

知情人士稱(chēng)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)正討論在北京、上海等一線城市放松購(gòu)房的相關(guān)戶(hù)籍限制。他們說(shuō)監(jiān)管部門(mén)也考慮在因城施策前提下，允許不再區(qū)分首套房和二套房。這些改變意味著非本地居民在一線城市購(gòu)房的需求可能得到提振，而購(gòu)買(mǎi)二套房時(shí)購(gòu)房者或?qū)⑾硎芨偷氖赘犊畋壤唾J款利率。

有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，這兩年，彭博社的雞血“小作文”特別多。

盡管每次消息都不那么“靠譜”，但關(guān)鍵是特別容易上頭。

尤其每次地產(chǎn)人想要擺爛的時(shí)候，續(xù)上一杯“彭博社小作文”，頓感地產(chǎn)曙光又現(xiàn)，期待值拉滿(mǎn)。

不過(guò)，一線全面放開(kāi)戶(hù)籍限制不太可能，但即便是局部放松，劃幾個(gè)區(qū)域打打樣，或者首套房、二套的劃分限制解除，也將是一個(gè)實(shí)質(zhì)性大招。

其實(shí)，當(dāng)下的市場(chǎng)更期待，也更需要來(lái)一劑“強(qiáng)效藥”。

比如存量房貸降息，穩(wěn)定居民信貸；比如高層通過(guò)省市重點(diǎn)工程、房地產(chǎn)三大工程等加杠桿提振樓市，助力房企恢復(fù)。

總之，年內(nèi)接下來(lái)幾個(gè)月將會(huì)是企穩(wěn)樓市、推動(dòng)市場(chǎng)回暖的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，而政策工具箱也不能再藏著掖著了，該用的大招得抓緊使出來(lái)。

美元降息

對(duì)后續(xù)市場(chǎng)有何影響？

雖然這次LPR沒(méi)動(dòng)，但市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)打開(kāi)，隨著美聯(lián)儲(chǔ)降息周期的開(kāi)啟，有望進(jìn)一步減輕人民幣匯率面臨的由利差形成的外匯流出壓力，并打開(kāi)國(guó)內(nèi)貨幣政策空間。

此前，“美元微笑理論”提出者，史蒂芬·詹（Stephen Jen）預(yù)測(cè)：

隨著美聯(lián)儲(chǔ)降息，中國(guó)企業(yè)可能會(huì)選擇出售高達(dá)1萬(wàn)億美元的美元計(jì)價(jià)資產(chǎn)。進(jìn)而實(shí)現(xiàn)一萬(wàn)億美元的資金回流。

當(dāng)前通縮環(huán)境下，需要高強(qiáng)度的刺激，花錢(qián)的地方很多。

比如，近期從中央到地方，接連推出消費(fèi)品以舊換新的方案。國(guó)家更是直接向地方安排1500億元左右超長(zhǎng)期特別國(guó)債資金，大手筆支持消費(fèi)品以舊換新，以進(jìn)一步鞏固消費(fèi)市場(chǎng)的恢復(fù)基礎(chǔ)。

現(xiàn)在，美元降息，可能資金回流有限，但首先降息預(yù)期被進(jìn)一步打開(kāi)。央行有了更大的操作空間，除了降息給居民企業(yè)的杠桿“節(jié)流”，還可以開(kāi)源花錢(qián)提振市場(chǎng)。

后續(xù)在基建設(shè)施和地產(chǎn)領(lǐng)域，也有可能加速發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債券和超長(zhǎng)期國(guó)債，來(lái)支持房地產(chǎn)行業(yè)回溫。

同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)啟降息周期后，國(guó)內(nèi)按揭房貸利率有望進(jìn)一步下調(diào)。這將降低購(gòu)房者的還款壓力，提高購(gòu)房意愿。

樓市預(yù)期也會(huì)得到一定程度的修復(fù)，因?yàn)榻迪⒄咄ǔ１灰暈榻?jīng)濟(jì)寬松的信號(hào)，有助于提升市場(chǎng)信心。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，這將促進(jìn)購(gòu)房者和投資者的積極入市——除住宅外，一些資產(chǎn)價(jià)格接近底部的優(yōu)質(zhì)大型商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和物流園區(qū)有望迎來(lái)新的投資機(jī)會(huì)。

此外，房企融資環(huán)境會(huì)得到進(jìn)一步改善，降息有助于降低房企的融資成本，改善其融資環(huán)境。這將有助于房企緩解資金壓力，加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度。

包括當(dāng)前被明顯被抑制的地產(chǎn)股，有望吸引到更多資金。

因?yàn)殡S著行業(yè)出清，目前地產(chǎn)股的質(zhì)量相對(duì)更高，尤其是一些拿地成本較低、布局一二線核心城市、利潤(rùn)表現(xiàn)較好的房企，后續(xù)股價(jià)反彈的概率加大。

風(fēng)起于青萍之末，浪成于微瀾之間。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，或許依舊壓力重重，前路漫漫，如何調(diào)整關(guān)鍵還在于自身。

但不論如何，美元降息的風(fēng)向標(biāo)已經(jīng)轉(zhuǎn)動(dòng)，全球經(jīng)濟(jì)的潮汐也隨之而動(dòng)。

需要相信，這會(huì)是一個(gè)好的開(kāi)始。

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