黃奇帆市長在《重組與突破》這本書中，開篇講述的第一個案例就是和爛尾樓有關(guān)，足可見爛尾樓項目的處理在地方政府的經(jīng)濟與社會穩(wěn)定的相關(guān)工作中的重要地位。也證明了這個項目在黃奇帆市長十五年重慶市政府任期內(nèi)，其在心目中的地位。

2001年10月12日，星期五，是我到任重慶市副市長的日子。報到當天，我路過市委大院，只見門口圍著兩三百人，黑壓壓的一片，明顯是上訪的。

這個給黃市長當頭一棒的項目叫“地鐵中心花園”。顯然，這里黃市長是隱去了這個項目的現(xiàn)在的案名，如果現(xiàn)在在網(wǎng)絡(luò)上搜索這個“地鐵中心花園”，并不會找到有價值的信息。

“這個地鐵中心花園是1992年開建的房地產(chǎn)項目，包括高層住宅、寫字樓和商鋪。1997年由于開發(fā)商資金鏈斷裂，成了爛尾樓，1000多戶居民的錢套在了里面。為了討說法，隨后4年里，他們36次到市委、市政府上訪。市政府有關(guān)副市長、秘書長，大大小小的協(xié)調(diào)會開了不下20次，大家都感覺很棘手，拿不出有效的解決方案，因此只能暫時把老百姓勸回家?？蓡栴}得不到解決，過一段時間老百姓又會來，如此反復(fù)，成了老大難。”

這個項目的案名“地鐵中心花園”，要知道重慶開通的第一條軌道交通線路2號線，在2005年才正式運營，開發(fā)商在1992年開建的時候就敢以“地鐵中心”為案名，說明軌道交通確實是這個項目非常重要的一個價值點，同時也說明在1992以前，開發(fā)商就知道了重慶軌道交通規(guī)劃的線路和站點。2號線在解放碑區(qū)域有2個站點，較場口和臨江門，目前這兩個區(qū)域都是解放碑人流最多，商業(yè)氛圍最濃的核心區(qū)域。所以，現(xiàn)在看來能夠在80年代末期拍板投資這個項目的開發(fā)商，還是頗具眼光。

然而就是這樣的項目，它在1997年，正好是重慶直轄的元年，爛尾了！

而爛尾的關(guān)鍵問題是，這個項目的開發(fā)商是“小攤攤”的小老板，玩的是空手套白狼的手法。不過在那個房地產(chǎn)野蠻生長的年代，空手套白狼是社會普遍的玩法，結(jié)果是玩成了和玩砸了的區(qū)別。

這個項目按當時的建造成本計算，差不多要2個多億，這2個多億的錢是怎么湊來的呢？

首先，征地動遷要補償。他跟居民說：“暫時先不補償，你們到親戚朋友家里借住，等3年后房子造好了，我給你們分新房。3年過渡期里，我每年再給你們動遷費15%的高利息?！?其次，工程建設(shè)要花錢，他就用土地作為抵押向銀行貸款。銀行答應(yīng)貸給他1.64億元，但要求利息必須是15%，而且放款之初就扣一年利息，即2400多萬元，這就是俗稱的“砍頭債”。他饑不擇食，當即答應(yīng)，從銀行拿到了1.4億元。 最后，還差6000多萬元，他就搞售房返租，承諾20%的回報率，這實際上是一種變相的非法集資。于是，800多戶購房者上了套。

但這里，我們還是要回顧一下這個事情的幾個書中未提及的疑點。

1、在解放碑+地鐵規(guī)劃站點的核心位置，又是10萬方的城市綜合體項目，為什么會是一個“小”開發(fā)商中標。這種項目涉及到政府的臉面，一旦爛尾，在CBD區(qū)域就有一塊灰色的“疤”，所以，政府一般會把這種項目交給有資金實力的開發(fā)商進行建設(shè)，而不是空手套白狼的這位。當然，我們也可以理解為，這家看似規(guī)?！靶　保Y金實力“薄”的開發(fā)商，背后有某種“強大”的關(guān)系。

2、拿到土地抵押的貸款的前提是，這塊地已經(jīng)完成了出讓，也就是說開發(fā)商已經(jīng)支付了土地出讓金。而在解放碑核心區(qū)域的土地價格肯定不會便宜，土地出讓金也不會少。這家空手套白狼的開發(fā)商，其支付土地出讓金的資金來源也不會是自有資金，多半是前融的非標融資獲取。如果說當時的土地質(zhì)押獲得的融資成本就是15%，那非標前融的利息必然更貴。

3、一級開發(fā)和二級開發(fā)權(quán)責方混淆不清。按現(xiàn)在的標準，拆遷屬于一級開發(fā)，是由政府部門負責，“七通一平”后，土地由“生地”變成“熟地”，才能進入到土地流通市場上，通過招拍掛或者其他形式進行轉(zhuǎn)讓，再由后期的房地產(chǎn)開發(fā)商進行二級開發(fā)，即房建項目的施工。這個案例中，中標的這家開發(fā)商同時也在負責拆遷，征地和賠償?shù)墓ぷ鳎喈斢诖鲆患夐_發(fā)的事情。當然，這是那個瘋狂年代的特色，后續(xù)在拆遷過程中，出現(xiàn)了那么多的社會不穩(wěn)定的群體事件，然后，政府才逐漸規(guī)范了一級和二級開發(fā)的流程。

4、是否達到了預(yù)售條件。20%回報率，顯然吸引到了很多貪心的投資者，但不管再高的回報率，首先項目達到預(yù)售條件后，才能夠進行房屋銷售。顯然，從后續(xù)7、8層樓就爛尾的情況看，項目是沒有達到預(yù)售條件的，所以這6000多萬的“認購”費用，正如文中所說，是一種變相的集資，是繞開了監(jiān)管的。

于是，在各種“亂劈柴”的運營下，這個項目很快就出現(xiàn)了資金鏈斷流，順理成章爛尾了。

等勉強湊夠了2億元，他就開工搞建設(shè)。但房子剛剛建到七八層時，建筑施工就用了1億多元，而支付給動遷群眾、售房返租戶和銀行的高利息，又用去幾千萬元，因此資金很快就見底了。1997年，銀行見開發(fā)商連續(xù)兩年都不能還本付息，遂起訴到法院，申請凍結(jié)資產(chǎn)。這樣一來，開發(fā)商徹底變成了窮光蛋。

對于爛尾樓，過去傳統(tǒng)的處理方式有兩種：

一是把開發(fā)商控制住，強制開發(fā)商還錢。但現(xiàn)在開發(fā)商沒有錢，抓了也沒用，死扣還是解不開。 二是為了社會穩(wěn)定，政府出錢兜底。但當年市級預(yù)算內(nèi)財政收入還不到100億元，財政本來就吃緊，沒錢兜底。再說，政府有錢也不能這么做，因為這么做毫無道理。

而在這兩種方式都行不通的情況下，就得運用“重組”的思維，進行破局。

重組先得算賬。只算大賬的話，這個項目的資產(chǎn)，按當時均價4000元/㎡的市場價格，10萬平米的項目，最終有4個億的營收。而負債端，欠銀行的本金1.64億，拆遷賠償和購房認購款1.2億，欠工程款3000萬，以及欠銀行和居民的利息、返租6000萬，總負債3.7億。再加上后續(xù)完工需要的工程款6000萬，也就是說接盤方，需要4.3億的資金，才能拿到總貨值4億的項目，即倒虧3000萬。

俗話說：“殺頭生意有人做，虧本生意無人做”！按上面的算賬邏輯，是不會有冤大頭來接盤的。所以，按黃市長重組的思維，需要在資產(chǎn)-負債的平衡上想辦法。

我們的黃市長用了“三路刀法”，讓這個問題迎刃而解。

首先，第一刀砍向了銀行，即保證銀行的貸款本金，但高利息必須取消。因為銀行違規(guī)放貸了，明知開發(fā)商是空手套白狼的“小攤攤”，還以15%的利息放貸，而且第一年的利息在放貸的時候就扣掉。這背后的林林總總，如果沒有某些大人物背書，銀行估計也不會松口給“小攤攤”房貸的。如果深究下去，怕是拔蘿卜帶出泥牽連一堆人出來。所以，這個事情，黃市長暫且不追究，但銀行必須讓步。更何況，從銀行的角度，如果死咬15%的本息不放，一來得罪了新上任的市長，二來這筆錢多半也不可能追回來，反而成為了壞賬計提。如果，把利息降到正常范圍，讓后續(xù)有接盤方有利可圖，能夠盤活這個項目，還能拿得回本金。于是，銀行同意了。

然后，第二刀砍向了拆遷戶和購房者，同樣15%的動遷房和20%的售房返租必須取消，保證本金和適當利息。黃市長除了行政職位之外，也是經(jīng)濟和金融領(lǐng)域的專業(yè)人士，這樣高利息的變相集資本來就是違法或者打法律的擦邊球，政府可以按照相關(guān)法律規(guī)定嚴肅處理，但考慮社會穩(wěn)定，黃市長擬按中央治理金融“三亂”的清償政策，即拆遷戶則按照補償款加銀行法定利息來清償，對售房返租戶只能還本。而對于老百姓，本身也沒有討價還價的資本，也不愿意三番五次到政府門口來上訪，自己的底線就是解決爛尾樓，而現(xiàn)在政府承諾可以返本，自然也是愿意接受這個方案。

于是，在砍掉了融資端的高息后，這個項目的負債就從3.7億優(yōu)化成2.1億，一下子就多了1.6億的凈資產(chǎn)，讓這個項目重組盤活有了底層的邏輯。

那么，第三刀，也是最關(guān)鍵的一刀——接盤俠。這個時候民企來接盤可能性不大，在千禧年之際，國內(nèi)房地產(chǎn)市場還沒有完全起飛，前面所說這個核心地段的商業(yè)項目，其估值也就4000元/㎡，國內(nèi)民營開發(fā)商沒有能力吃下這個綜合體項目，更何況是爛尾的項目，在外人看來，指不定還埋了多少雷在這個項目中。

黃市長把目光投向了國有資本，當時的場景他是這樣繪聲繪色描述的：

當時，重慶市城市建設(shè)投資（集團）有限公司（簡稱城投公司）的負責人就坐在我對面。他也是剛到城投公司不久。我對他說：“這2.1億元你出，明天就把樓盤接過去。春節(jié)前先還掉欠1000多戶老百姓的1億元。”這位負責人聽了我的指令，看起來很驚訝，明顯不愿意蹚這趟渾水。他說：“黃市長，你不了解情況……”我打斷他的話：“過去不了解，現(xiàn)在了解了，你按指令辦就行了！”他本來還想說什么，聽我這么一說，面對我這個新來的副市長，也不好再開口。其他人也不再說話了，只是暗自交頭接耳。短短一個多小時，我就做出這樣的決定，現(xiàn)在回想，當時很多人肯定覺得這個決定是輕率的，甚至是荒唐的。

這個場景是不是很像《人民的名義》中，李達康解決大風廠資金問題的橋段。而被“欽定”接盤的是被稱為“重慶八大投”之一的，重慶市城市建設(shè)投資有限公司，也就是后面在中國房地產(chǎn)市場留下濃墨重彩的城投公司或者叫平臺公司。而“重慶的八大投”在黃市長新書《重組與突破》中，也有專門的一章來介紹。

后續(xù)的結(jié)局，自然是美好的，否則也不會作為書中的開篇案例了。城投公司最終拿出來的錢，其實只有1個億的支付老百姓的本金，這是剛性兌付。也是社會穩(wěn)定的原則性問題，所以在2002年開年的時候，這個項目的拆遷付再一次來到了市政府，他們不是來上訪，而是來送匾的，感謝政府為他們討回了爛尾樓的本金。

而剩下的錢呢？

欠銀行的8000多萬元，由于債務(wù)主體變更了，銀行對城投公司這個新業(yè)主很有信心，不急于馬上收回貸款本金，甚至還愿意再借給城投公司幾千萬元，幫助其把樓建造好，城投公司可以等房屋銷售變現(xiàn)以后再還錢給銀行。拖欠建筑施工單位的3000萬元工程款，由于施工單位不著急要錢，只要求繼續(xù)承建工程，這樣施工單位最后拿到的錢遠不止3000萬元。所以，城投公司真正需要立馬掏腰包的，就是給老百姓的1億元。

所以，這個項目雖然開頭是一筆爛賬，但最后還是Happy ending。

但，這是2001年發(fā)生的故事了。時過境遷，20多年后，面對現(xiàn)在的爛尾樓，我們是否可以在這個案例中找到可以借鑒的地方呢？我想是一半的一半。

在負債端，通過砍掉高利率的手段，減輕了資金成本。要知道，房地產(chǎn)行業(yè)是重資產(chǎn)，重資金的行業(yè)，尤其是在后來的高速發(fā)展階段，高杠桿、高利率、高周轉(zhuǎn)成為房企整體運營的標志性常態(tài)，而資金成本，尤其是各個階段的融資的成本，成為了壓在房企頭上的一座大山。所以，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的金融亂象也頻頻發(fā)生，以高利息，高回報為誘惑，吸納了不少非標，甚至違法的資金，比如在房地產(chǎn)集團內(nèi)部金融公司的非標理財產(chǎn)品，也宣稱有8%~12%的回報率。而一旦市場下行，房企暴雷，這些資金就成為了一筆爛賬，比如大家最近看到的不少信托理財產(chǎn)品的暴雷，其背后的投資標的，就是房地產(chǎn)開發(fā)項目。而這個案例中，保本砍息的做法，對前幾年的高利吸儲，也是一種解決的方案。從更廣義的角度上講，目前國家在財政政策方面，不斷地降低貸款利率，也不斷地發(fā)行國債，其實也是以低利的資金去置換高利資金，新債還舊債，這也是一種化債手段。

而在資產(chǎn)端，這個案例就不太具備參考意見。2001年，還處于國內(nèi)房地產(chǎn)振翅高飛的遷徙，人們對樓市未來的預(yù)期是充滿信心的看漲。微觀層面，這個項目位于解放碑核心商圈，但彼時解放碑的商業(yè)價值還有待開發(fā)。同時，項目位于重慶在建的第一條軌道線路2號線位置，待2號線開通后，地鐵所帶來的人流量會給這個項目帶來巨大的商業(yè)價值。綜上，無論從哪個角度上看，這個項目都是非常優(yōu)質(zhì)的潛力資產(chǎn)，而現(xiàn)在的爛尾，只是由于開發(fā)商自身資金實力和運營能力不足造成的?，F(xiàn)在看來，在當初評估這個項目4個億的貨值是保守的，在這個項目建成后，不管是銷售物業(yè)給購房投資者帶來的資產(chǎn)的升值，還是資產(chǎn)物業(yè)的租金的上漲，會給各方都帶來收益。所以，城投公司愿意接盤，銀行也愿意繼續(xù)貸款，施工單位也愿意繼續(xù)墊支承建……而這一切的核心邏輯是，這個項目是不斷增值的資產(chǎn)。

而現(xiàn)在呢？大量爛尾樓面臨的問題除了資金鏈斷裂，還有就是房價下跌帶來的資產(chǎn)貶值的問題。如果說前面可以通過減少貸款利息的方式壓縮負債，那如果資產(chǎn)即房價的下跌幅度如果超過前者，重組化債的方式依然很難實施，此一時彼一時。

爛尾樓的處理，依然路漫漫其修遠兮。