作者|kangins

800億到賬的萬(wàn)科首次被列入被執(zhí)行人！

剛剛，據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示，北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司被秦皇島市北戴河區(qū)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行金額超3000萬(wàn)，執(zhí)行立案時(shí)間：7月26日。

據(jù)公開(kāi)可查詢(xún)的數(shù)據(jù)顯示，這是萬(wàn)科自進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)以來(lái)作為被執(zhí)行人的：

首次！

01 萬(wàn)科的極限自救

自2023年10月份萬(wàn)科陷入各種莫須有的傳聞之后，作為行業(yè)頂級(jí)標(biāo)桿則開(kāi)啟了一系列堪稱(chēng)極限自救：

穩(wěn)定銷(xiāo)售+拋售核心商業(yè)+積極融資

我們先來(lái)看萬(wàn)科2024年1-7月的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)：

從萬(wàn)科2024年1-7月的月度銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看：

喜憂(yōu)參半。

作為負(fù)債萬(wàn)億的房企而言，行業(yè)內(nèi)有一條不成文的銷(xiāo)售安全線(xiàn):

月均銷(xiāo)售200億！

這里我們來(lái)看三組TOP3數(shù)據(jù)：

1、恒大2021年9月爆發(fā)危機(jī)，月度銷(xiāo)量從380億暴跌至50億以下；

2、融創(chuàng)2022年5月爆發(fā)危機(jī)，爆發(fā)危機(jī)前均銷(xiāo)售穩(wěn)定在200億以上，危機(jī)爆發(fā)后迅速跌至100億左右，而2024年前6月累計(jì)銷(xiāo)量262.8億，月均僅30億出頭，僅為危機(jī)爆發(fā)前的一個(gè)月正常銷(xiāo)量；

3、碧桂園2023年8月開(kāi)始秘不發(fā)喪，在此之前月均銷(xiāo)售穩(wěn)定在200億以上，危機(jī)爆發(fā)后迅速腰斬至100億內(nèi)，2024年前6月累計(jì)銷(xiāo)量253.4億，月均僅40億出頭，也僅僅相當(dāng)危機(jī)爆發(fā)前的一個(gè)月正常銷(xiāo)量；

如果危機(jī)的核心指標(biāo)月度銷(xiāo)量來(lái)看，萬(wàn)科前7個(gè)月賣(mài)了1465.3億，月度平均銷(xiāo)量：

209億

剛好踩線(xiàn)過(guò)安全線(xiàn)。但是如果從實(shí)際的月度銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，前7個(gè)月中有3個(gè)月處于安全線(xiàn)之下，分別是1、2、7這三個(gè)月份，雖然萬(wàn)科7月銷(xiāo)售額差200億那么一點(diǎn)。要知道，6月份和7月份則是在5.17史無(wú)前例的地產(chǎn)利好政策出來(lái)之后，顯然，對(duì)于萬(wàn)科而言，接下來(lái)要保證200億的月底銷(xiāo)售額任務(wù)顯然不輕！

我們?cè)賮?lái)看一下萬(wàn)科在核心商業(yè)上的動(dòng)作：

除夕當(dāng)天，萬(wàn)科將自己旗下最掙錢(qián)的上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)剩余的50%股權(quán)以23.83億賣(mài)給亞洲最大的不動(dòng)產(chǎn)基金：領(lǐng)展基金，這一價(jià)格不僅低于評(píng)估的35%，而且還較此前2021年4月當(dāng)時(shí)50%股權(quán)的出售價(jià)27.7億低了約兩成。

而上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)在萬(wàn)科體系內(nèi)那掙錢(qián)的能力幾乎就是一哥級(jí)別的存在，長(zhǎng)期霸榜。

即使在疫情最嚴(yán)重的2022年，項(xiàng)目收入依然是神一般的存在，遠(yuǎn)高于第二名深圳印力中心。

都是賣(mài)賣(mài)賣(mài)模式，都是江湖救急，但是從最差的資產(chǎn)開(kāi)始賣(mài)還是從最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)開(kāi)始賣(mài)，顯然說(shuō)明了另一個(gè)深層次的問(wèn)題：

聚焦主業(yè)的決心不同！

萬(wàn)達(dá)在前，萬(wàn)科在后！賣(mài)資產(chǎn)老王說(shuō)第二，沒(méi)有人敢說(shuō)第一，在經(jīng)過(guò)持續(xù)性六年不間斷地“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”之后，雖然老王已經(jīng)距離首富太遠(yuǎn)了，但是毫無(wú)疑問(wèn)，相對(duì)現(xiàn)在還在四處救火的各大房企們來(lái)說(shuō)：

老王顯然是當(dāng)之無(wú)愧的王者，率先安全著陸！

有了萬(wàn)達(dá)示范在先，也有自己6年前的提前“活下去”的預(yù)警，萬(wàn)科在賣(mài)資產(chǎn)自救方面顯然也是毫不含糊的，畢竟：

自助者天助之！

最后，我們來(lái)看一下萬(wàn)科2024年融資到賬的情況：

3月初傳言的800億銀團(tuán)貸款，截止至7月底，據(jù)萬(wàn)科公告的數(shù)據(jù)顯示，800億已全部到賬！

這幾乎打破了所有房企融資的神話(huà)，多數(shù)頭部房企爆發(fā)危機(jī)前后市場(chǎng)均有傳言大額融資計(jì)劃：

與其他房企大多數(shù)融資傳言隨著時(shí)間的流逝最后證偽不同，萬(wàn)科的融資傳言從金額上不僅是最大，而且落地效率和融資進(jìn)度上也刷新了所有房企的進(jìn)度！

結(jié)合萬(wàn)科2024年到期債務(wù)僅600億，僅僅上半年的融資進(jìn)度即可全部?jī)斶€2024年到期債務(wù)，加上萬(wàn)科2023年底就手握現(xiàn)金約1000億來(lái)看，當(dāng)前的萬(wàn)科顯然：

輕舟已過(guò)萬(wàn)重山！

02 房地產(chǎn)行業(yè)的下限

2024年上半年已過(guò)過(guò)去了，房地產(chǎn)行業(yè)在5.17史無(wú)前例的政策背景下，有了稍些的：

回暖跡象。

但是從7月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，這一回暖跡象僅限于：

環(huán)比數(shù)據(jù)，同比數(shù)據(jù)依然慘淡！

根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2024年1-7月，TOP100房企銷(xiāo)售總額2.39萬(wàn)億，從積極方向解讀：

跌幅較上月收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)！

更積極來(lái)看：

已經(jīng)連續(xù)五個(gè)月跌幅收窄！

但是這一積極的解讀是建立在：

同比跌幅下降40.1%

要知道，自恒大21年9月爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)以來(lái)，2022年的房地產(chǎn)行情已經(jīng)很差了，2023年初，某房地產(chǎn)大佬說(shuō)了一句：

今年再差也不會(huì)比去年差了！

想到，2023年全年下來(lái)，發(fā)現(xiàn)：

TOP100全年銷(xiāo)售6.28萬(wàn)億，同比下降17.3%！

在如此不可能的差的基數(shù)上，2024年房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了前7月再度暴跌40.1%，可謂：

一切皆有可能！

在這一大背景下，顯然，萬(wàn)科縱然有預(yù)言家的天分，其率先在2018年就喊出了房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入黑鐵時(shí)代，但是奈何擋不住：

時(shí)代的洪流！

03 寫(xiě)在最后

當(dāng)前對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策已日趨明朗，房企要活下去，必須要去杠桿，但融資對(duì)現(xiàn)在的房企來(lái)說(shuō)，大多數(shù)是借新債還舊債，并不能解決債務(wù)壓力，只是把風(fēng)險(xiǎn)推向未來(lái)，期待未來(lái)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)來(lái)化解債務(wù)，以時(shí)間換空間。

政策底已現(xiàn)，市場(chǎng)底或在不遠(yuǎn)，誰(shuí)能挺過(guò)這黎明前的黑暗？

也許，時(shí)間就是最好的答案！