2023年底，安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文在2024年的投資策略上認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)明顯超調(diào)。

半年之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于在“517新政”和“528新政”的大力度樓市救市政策的呵護(hù)之下，開(kāi)始大力度復(fù)蘇，上海、深圳的豪宅再現(xiàn)搶購(gòu)熱潮，6月廣州的二手房成交量再度破萬(wàn)套，環(huán)比大漲超三成，新房成交量有望破7000套，時(shí)隔一年后，成交量再次突破7000套。

在廣州樓市大力度復(fù)蘇的時(shí)候，投資客、炒房團(tuán)的身影再度閃現(xiàn)在市場(chǎng)之上。

隨著上半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的出爐，7月第一天，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)服務(wù)板塊的特發(fā)服務(wù)、我愛(ài)我家、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份等漲停，房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭股，保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)、萬(wàn)科A都相繼大漲。

房地產(chǎn)市場(chǎng)超調(diào)之后，終于迎來(lái)了大力度的復(fù)蘇了嗎？

01 廣州6月二手成交突破萬(wàn)套

7月第一天，房地產(chǎn)行業(yè)就迎來(lái)了一個(gè)久違的復(fù)蘇信號(hào)。

廣州陽(yáng)光家緣網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，二手房方面，廣州住宅網(wǎng)簽再度破萬(wàn)，2024年6月（統(tǒng)計(jì)周期：5月26日至6月25日），廣州市二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)和面積為10456宗和105.92萬(wàn)平方米，環(huán)比分別大幅增長(zhǎng)33.40%和34.13%，成交宗數(shù)創(chuàng)下自2023年4月以來(lái)新高。

新房方面，來(lái)自中指院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從6月1日到6月25日，廣州一手房成交5469套，是今年以來(lái)表現(xiàn)最佳的月份。與去年同期相比，成交量增長(zhǎng)14.3%，日均成交量較5月增長(zhǎng)31.5%。如果按每天300套左右的成交量來(lái)推算，6月廣州新房成交有望突破7000套，這將是時(shí)隔一年之后，廣州新房成交再次突破7000套。

廣州一二手樓市的回暖，不僅是政策刺激的結(jié)果，更是市場(chǎng)內(nèi)在需求的體現(xiàn)?！皬V州5月28日新政之后，廣州典型樓盤(pán)人氣開(kāi)始回升。來(lái)訪量和認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)連續(xù)4周上漲，并在5月28日后的一周達(dá)到高峰。”克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示。

從黃埔區(qū)到天河區(qū)，再到海珠區(qū)，各個(gè)區(qū)域的成交量都顯示出購(gòu)房者的熱情。尤其是在次新房成交活躍、性價(jià)比高的情況下，購(gòu)房者更愿意出手。此外，首付款降低和房貸利率優(yōu)惠，也讓更多人能夠負(fù)擔(dān)得起買(mǎi)房的費(fèi)用。政策的放松使得購(gòu)房資格的獲得更加容易，進(jìn)一步激發(fā)了市場(chǎng)活力。

而來(lái)自中指院的數(shù)據(jù)顯示，京滬深三個(gè)一線城市的二手房的成交也表現(xiàn)非常亮眼。

02 一線城市成交相繼活躍

在廣州樓市迎來(lái)大力度復(fù)蘇之后，深圳的一手房和二手房的成交也明顯活躍起來(lái)，6月深圳一手房市場(chǎng)成交2927套，較5月增加了900套，二手房成交4249套，最為突出的是，深圳頂豪成交迅速活躍起來(lái)，6月28日，深圳灣頂級(jí)豪宅中海深灣玖序正式選房，開(kāi)盤(pán)三小時(shí)收金100.2億元。

上海則是四個(gè)一線城市里面表現(xiàn)最好的市場(chǎng)，截至6月29日，上海當(dāng)月二手房總成交量已達(dá)到25319套，自2021年6月以來(lái)首次突破25000套，創(chuàng)下近3年最高單月成交紀(jì)錄。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，北京6月二手房住宅網(wǎng)簽量14987套，達(dá)到了15個(gè)月以來(lái)的最高水平。

隨著各地樓市的快速?gòu)?fù)蘇，上半年房地產(chǎn)企業(yè)TOP100銷(xiāo)售額連續(xù)四個(gè)月的同比降幅收窄。其中，保利發(fā)展依然以1733億元的銷(xiāo)售額位列榜首，中海地產(chǎn)則以1483億元的銷(xiāo)售額排名亞軍。

上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜。

這些房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人相繼表示，5月17日新政，給予市場(chǎng)積極的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在出現(xiàn)可喜的變化。

日前，在6月28日股東周年大會(huì)上，保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平認(rèn)為，行業(yè)最壞的時(shí)刻基本上是過(guò)去了。華潤(rùn)置地的管理層透露，在政策利好的情況下，在售項(xiàng)目來(lái)訪量確實(shí)有所改善，改善幅度大概在30%左右。龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席陳序平介紹，“5.17”新政后，市場(chǎng)出現(xiàn)了一定的正向反饋，該公司在上海、蘇州、深圳等地的新房市場(chǎng)出現(xiàn)了銷(xiāo)售端的明顯回暖。

由于6月，一線城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)表現(xiàn)較好，7月1日，房地產(chǎn)服務(wù)板塊多個(gè)股票大漲，板塊漲幅4.05%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊漲幅3.7%。

不過(guò)，目前依然有不少人對(duì)于房地產(chǎn)復(fù)蘇的持續(xù)性不太肯定，依然有不少人仍然處于觀望中。

一些專(zhuān)家認(rèn)為，一線城市房地產(chǎn)政策還有較大優(yōu)化空間，短期，新房市場(chǎng)延續(xù)筑底行情，核心城市有望率先恢復(fù)。

03超跌之后或?qū)⒒貧w均值

這一輪樓市的調(diào)整，給了人們深刻的印象。

僅以廣州來(lái)看，從2021年樓市調(diào)整以來(lái)，廣州的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回了六七年的水平。

此時(shí)，隨著樓市的調(diào)整，房地產(chǎn)的銷(xiāo)量在快速下滑，隨之而來(lái)的是房地產(chǎn)企業(yè)的投資意愿在快速縮減。

在高善文看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)超調(diào)，房地產(chǎn)投資在GDP的占比今年有可能下滑到6%以下，甚至是跌到5.5%、5.7%左右的水平，市場(chǎng)已經(jīng)明顯低于合理中樞和嚴(yán)重受抑制的狀態(tài)。

在他看來(lái)，房地產(chǎn)投資占GDP的比重，長(zhǎng)期合理的中樞值是8%，7%是它的下端。

來(lái)自西方發(fā)達(dá)國(guó)家的數(shù)據(jù)顯示，2014年之后，美國(guó)房地產(chǎn)投資的占比大約也是在7%，而在2005年美國(guó)經(jīng)濟(jì)泡沫化之前，房地產(chǎn)投資的占比接近8%。

在他看來(lái)，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的核心問(wèn)題是盡快恢復(fù)一手房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能。

知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平同樣認(rèn)為，房地產(chǎn)出現(xiàn)了調(diào)整過(guò)度跡象。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整過(guò)度已經(jīng)明顯拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、就業(yè)、居民資產(chǎn)負(fù)債表、消費(fèi)、地方財(cái)政、金融機(jī)構(gòu)健康等，隨著時(shí)間拖延，這種拖累還在加重，風(fēng)險(xiǎn)還在積累，值得重視。

在他看來(lái)，房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)，就業(yè)穩(wěn)，能夠防止步日本“失去三十年”“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”的覆轍。

在高善文等專(zhuān)家看來(lái)，如今已經(jīng)明顯超調(diào)的房地產(chǎn)投資回歸均值是必然事件。

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