房地產(chǎn)政策，繼續(xù)是一路寬松，停不下來。

各地的政策出臺，頻率更密、尺度也更大。

即使是北上廣深，也已經(jīng)在堅持多年的限購上，有了松綁。

對于購房者來說，門檻越來越低，要求越來越少，房貸利率也越來越低。

但密集的政策中，存量房貸正成為一道梗，讓已經(jīng)購房的人如鯁在喉，讓還沒購房的人望而卻步。

1.

回顧所有的房地產(chǎn)優(yōu)化政策，都有一個共同點，那就是對將要買房的人各種友好，對已經(jīng)買房的人，比如存量房貸，按兵不動。

在網(wǎng)絡都被大家形容就是：背刺存量。

熱鬧都是后來者的，已經(jīng)背負了房貸的購房者，什么也沒有。

因為隨著房地產(chǎn)寬松政策持續(xù)，購房的房貸利率不斷下調(diào)，很多地區(qū)的存量房貸利率高得刺眼又扎心。

許多存量首套房貸利率比新購買二套的房貸利率都高，也已是普遍現(xiàn)象。

比如深圳，2019年到2023年間的相當一部分購房者，房貸利率還在4.5%，而當下深圳首套住房的購房利率已經(jīng)是3.5%。

這種情況，并非深圳獨有，而是全國普遍存在。

有的利率高的，甚至還在背負著百分之五點幾的房貸，相比當下的利差，更大。

可憐在早年已經(jīng)買了房的人，尤其是在前兩年高位入手的人，不僅是房價高位站崗，利率也在高位站崗。

一邊眼睜睜看著房價一天天縮水，一邊還得眼睜睜看著利率一天天降下去，簡直是被社會現(xiàn)實左右扇耳光。

有錢的，想緩擺脫這尷尬的境地，提前還貸來個了結，很多還得排長隊，看銀行臉色，你說氣不氣人。

而那些還在苦苦等交樓的，更不知道如何直面慘淡的現(xiàn)狀。

2.

從城門立木的例子來看，存量房貸不變，很有可能讓房地產(chǎn)優(yōu)化政策成為反向的“城門立木”。

說簡單點就是：大家繼續(xù)觀望，不買房，等利好。

因為這本賬是很好算的。

還是以深圳為例，之前房貸利率+30bp，現(xiàn)在房貸利率-45bp，再加上下調(diào)的利率，利差已經(jīng)是1個點，每貸100萬一年差距1萬，30年就是30萬。

存量房貸不動，那么先買房的人，就沒辦法享受后面的利率優(yōu)惠利。

造成的局面就是，誰早買誰虧，每一波受政策利好刺激而入市的人，都成了后來者的墊腳石，看著利好卻無福消受，憋一肚子氣窩一肚子火。

這種情形下，可以預期的就是，提前還貸潮將再次涌現(xiàn)。

因為對于大量的存量房貸客戶而言，沒有什么比提前還貸更好的理財方式。

快人一步，后悔無數(shù)。

誰還愿意早早成為那個存量房貸的背負者？

誰也不會想當那個看著后面優(yōu)惠政策出來，除了拍大腿只能羨慕嫉妒恨的冤大頭。

那大家的選擇還會是等待，表面看保護了銀行在存量房貸上的既有利益，實際上卻必然是逼著有房貸的人對存量房貸能還必還，而讓還沒入場的人，對利率優(yōu)惠一等再等。

最終就是銀行存量房貸的利益不一定保得住，新增房貸的利益也沒法拿得到，還連帶著讓房地產(chǎn)一系列優(yōu)化政策的出臺在效果上大打折扣。

3.

房地產(chǎn)正是低迷的時候，托底也好，刺激也罷，基本思路就應該是一視同仁降低負擔，盡可能釋放消費潛力。

因城施策，因地制宜是必要的，但在房地產(chǎn)普遍低迷的情況下，最起碼不應該因為購買時間的不同，而讓購房者的房貸在利率上分個三六九等，尤其是在首套房的房貸上，讓購房者產(chǎn)生極大的不公平感。

千萬不要覺得，存量房貸是購房者們自己的選擇，含著淚也要站崗到底。

當已有利好不是最大利好，下一個利好才是更大的利好。旁邊的人可都看著呢，每個人心里都會去算一算的。

不患寡而患不均，不公平的房貸負擔，既讓存量房貸者痛恨不已吐槽不止，也讓很多潛在購房者的猶豫不決觀望不斷，實際上就會變成為各種政策放松下的阻礙。

4.

是時候展示更靈活的優(yōu)化政策了。

盡快拉平全國范圍內(nèi)，或者至少是同城范圍的房貸利率，讓存量房貸都能隨時享受到后續(xù)的利率優(yōu)惠，讓每一輪入場的購房者，都不用為擔心自己下手過早會錯過更好的政策而擔心，對地產(chǎn)乃至整個經(jīng)濟層面的刺激效果和消費信心，都必定甩過現(xiàn)在幾條街。

對存量房貸友好一點，好處一定是各方面都多贏。

不要擔心這樣會鼓勵縱容炒房，一個首套房貸而已。更不用擔心會惹來房價上升等后遺癥。

房價升了，再調(diào)整政策又如何呢？又或者階段性降低存量房貸利率，先試試看看，又如何？

如果房價要是穩(wěn)住了，又有誰還來較房貸利率的真呢？

6月7日，高層會議又一次部署了房地產(chǎn)工作，強調(diào)“對于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實推進”。

落實會議精神，解放思想，不妨從同步降低存量房貸利率開始！