在閩系房企大本營窺見江湖勢力。

迎來送往間，福州城變了天。舊閩系踩踏式退場，而今的閩系大本營，已是“保建國”和市屬國企們當仁不讓、長袖善舞、一爭長短的新時代。

挖掘站上臺前的福州市屬國企的財報、融資券募集說明書、信用評級報告，你會發(fā)現(xiàn)，既熟悉又陌生，既驚艷又深具內涵。譬如自曝商品住宅毛利率一度高達89%堪比茅臺的福州古厝集團。

本期，福州城市觀察者“說商道市”將與一眾看官一起“領略”福州城市建設投資集團有限公司（以下簡稱福州城投集團）的澎湃勢能。

NO.1|從實力的地位出發(fā)

第一怪：母弱子強，賊依賴建發(fā)與建總

燈下看美人，三分美也能看成十分。

9月11日，中國企業(yè)聯(lián)合會、中國企業(yè)家協(xié)會連續(xù)第23年發(fā)布中國企業(yè)500強名單。福州城投集團憑借636億元的年營業(yè)收入，首次榮獲2024中國企業(yè)500強第381名，成為福州國資系統(tǒng)第一家進入中國500強的國企。

乍一看，福州城投集團這位美人，這會兒都快飛升了。

不在少數(shù)的福州人可能并不知曉，近年在福州異軍突起的“榕發(fā)地產(chǎn)”與“建總地產(chǎn)”，皆屬于福州城投集團。

他倆的邏輯線是，榕發(fā)地產(chǎn)源自福州市建設發(fā)展集團有限公司（以下簡稱福州建發(fā)），建總地產(chǎn)源自福州市城鄉(xiāng)建總集團有限公司（以下簡稱福州城鄉(xiāng)建總）。

而福州建發(fā)與福州城鄉(xiāng)建總皆是福州城投集團核心子公司。也就是說，福州城投集團是福州建發(fā)與福州城鄉(xiāng)建總的母集團、母公司，自也是“榕發(fā)地產(chǎn)”與“建總地產(chǎn)”的母集團。

道福州城投集團母弱子強，自非嘴炮。

根據(jù)福州城投集團2024年度第一期超短期融資券募集說明書，福州城投集團大量主營業(yè)務及資產(chǎn)均在并表子公司內部。母公司營業(yè)收入在合并報表中的占比低的可憐，2021-2023年分別為0.06%、0.48%和0.45%；母公司凈利潤在合并報表中的占比分別為0.01%、3.05%和29.55%。

不難知曉，福州城投集團經(jīng)營活動與盈利能力對子公司的依賴較為嚴重，尤其是福州建發(fā)、福州城鄉(xiāng)建總這兩大核心子公司。

數(shù)據(jù)顯示，福州建發(fā)2023年末總資產(chǎn)972.98億元，占發(fā)行人即福州城投集團合并報表總資產(chǎn)40.96%；凈資386.84億元，占發(fā)行人合并報表凈資產(chǎn)39.17%；2023年營業(yè)收入112.5億元，占發(fā)行人合并報表營業(yè)收入17.68%。

福州城鄉(xiāng)建總2023年末總資產(chǎn)1118.87億元，占發(fā)行人合并報表總資產(chǎn)47.10%；凈資產(chǎn)586.43億元，占發(fā)行人合并報表凈資產(chǎn)59.38%；2023年營業(yè)收入212.51億元，占發(fā)行人合并報表營業(yè)收入33.4%。

也正是因為福州城投集團業(yè)務主要集中在重要下屬子公司福州建發(fā)和福州城鄉(xiāng)建總，對母集團經(jīng)營、財務影響重大，如未來核心子公司被劃轉，或者股權被劃出， 對福州城投集團資產(chǎn)規(guī)模、整體經(jīng)營能力與償債能力等均將產(chǎn)生難以估量的影響。

這種經(jīng)營風險，是和尚腦袋上的虱子，明擺著。

福州城投集團信用評級報告也直言，公司本部主要行使管理職能，公司資產(chǎn)、所有者權益、營業(yè)總收入主要來源于子公司，公司本部債務負擔重且短期償債壓力大。

道福州城投集團是位母弱子強的美人，還有個粗淺的表征。

企查查告訴“說商道市”，福州城投集團注冊地址為“城投榕發(fā)大廈18-22層”。聽聽，一個總資產(chǎn)達2000億+的大型市屬國企，甚至就連地址都有子公司的影子，而非完全的自我。

可見一斑！

NO.2|青銅與王者

第二怪：啥業(yè)務毛利率超99%，比茅臺還茅臺

作為福州市重要的基礎設施建設、片區(qū)綜合開發(fā)與改造及保障房建設主體，福州城投集團主要從事市政基礎設施代建、片區(qū)綜合開發(fā)與改造、房地產(chǎn)開發(fā)、工程施工等業(yè)務。其經(jīng)營活動與盈利能力對子公司，尤其是兩大核心子公司福州建發(fā)、福州城鄉(xiāng)建總的依賴較為嚴重。

按常理度之，福州城投集團最大業(yè)務應當是建筑工程與房地產(chǎn)銷售，但令人大跌眼鏡的是，其最大業(yè)務居然是貿易。

事實上，自2022年起，貿易就占到了福州城投集團收入構成的NO.1，2023年更甚，貿易收入377億元，占比集團營業(yè)總收入的59.53%，而建筑施工+房地產(chǎn)銷售二者合計也不過243億元，僅占比38.35%。

不過，貿易業(yè)務規(guī)模擴大但毛利率持續(xù)下滑，2024年一季度僅為0.62%。且貿易業(yè)務交易對手方存在未依約付款情況，公司已提出訴訟，需關注貿易業(yè)務回款風險。

讓人頗感驚艷的是福州城投集團商品房銷售毛利率大幅飆升，2024年一季度超過了65%，遠超市場行情。

看來，榕發(fā)地產(chǎn)賺挺多??！

但或許，這都不算啥，最最令“說商道市”感到瞠目結舌的是：福州城投集團的主營業(yè)務中，市政項目及代建管理費才是最大的王者。別看年營收2億都不到，但最新的2024年一季度毛利率高達99.06%。

99.06%的毛利率簡單點理解就是：銷售100元的商品，就能賺回超過99元的毛利潤。這個利潤空間，比茅臺還高還出色。

福州城投集團的市政項目及代建管理費居然這么賺錢？！

你敢想？大寫的服！

NO.3|冰與火之歌

第三怪：在房地產(chǎn)逐年活躍，但銷售逐年降

福州城投集團項目建設分為市政基礎設施建設、片區(qū)綜合開發(fā)與改造和PPP項目三類，主要由子公司福州建總和福州建發(fā)負責。

房地產(chǎn)開發(fā)方面，由于眾所周知的舊閩系踩踏式退場等諸多原因，福州城投集團日趨活躍。

但財報顯示，福州城投集團房地產(chǎn)銷售雙降：金額從2021年的156億降至2022年的146億再降至2023年的138億；營收占比則從2021年的44.88%降至2022年的32.2%再降至2023年的21.9%。

其中，商品房銷售金額從2022年的48.5億降至2023年的40億；營收占比則從2022年的10.65%降至2023年的6.32%。

也就是說，雖然，這兩年，市屬國企，榕發(fā)地產(chǎn)們愈發(fā)活躍，看似強勢上位，哪哪都有他們的身影，但財報則讓它們原形畢露，業(yè)績呈現(xiàn)出的卻是冰與火之歌：福州城投集團房地產(chǎn)銷售收入逐年下降，更別提占比了。如前述，貿易已變成福州城投集團的業(yè)務最大頭。

融資券募集說明書提及，福州城投集團片區(qū)綜合開發(fā)及房地產(chǎn)開發(fā)項目尚需投資規(guī)模大，公司未來資金支出壓力大。此外，房地產(chǎn)銷售受宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場景氣度影響大，需關注房地產(chǎn)項目去化情況及整體資金平衡情況。

債務結構有待優(yōu)化，面臨一定的短期償債壓力。福州城投集團全部債務規(guī)模持續(xù)增長，債務負擔持續(xù)加重，2024年3月底全部債務為1104.25億元，其中非標融資約占35%；同期末，公司短期債務為197.69億元，現(xiàn)金短期債務比為0.49倍，面臨一定的短期償債壓力。

在福州城市觀察者“說商道市”看來，其實，主場作戰(zhàn)下的福州城投集團沒什么太大的問題，但，問題是——世界再也回不到那個充滿希望的從前了，尤其是對于房地產(chǎn)來說。

原創(chuàng)不易，感謝贊轉評