北京
從“進三爭一”成為“地產一哥”的如愿以償，
到“保利不保‘利’”的現(xiàn)實困境。
這地產帶頭大哥，
著實有點不好當。
2021年，劉平接任宋廣菊成為保利發(fā)展董事長，終于坐上了保利這艘巨輪的駕駛艙。
保利也一改過去謹慎低調的姿態(tài)，一腳油門沖了出去，并高調喊出“進三爭一”的口號。
兩年之后，保利如愿以償?shù)琼斝袠I(yè)之巔。
但難題很快接踵而至。
對于劉平而言，他接手的是一個風云變幻的地產時代。
隨著行業(yè)的深度調整，保利“地產一哥”的光環(huán)再也難掩利潤連年滑坡、增收不增利、庫存積壓、奪地“后遺癥”等現(xiàn)實問題。
歸母凈利“高臺跳水”，毛利被友商吊打
今年上半年，保利營收約1392.49億元，同比增長1.66%。
作為曾經年營收增速20%+傲視群雄的地產巨擘，1.66%的增速實在過于慘淡，不過，考慮到當下的行業(yè)環(huán)境也確實可以理解。
但讓保利更扎心的是，歸母凈利潤只有約74.20億，增收不增利，直接來了個“高臺跳水”——
同比暴跌39.3%！
這是保利發(fā)展自2013年以來，首次在上半年度出現(xiàn)歸母凈利潤負增長的情況，也是其近5年來上半年度歸母凈利潤首次跌破百億元關口。
從2021年至2023年，保利歸母凈利潤分別為273.9億、183.5億和120.7億。
已連續(xù)三年下滑。
如果下半年不能守住底線，保利將再次陷入歸母凈利下滑的困境之中。
上半年，保利的毛利率為16%，與2023年全年水平保持一致。
乍一看還行，但實際上不論是跟過去的自己比，還是橫向對比行業(yè)友商，都顯得不盡人意。
2021年、2022年，保利的毛利率分別為26.8%、22.0%，也就是說，近三年，保利毛利率跌幅高達——
10個百分點。
再看身后虎視眈眈的中海和華潤，23年毛利率分別為20.7%、20.3%。
兄弟們貼臉開大，毛利率被按在地上摩擦，“地產一哥”這心里不知是啥滋味？
誰來“背鍋”，保利利潤滑坡之謎
保利不保“利”，這鍋誰來背呢？
保利官方的意思大致是：
“都是結轉惹的禍。”
營業(yè)成本增加，營業(yè)收入降低，一增一降直接拖累利潤表現(xiàn)。
中期業(yè)績報告數(shù)據(jù)顯示：
保利發(fā)展上半年銷售費用、財務費用分別為31.22億元和20.12億元，同比增加2.99%和13.18%，其中銷售費用增加為銷售代理費及渠道費增加，財務費用增加為利息收入降低所致。
但大家心里門兒清，銷售財務費用成本只是一個方面，真正引發(fā)保利利潤滑坡的——
或許不僅與前兩年高位拿地有關，也與保利的降價去庫存策略緊密關聯(lián)。
雖然近年來土地市場持續(xù)降溫，但保利對土地儲備展現(xiàn)了濃厚的興趣，頻頻高溢價拿地擴大版圖。
2020年，保利發(fā)展共拓展項目146個，拓展金額高達2353億。2021年規(guī)模有所收窄，但拓展項目仍高達145個，拓展金額1857億。2022年和2023年延續(xù)這一態(tài)勢，拓展項目合計194個，拓展金額合計2972億。
前些年“搶”下的高溢價和一些不那么優(yōu)質的地塊，如今成了拖累保利利潤表現(xiàn)的“定時炸彈”。
按照項目結轉周期，目前房企業(yè)績體現(xiàn)，主要是2022年，甚至是2021年獲取的項目。
而保利這兩年的熱情“奪地”，恰恰趕上了市場的不景氣，進而拖垮了利潤表現(xiàn)。
另外，在毛利率和降價去庫存上，保利選擇了后者。
今年，保利多地區(qū)域公司對外稱“打響去庫存攻堅戰(zhàn)”。
廣州、重慶、杭州、蘇州、南京等不少項目七八折出售。
甚至出現(xiàn)了一些“虧本”去化的項目。
今年3月，保利在大本營廣州的六個樓盤全部降價促銷，其中保利翔龍?zhí)靺R85折出貨——
套均總價直降超100萬。
引發(fā)老業(yè)主WQ。
今年4月，有業(yè)主在南沙區(qū)政府網站留言稱：
“保利灣上開盤樓盤備案價2萬3，最高賣到2萬6，當時開發(fā)商捂盤惜售，對外宣稱無房源，把優(yōu)質房源放后面，留幾棟不賣。這次清明節(jié)幾十上百套房源低價銷售，1萬2每平米，這種毫無底線降價擾亂市場的行為，對于我們已購房的業(yè)主來說損失慘重?！?/p>
以價換量的背后，或許源自保利存貨積壓帶來的恐慌。
保利在庫存管理上似乎陷入了“越積越多”的怪圈。
上半年，保利存貨從2021年的8017億漲到8313億。
行業(yè)寒冬下，本該是瘦身減負的時候，但保利的庫存這幾年間卻又肥了一圈。
所以保利必須瘋狂降價推盤，回收現(xiàn)金流。
今年一季度，保利的簽約金額為629億，同比減少44.8%。
于是，二季度保利開始瘋狂推盤。
中報之時，保利的簽約金額已飆升至1733億。
對比毛利率來看，一季度為18.64%，二季度為14.57%。
如果按這個策略和節(jié)奏走，保利下半年的利潤可能會繼續(xù)探底。
經營性現(xiàn)金流凈額大降339%，保利“急剎”
去年年底，保利做了一個極限壓力測試。
測試后保利發(fā)現(xiàn)——
如果市場不好轉，到今年年中現(xiàn)金流就會有危險。
一語中的。
上半年，保利保持了連續(xù)六年經營現(xiàn)金流為正的成績，被大破金身。
從71億到-171億，保利的經營性現(xiàn)金流凈額上演了一次339%的巨幅跳水。
對此，保利解釋稱：
“經營性現(xiàn)金流凈額下降主要是因為支付上一年度拓展項目的土地款同比增加”。
在這個“現(xiàn)金為王”的時代，保住現(xiàn)金流的重要性不言而喻。
上半年，保利拿地上謹慎了許多。
多省未落一子，只拓展了12個項目，總地價百億出頭。
而去年同期，這一數(shù)值為41個，總地價超700億。
據(jù)說，現(xiàn)在保利對地塊的利潤率要求是——
15%。
然后是以銷定產，去化不好的三四線基本不拿地。
顯然，登頂之后——
保利開始踩下“急剎”了。
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