二十屆三中全會以來的近兩個月中，關于經(jīng)濟形勢、房地產(chǎn)和消費的政策，官方密集發(fā)聲。

全會公報將房地產(chǎn)放在“防風險”之中，此后發(fā)布的《決定》又表達了未來更長時間的政策取向，包括加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、加大保障性住房建設和供給、改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預售制度、完善房地產(chǎn)稅收制度等。

7月30日的政治局會議將房地產(chǎn)仍列在“要持續(xù)防范化解重點領域風險”之中，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等。

同時，730政治局會議將消費提高到經(jīng)濟發(fā)展的重中之重，強調(diào)改善民生，特別是加強就業(yè)等。

最近幾天，包括央行前行長易綱，以及眾多經(jīng)濟學家在內(nèi)的專家學者紛紛提出建議，并對未來一段時間經(jīng)濟走勢作出嚴峻預判和緊急預警。

距離全會召開已經(jīng)過去近兩個月，迄今為止，尚未有包括房地產(chǎn)在內(nèi)的針對整個經(jīng)濟的大規(guī)模宏觀政策出臺，市場還在急切期待和等待之中。

特別是，市場廣泛期待的存量房貸利率下調(diào)的政策，仍沒有明確。

今年以來，地方政府積極行動促消費、推動房地產(chǎn)市場，杭州等城市紛紛出臺裝修補貼、購房補貼等微觀利好政策。

剛剛，央行公布了8月金融數(shù)據(jù)，M2起穩(wěn)，同比增長6.3%，M1繼續(xù)下滑，同比下降7.3%，M2和M1之間的剪刀差擴大至13.6%，這表明有效融資需求仍不足。

央行有關部門負責人表示，下一步貨幣政策將更加靈活適度、精準有效，加大調(diào)控力度，加快已出臺金融政策措施落地見效，著手推出一些增量政策舉措，進一步降低企業(yè)融資和居民信貸成本，保持流動性合理充裕。

上述表述或意味著央行加大金融貨幣政策的新政，呼之欲出。

01

還有哪些大招？

一切都在等待

1、等待更積極的財政政策，抵擋通縮。

央行前行長易綱在9月6日的外灘金融峰會上發(fā)言，建議采取積極的財政政策，并通過減稅、增加基礎設施投資，以及更靈活的貨幣政策來刺激經(jīng)濟，抵擋通縮（這是半官方人罕見地承認通縮的風險），提振市場信心。

但各地財政狀況令人擔憂，根據(jù)31省市2024年1-7月的財政數(shù)據(jù)，除上海以外，其他各省市財政收支差額均為負數(shù)。

2、等待存量房貸利率繼續(xù)下調(diào)。

8月底以來，市場多次傳出消息，有關方面正在考慮進一步下調(diào)存量房貸利率，允許規(guī)模高達38萬億元人民幣的存量房貸尋求轉按揭，以降低居民債務負擔、提振消費。

昨天（9月12日），市場再度盛傳中國最早將在本月削減超過5萬億美元的存量住房貸款利率，旨在通過降低數(shù)百萬家庭的借款成本來刺激消費。

但在9月5日央行曾表態(tài)：“受銀行存款向資管產(chǎn)品分流的速度、銀行凈息差收窄的幅度等因素影響，存貸款利率進一步下行還面臨一定的約束。”

3、等待官方大規(guī)模收購商品房的政策。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有包括深圳、廣州、杭州、合肥、長沙、貴陽、沈陽、大連等超30個城市或部分區(qū)域落地收儲商品房的政策。

目前為止，部分城市僅發(fā)布了收儲政策和細則，即使部分城市已有收購案例，但落地規(guī)模較小，尚未有哪個城市開展大規(guī)模收購商品房的活動。

例如，杭州臨安區(qū)在5月公告，將在該區(qū)范圍內(nèi)收購一批商品住房用作公共租賃住房，收購房源面積原則不超過10000平方米，單套建筑面積不超過70平方米。粗略估算，總體房源不到150套。

即使目前收購項目較多的重慶，也不過數(shù)千套。今年初，重慶市屬國企已收購7個項目、4207套房源。

4、等待大規(guī)模刺激消費的政策。

央行前行長易綱直言不諱表示，當前應該把重點放在抵擋通縮壓力上。

多位經(jīng)濟學家同樣認為，當前中國經(jīng)濟有效需求不足，當務之急應該盡快刺激和穩(wěn)定總需求。

今年以來，中央層面以及部分地方政府已經(jīng)出臺了推動大規(guī)模設備更新、家電以舊換新等政策，目前來看對經(jīng)濟的刺激作用非常有限。

而全國層面的大規(guī)模刺激消費的政策和措施，尚在等待之中。

02

裝修補貼、購房補貼

局部微觀利好頻頻出臺

近期，包括杭州在內(nèi)的部分城市正積極行動起來，在微觀層面刺激房地產(chǎn)市場、刺激消費。

9月9日，杭州蕭山區(qū)發(fā)布貨幣化安置房票購房再給予補助的政策（試行意見）。

自安置房票發(fā)放之日起12個月內(nèi)，蕭山區(qū)范圍內(nèi)符合安置政策的安置人員，使用房票購買蕭山區(qū)范圍內(nèi)（除盈豐街道）的新建商品住宅，由征收出資單位給予5%-15%的補助。

8月，蕭山區(qū)還曾出臺樓市政策，在該區(qū)部分區(qū)域內(nèi)發(fā)放購房消費券。在領取購房消費券的一個月內(nèi)購買140方（含140方）以下商品住宅并完成網(wǎng)簽的購房人，可使用每套3萬元的購房消費券。

9月12日，杭州發(fā)布《杭州市舊房裝修、廚衛(wèi)改造所用物品材料購置補貼實施細則》，全面推動家裝消費品換新工作，每人且每套房補貼金額最高不超過2萬元。

目前全國已有超百城推出住房“以舊換新”政策，但以中介幫賣的模式為主，還有少數(shù)城市有國企或城投下場收購。

部分房企也在積極探索新的住房“以舊換新”模式。

例如，杭州富陽區(qū)的翠璟·和莊項目推出升級版“以舊換新”。如果購房者看中該樓盤房源，根據(jù)房源情況交1萬-10萬元不等的評估意向金，開發(fā)商就聯(lián)系第三方評估機構，對購房者用來換新的“舊房”進行價值評估。如果購房者對價格沒有異議，就交50萬元的購房保證金，就能收到“舊房評估價”的這筆款項了。購房者可以自行決定，用這筆錢里的多少來購買新房。

從市場整體來看，進行如此嘗試的項目以及成功案例，仍非常少。

對包括房地產(chǎn)市場在內(nèi)的信心低迷已經(jīng)到了空前時刻，但大規(guī)模的刺激經(jīng)濟，以及促進消費和房地產(chǎn)市場的宏觀政策，尚在等待之中。

是否還有大招？

也許在等待美聯(lián)儲降息，也許……

文章部分內(nèi)容來源：中國人民銀行官網(wǎng)、杭州及重慶政府官網(wǎng)、證券時報、都市快報等。