地盤說

全面步入改善時代的鄭州，改善一族等待的那個超級偶像，或許在這里得到答案。

??撰文 | 郭春江 ? 《地盤》特邀撰稿人

改善首選金水北，似乎正在成為鄭州人的共識。

比起動輒30000+/m2的北龍湖北岸，金水北所能給到的樸實與堅挺有目共睹，且呈上升趨勢。于是，金水北云集了央企大佬、國企實力派和本土新貴同臺競技。????????

金水北也是最吸金的地方，改善群體最追捧的改善樓盤，大多在金水北。因此，金水北也被稱為鄭州最卷的區(qū)域。卷規(guī)劃、卷戶型、卷教育、卷大門、卷景觀、卷服務(wù)……??????

如今，這種內(nèi)卷的格局就要被打破了。

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城市更新

7月10日，金水區(qū)馬李莊片區(qū)城市更新項目二期代管代建代銷開發(fā)管理服務(wù)項目與華潤置地簽約，土地方也是平臺方金水投資，將引進(jìn)與華潤作為代建，共同攜手打造這片充滿生機(jī)的土地。

不夸張的說，華潤用這樣的方式進(jìn)駐金水北，就意味著鄭州的城市更新，即將掀開最重要的一頁。

?簽約儀式現(xiàn)場

坊間傳聞某中字頭央企也曾對該地塊垂涎許久，期間也不乏其他資本大鱷也頻頻覬覦該地塊。

這是一塊風(fēng)水寶地。

原開發(fā)商在2023年7月實現(xiàn)商品房和安置區(qū)的全面交付后，負(fù)責(zé)項目紓困的金水投資為后期地塊續(xù)力。

2023年12月12日，金水投資旗下河南金瑚龍?zhí)┲玫赜邢薰疽?.89億的底價摘地。土地出讓編號：鄭政出【2023】37號（網(wǎng)）。

?摘地信息

作為金水區(qū)兩大平臺公司之一，金水投資的主要任務(wù)就是更新、盤活閑置存量房，重新規(guī)劃、完善城市功能， 提升城市風(fēng)貌。

不得不說，金水投資在“一樓一策一專班一銀行”風(fēng)險化解的執(zhí)行上，成績還是卓著的。自2022年9月“保交樓”工作開展以來，承接18個問題樓盤攻堅化解和安置房建設(shè)工作，已交付房源10658套，建筑面積約163萬方，這其中就包括作為金水區(qū)首個交房即發(fā)證的項目的翠園。

備案信息顯示；這塊位于花園路與北三環(huán)沿線的土地，總建筑面積近20萬方，其中住宅約12.4萬方，商業(yè)約2.2萬方，總投資高達(dá)14.2億元。（具體經(jīng)濟(jì)指導(dǎo)以最終規(guī)劃公示為準(zhǔn)）。

?地塊位置示意

主城區(qū)的核心地段+成熟配套，讓該地塊自然擁有“穿越周期”的硬實力。

地段的優(yōu)越性為項目配置了先天超強(qiáng)的通達(dá)性，通過北三環(huán)快速路無縫接駁中州大道快速與京廣快速路，去哪兒都方便，時刻擁抱大鄭州都市圈……

項目相鄰就是農(nóng)科路小學(xué)與楓灣小學(xué)，500米內(nèi)可達(dá)鄭州47中和先鋒學(xué)校，教育氛圍氤氳；距離正弘城商圈，步行到地鐵2號線后只用一站路可達(dá)，跑到北龍湖濕地公園溜彎，也是步行可達(dá)，生活的松弛感瞬間就有了。

?鄭州第47初中本部實景

更不用說河南省人民醫(yī)院、金融島商業(yè)群落、一系列高能級配套星羅棋布。對于這個小區(qū)未來的業(yè)主而言，這些都是最好的“恩賜”。

這樣的占位和質(zhì)素，無疑具有了先天的“紅盤基因”，金水投資的眼光可謂獨到，更是在摘地后吸引各路英豪紛紛洽談土地合作，大家看重的正是金水北作為改善主場的優(yōu)勢，以及極富潛力的市場空間。

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華潤入主

華潤先入為主，為金水北城市更新注入新的力量。

此次華潤牽手金水投資，是國央企合作在金水北的再度發(fā)力，更是對金水北改善產(chǎn)品的有力補(bǔ)充。

自華潤進(jìn)駐金水北的消息不脛而走 的坊間傳聞，到如今的塵埃落定，華潤進(jìn)駐金水北的意義到底有多大？

在鄭州，華潤已然是大哥級的存在，今年上半年銷售額達(dá)25.9億元 （數(shù)據(jù)來自克而瑞） 。

?上半年鄭州房企銷售榜單（圖自克而瑞河南）

首先，華潤來鄭州已經(jīng)14個年頭，可以說是與鄭州共同長進(jìn)步的14年，為鄭州的城市發(fā)展賦能蓄力。???

尤其是這兩年，華潤在鄭州可謂風(fēng)生水起，正是基于對改善市場的關(guān)注和更懂改善客群，并且拿到優(yōu)質(zhì)的地塊和輸出了符合市場的產(chǎn)品。

在高端改善層面，無論是華潤幸福里、瑞府，還是鄭州超總項目，每一個項目都成為區(qū)域的標(biāo)桿與流量擔(dān)當(dāng)，甚至成為區(qū)域的核心城市配套，也做到了穩(wěn)健交付與實力出圈。

?華潤幸福里實景

不夸張的講，華潤所到之處總能激起市場的漣漪，甚至拉動區(qū)域內(nèi)的整體品質(zhì)與流速。

一個華潤幸福里，不但創(chuàng)造單盤連續(xù)兩年銷冠的神話，更是收獲了一眾忠實擁躉者，還提前一年前房，生動的演繹了什么叫不負(fù)期待。

新房市場所向披靡，二手房市場更是炙手可熱。從華潤旗下在鄭州已交付項目在二手房市場上的強(qiáng)勁表現(xiàn)，便可窺得一斑。

?華潤幸福里取得傲人成績

更為難得的是，華潤的產(chǎn)品在二手房市場上價格頗為堅挺，背后都有一系列強(qiáng)大的價值支撐。??

另外，華潤也是全國城市更新的主力，無論在實力、經(jīng)驗等方面都處于行業(yè)前列。?????

此番攜手金水投資，又將掀起怎樣的內(nèi)卷風(fēng)潮？

3

決戰(zhàn)金水北

目前，鄭州的住宅市場正在產(chǎn)生明顯的分化，現(xiàn)在人買房的核心邏輯無非有二：安全與價值。

買房人除了對產(chǎn)品品質(zhì)更加挑剔以外，還要看押注的項目會不會爛尾。

鄭州樓市的分化還有一個明顯特征，那就是改善正在成為市場的主流，從“讓市場的歸市場、保障的歸保障”開始，這一特征更加具象化。

?住宅成交面積段走勢（自CRIC房地產(chǎn)決策）

最重要的是，買房人手里握著真金白銀，除了要買到能夠?qū)崿F(xiàn)理想化居住的好產(chǎn)品，就是想著自己買到手的房產(chǎn)，能夠成為有成長性的資產(chǎn)。??

所以，你不得不承認(rèn)，現(xiàn)在就是國央企的天下。就這塊地來說，有了金水投資和華潤置地的國央企背書加持，無疑更具市場信心。

個人認(rèn)為，金水投資和華潤兩個團(tuán)隊合體后的第一個共識，應(yīng)該是要打造精工硬核產(chǎn)品力，這樣才更具成長性，也更有競爭力。

不出意外，項目定位高端改善、走高品質(zhì)，這是華潤最擅長的，雙方團(tuán)隊會在規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品配置、空間的高利用率、景觀設(shè)計等方面，狠狠地下功夫。

?景觀效果示意

在目前這樣的市場和環(huán)境下，無論是企業(yè)的社會責(zé)任還是基于項目自身的條件，或者是為了業(yè)主有更好的居住體驗，這似乎是必由之路。

以鄭州目前的市場格局，北龍湖的一騎絕塵和金水北的高歌猛進(jìn)，成為鄭州房地產(chǎn)市場最有活力的兩個區(qū)域。尤其是金水北，卷產(chǎn)品、卷配套、卷教育、卷實景都到了一個新的高度。

實話實說，在產(chǎn)品端的內(nèi)卷，其實對于消費端是一個好現(xiàn)象。開發(fā)商越是內(nèi)卷，越是能作出來好產(chǎn)品。??????????

據(jù)了解，該地塊的產(chǎn)品設(shè)計團(tuán)隊來自上海，曾操刀過多個一線城市高端改善項目，經(jīng)驗更豐富，也更懂改善客群的需求，更能創(chuàng)作出空間的合理性。

?高端改善效果示意

這在建筑風(fēng)格與戶型設(shè)計上，就得摒棄掉保守的布局，向一線大城市看齊。

此外，在景觀、立面、精裝等方面，也招募到了最好的執(zhí)行團(tuán)隊，為的就是給項目更優(yōu)的配置，要把標(biāo)桿立起來。

這先聲奪人的高起點與大手筆，就在卷產(chǎn)品層面占在先機(jī)。

想要在神仙打架的金水北把產(chǎn)品卷出新高度，有幾條是繞不過的。首先就是戶型。以鄭州賣得最好的高端改善項目來看，美盛金水印144m2起步，華潤幸福里149m2起步，同樣是華潤操盤也是在金水北的首秀，戶型應(yīng)該值得期待 。

至于說戶型面積如何搭配？如何拓展更多的贈送面積？有沒有比肩北龍湖項目的大門？配不配會所？都會是與金水北各大改善盤BATTLE的重點。

?示意圖

無論如何，該項目注定是要全面革新金水北和鄭州的高端改善市場的，你若非要問個為什么，那就是過硬的產(chǎn)品實力和無可比擬的核心地段。

在金水北、北龍湖和鄭州主城三交匯的明珠地段，可以預(yù)見的資產(chǎn)升值與高品質(zhì)生活配置，即刻享受所見即所得的大城配套，哪一項都是拒絕不了的心動理由。

好的預(yù)期已經(jīng)在線，期待華潤在金水北掀起更大的改善內(nèi)卷浪潮。

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