又一顆超級(jí)大雷砸向了碧桂園。

作為昔日6000億資產(chǎn)規(guī)模的第一大房企，被著名基金公司估值為0，歷史罕見(jiàn)！

一時(shí)間狂風(fēng)驟起，富翁變乞丐，碧桂園徹底淪為市場(chǎng)的“棄兒”？

01

中國(guó)綜合性資產(chǎn)規(guī)模最大的基金公司之一匯添富基金發(fā)布公告，決定自2024年6月24日起，對(duì)旗下基金所持有的“碧桂園”按照0港元/股進(jìn)行估值。

圖源：匯添富基金官網(wǎng)

宇宙房企一夜歸零，大無(wú)語(yǔ)！

0元估值意味著什么？

“遇到退市股，基金給出0元的估值，是認(rèn)為該股票沒(méi)有任何清算價(jià)值”，一位公募投研人士如此形容。

如果股票退市，投資者是有可能面臨重大損失的，所以基金公司通常會(huì)提前采取行動(dòng)，通過(guò)下調(diào)股票的估值來(lái)保護(hù)投資者的利益。

房企被0元估值，2023年在陽(yáng)光城身上也曾發(fā)生過(guò)，巔峰時(shí)，這家房企年?duì)I收超800億元、市值超千億元，闖入過(guò)世界500強(qiáng)，但同年8月，陽(yáng)光城就被深交所終止上市了。

無(wú)獨(dú)有偶，2022年8月，華安基金也曾將中國(guó)恒大按照0.01港幣進(jìn)行估值、將恒大物業(yè)按照0.01港幣進(jìn)行估值，結(jié)局有多慘烈大家也知道。

此前碧桂園因?yàn)橥七t2023年業(yè)績(jī)公布而開(kāi)啟停牌，迄今已經(jīng)停牌將近3個(gè)月時(shí)間，而公司無(wú)法發(fā)布業(yè)績(jī)的一個(gè)重要原因是，正在推進(jìn)中的債務(wù)重組無(wú)法全面落地。

6月6日碧桂園再度在港交所公告，香港高等法院頒令將清盤(pán)呈請(qǐng)聆訊進(jìn)一步延期至2024年7月29日。

目前碧桂園股價(jià)0.485，已跌去97%。

不同于銀行業(yè)的晴天借傘，雨天收傘。金融游戲是赤裸裸的，匯天富基金，反手就給了一個(gè)0元的估值。金融大佬們或許會(huì)互相忽悠，或許會(huì)欺騙普通人，但大概率不會(huì)和自己的錢(qián)包過(guò)不去，自己品。

碧桂園，作為連續(xù)六年蟬聯(lián)銷售榜第一的千億級(jí)民營(yíng)房企，在輪番史詩(shī)級(jí)救市政策推出之后，又迎來(lái)了危機(jī)時(shí)刻。

02

不過(guò)6月27日，碧桂園發(fā)布公告接獲聯(lián)交所發(fā)出的復(fù)牌指引。

按照港交所的復(fù)牌要求：要發(fā)布23年的財(cái)報(bào)、要證明公司具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、要向市場(chǎng)公布所有重大信息。

從“難產(chǎn)”的年報(bào)來(lái)看，這個(gè)證明可不好開(kāi)！

2022年以前，碧桂園公司歸母凈利潤(rùn)從未出現(xiàn)過(guò)負(fù)數(shù)的情況，從2022年開(kāi)始，碧桂園由盈轉(zhuǎn)虧，虧損金額超過(guò)60億元，2023年上半年虧損高達(dá)500億元。

截至2023年上半年，碧桂園總負(fù)債1.36萬(wàn)億元，權(quán)益資產(chǎn)2543.69億元，有息負(fù)債規(guī)模2579億元，賬面現(xiàn)金流為1011.15億元。

今年前5個(gè)月，該公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷售金額約216.5億元，相較于2023年前5個(gè)月約1127.6億元的權(quán)益銷售額，同比下滑了足足8成。

這也使得碧桂園在面對(duì)今年超48萬(wàn)套的交付總量時(shí)，壓力山大。

在境外債務(wù)重組方面，自2023年8月至今，碧桂園推進(jìn)債務(wù)重組已超10個(gè)月。碧桂園表示，正與包括代表銀行債權(quán)人的協(xié)調(diào)委員會(huì)、代表債券持有人的項(xiàng)目小組在內(nèi)的債權(quán)人團(tuán)體及其顧問(wèn)一同，積極探索所有可行的境外債務(wù)重組選項(xiàng)，以推進(jìn)一個(gè)合適的全面?zhèn)鶆?wù)重組方案。

在今年6月的月度管理會(huì)議上，集團(tuán)總裁莫斌表示，“一定要牢記保交房是我們的政治底線，要窮盡一切力量保交房”。碧桂園集團(tuán)董事局主席楊惠妍又強(qiáng)調(diào)了保交房的重要性，并表示今年的交付任務(wù)非常艱巨。

可不可信咱不清楚，畢竟許家印不也曾信誓旦旦地說(shuō)：我可以一無(wú)所有，恒大的投資人不能一無(wú)所有嗎？

03

作為中國(guó)最年輕的女首富，楊惠妍一直被看作是“最強(qiáng)二代接班人”。王健林為萬(wàn)達(dá)四處奔走，王思聰整天吃喝玩樂(lè)花邊新聞滿天飛時(shí)，楊惠妍就開(kāi)始幫父親楊國(guó)強(qiáng)打理碧桂園帝國(guó)。

2007年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)十年繁榮期，楊國(guó)強(qiáng)丟下榮耀從臺(tái)前轉(zhuǎn)向幕后，將26歲的女兒楊惠妍捧成了身價(jià)超1200億元的中國(guó)女首富。同年，碧桂園在港交所主板掛牌上市，上市當(dāng)天市值一度突破1100億港元。

那時(shí)候的楊惠妍，更多被看做楊國(guó)強(qiáng)的影子。沒(méi)有一家媒體真相信，“楊國(guó)強(qiáng)退休什么都不管，碧桂園完全由楊惠妍說(shuō)了算。”也沒(méi)人真覺(jué)得，碧桂園的江山及名氣是靠楊惠妍打出來(lái)的，可她卻替父親頂了十年首富頭銜。楊國(guó)強(qiáng)呢？退居二線的他，過(guò)起了田園生活，每天關(guān)注農(nóng)民與慈善，碧桂園的命運(yùn)完全系到了楊惠妍身上。

十年間，碧桂園的年銷售從2007年的177億元漲到了2017年的5508億元，該數(shù)字翻了足足30倍，還被冠以“宇宙房企”的頭銜，徹底爆發(fā)，楊惠妍也真正得到了外界認(rèn)可。

不過(guò)這份榮耀背后更多的是趕上了房產(chǎn)繁榮期，楊國(guó)強(qiáng)留下的不只是巨額財(cái)富，還是房企的一身舊傷頑疾。

最初，碧桂園逆房產(chǎn)泡沫大勢(shì)而起成為房企代表，因其獨(dú)特的戰(zhàn)略選擇：

1.郊區(qū)地價(jià)拿地、建設(shè)配套造城的“農(nóng)村包圍城市”布局策略

2.低息甚至零息融資，通過(guò)刺激銷售達(dá)成“高周轉(zhuǎn)”目標(biāo)的開(kāi)發(fā)模式

既然規(guī)避了豪宅領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)，碧桂園的盈利模式必然是短平快的“大賣場(chǎng)”模式，用創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)的話來(lái)說(shuō)就是：像賣白菜一樣賣房子。

于是，從融資到開(kāi)發(fā)再到銷售，碧桂園創(chuàng)造了“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、低成本”的開(kāi)發(fā)模式。

公司規(guī)?？焖贁U(kuò)張的背后，需要靠驚人的負(fù)債來(lái)支撐。在前些年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資政策收緊的背景下，碧桂園和恒大等房企通過(guò)在海外發(fā)行美元債來(lái)融資，成為支撐公司擴(kuò)張的重要手段。為了償還巨額債務(wù)，碧桂園和恒大這些房企的主要辦法在于，一是靠銷售回款，二是靠在美元債市場(chǎng)借新還舊。

2018年開(kāi)始，病癥集中開(kāi)始顯現(xiàn)了。

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的?！眹?guó)家對(duì)于房子屬性的定調(diào)，使得各大房企步入轉(zhuǎn)型，銷售面增長(zhǎng)緩慢。其中，2018年比2017年增長(zhǎng)1.3%，2019年比2018年僅增長(zhǎng)0.06%。

隨著市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化，內(nèi)地房企賴以成長(zhǎng)的擴(kuò)張模式開(kāi)始行不通了，所以越來(lái)越多的房企開(kāi)始陸續(xù)暴雷。

去年7月，碧桂園發(fā)布公告，公司控股股東、非執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席楊惠妍向國(guó)強(qiáng)公益基金會(huì)（香港）有限公司捐贈(zèng)6.75億股作慈善公益用途。

按當(dāng)時(shí)股價(jià)計(jì)算，這筆捐贈(zèng)的股權(quán)價(jià)值約為64億港元，約合人民幣59億元。楊國(guó)強(qiáng)、楊惠妍父女也因此筆捐贈(zèng)成為中國(guó)首善。

緊接著8月，碧桂園爆發(fā)債務(wù)危機(jī)。8月7日，碧桂園突發(fā)消息，碧桂園未能支付應(yīng)該于8月7日支付的兩筆美元債的票息，正式宣告違約，兩筆債券在新加坡交易所上市，發(fā)行規(guī)模均為5億美元。

一時(shí)間，碧桂園的消息震動(dòng)整個(gè)地產(chǎn)圈。

10月，更是有消息傳出碧桂園創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)賣私人飛機(jī)償債的消息。

另?yè)?jù)券商中國(guó)日前報(bào)道，碧桂園旗下碧桂園創(chuàng)投正在尋求出售持有的長(zhǎng)鑫存儲(chǔ)技術(shù)有限公司的股份，籌資約20億元。但出售時(shí)間仍在洽商中，最終結(jié)果未有定論。

04

我們知道，重要房企發(fā)生爆雷，都會(huì)帶來(lái)一連串惡性連鎖反應(yīng)。

碧桂園2022年的合作供應(yīng)商就達(dá)到了33207家，2023年總交付近70萬(wàn)套，碧桂園一旦“倒下”，受損的還有3萬(wàn)多家企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，與至少70萬(wàn)家庭的生計(jì)。

所以說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)真的不值得同情，就如曹德旺所說(shuō)，不就是水泥加磚，值幾個(gè)錢(qián)？

含金量尚且不討論，就說(shuō)這種高杠桿、高周轉(zhuǎn)的商業(yè)模式，玩的就是十個(gè)鍋九個(gè)蓋的危險(xiǎn)游戲。貸款—拍地—蓋房子—賣房—抓緊回款趕緊拍地—再蓋房子再賣，一旦中間有一個(gè)地方梗塞，這個(gè)游戲就玩完了。

在這場(chǎng)危險(xiǎn)的游戲中，房企的股東和高管們卻賺得盆滿缽滿，股東每年大手筆分紅，高管每年拿著天價(jià)年薪。

苦的只有背著幾十年債的買房人和普通投資者而已，如果能住上，那是甜蜜的負(fù)擔(dān)；若遇上房子爛尾，那就是淚加累了。

目前房企已經(jīng)將25年以后的房子都建完了，房地產(chǎn)行業(yè)走向下坡是毋庸置疑的。唯一的救命稻草則是國(guó)家為穩(wěn)民生推出的保交樓計(jì)劃。

這個(gè)計(jì)劃是由國(guó)家批貸款給各大房企，確定?？顚Ｓ糜谝褑?dòng)未完成的項(xiàng)目，并在約定時(shí)間內(nèi)將房子交付到購(gòu)房者手中。

有了這個(gè)保交樓貸款，房企有了喘息的機(jī)會(huì)，購(gòu)房者也可以擦掉眼淚。

山窮水盡處，柳暗花明時(shí)。希望以碧桂園為代表的地產(chǎn)巨頭們可以熬過(guò)此次危機(jī)，除舊疾展新顏，走出困境！

畢竟人活一輩子，只求有瓦遮頭，方能一世安穩(wěn)。