在南京，曾經(jīng)讓人仰望的“偽豪宅”房?jī)r(jià)，正在被戳破！

作為南京曾經(jīng)價(jià)格頂尖的學(xué)區(qū)房恒盛金陵灣，最近成交了一套73.86平的小戶(hù)型，成交價(jià)595萬(wàn)，成交單價(jià)5.3W。

我們先看一組去年該小區(qū)的成交數(shù)據(jù)。

2023年9月，恒盛金陵灣成交一套85.59平兩房，成交價(jià)格524.6萬(wàn)，成交單價(jià)超過(guò)6W。

同年9月，恒盛金陵灣成交另一套97.21平兩房，成交價(jià)格529萬(wàn)，成交單價(jià)也要5.4W。

和去年比，今年該小區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)降了一波了。但是這不算奇怪，去年至今南京房?jī)r(jià)下跌的小區(qū)比比皆是！

還是說(shuō)回恒盛金陵灣，最近有房東掛牌出售一套151.61平的四房，600萬(wàn)一口價(jià)，掛牌單價(jià)僅3.95萬(wàn)/平。

作為樹(shù)人學(xué)區(qū)房之中最新的小區(qū)，恒盛金陵灣成交熱度非常高，2月份還曾成交過(guò)一套270平，總價(jià)1040萬(wàn)的大戶(hù)型，單價(jià)3.8W。

難道說(shuō)自此恒盛金陵灣的房?jī)r(jià)，要二次跳水？

其實(shí)不然，小編也翻閱了大量該小區(qū)最近的成交情況，發(fā)現(xiàn)小戶(hù)型的成交單價(jià)往往都在5W多，而大戶(hù)型都在4W以里。

這個(gè)成交表現(xiàn)和其他學(xué)區(qū)房（老破?。┮膊](méi)有兩樣，小戶(hù)型更受市場(chǎng)歡迎，面積越大的房子成交單價(jià)越低。不是說(shuō)具備學(xué)區(qū)和豪宅兩重屬性的房子，房?jī)r(jià)比較堅(jiān)挺嗎？

現(xiàn)在看，恒盛金陵灣的二手房成交價(jià)表現(xiàn)，豪宅的標(biāo)簽瞬間被撕下來(lái)了。

究竟什么樣的學(xué)區(qū)+豪宅的房子，能夠保值？

在南京一提到到優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)+豪宅，無(wú)論如何也避不開(kāi)金鼎灣今朝天下這個(gè)樓盤(pán)。

憑著拉小+29中的頂級(jí)學(xué)區(qū)，以及主城難得的好地段，金鼎灣·今朝天下一直是二手房市場(chǎng)的神話(huà)，成交單價(jià)屢次破10萬(wàn)/㎡。

金鼎灣·今朝天下是南京市中心少有的雙學(xué)區(qū)豪宅，擁有拉小+29中的雙學(xué)區(qū)，并且在位置上靠近上海路地鐵站，周邊還有南京一線城市資源，比如江蘇省人民醫(yī)院、南京醫(yī)科大學(xué)、江蘇省五臺(tái)山體育中心。

金鼎灣·今朝天下最近一次成交，是在今年1月份，178㎡三房房源，成交價(jià)1450萬(wàn)，成交單價(jià)97973元/㎡！

金鼎灣·今朝天下在2013年首次開(kāi)盤(pán)，小區(qū)是由兩幢住宅樓組成，約252戶(hù)，全部是180-230㎡的大平層，新房均價(jià)3.4萬(wàn)/㎡。

除此之外，還有代表小區(qū)是中海鳳凰熙岸三期。

中海鳳凰熙岸是芳草園鳳凰校區(qū)小學(xué)和致遠(yuǎn)二十九中學(xué)區(qū)房，它在河西龍江主城地段，小區(qū)房齡較新，是區(qū)域罕見(jiàn)的品質(zhì)次新房。

中海鳳凰熙岸三期去年最高成交單價(jià)達(dá)84660元/㎡，而且成交僅花1天時(shí)間！

中海鳳凰熙岸的地段非常好，2公里內(nèi)的教育和醫(yī)療資源非常好，值得一提的是教育資源有拉力瑯、芳小鳳小鼓實(shí)小、29中等；醫(yī)療資源有江蘇省人民醫(yī)院，省中醫(yī)院等。

對(duì)比下來(lái)，除去優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的加持，決定二手學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)有幾個(gè)重要的因素。

一是地段，李嘉誠(chéng)說(shuō)買(mǎi)房就看地段，好的地段可以擁抱一系列的優(yōu)質(zhì)資源，這種資源不可復(fù)制。在優(yōu)質(zhì)配套的加持之下，這幾年主城的房?jī)r(jià)會(huì)比新城的房子更穩(wěn)定。

二是品質(zhì)，二手房?jī)r(jià)對(duì)于小區(qū)品質(zhì)高的房子會(huì)出現(xiàn)明顯的傾斜，小區(qū)物業(yè)好，裝修好，戶(hù)型好，綠化好等等，小區(qū)公區(qū)的整體品質(zhì)，決定了小區(qū)的檔次。

三是供給，不要說(shuō)什么豪宅能走出獨(dú)立行情，現(xiàn)在來(lái)看，哪怕是南京頂豪的中寧府也開(kāi)分銷(xiāo)了。如果同時(shí)期、同區(qū)域出現(xiàn)了同質(zhì)化房子，結(jié)果必然是價(jià)格內(nèi)卷。哪怕是再好的房子，如果批量上市，也只會(huì)把黃金賣(mài)出稻草的價(jià)格！