2000年，大學(xué)生畢業(yè)包分配被全面取消后，北京科委做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，他們驚訝地發(fā)現(xiàn)，在中關(guān)村地區(qū)的高新技術(shù)企業(yè)中，沒(méi)有戶口的大學(xué)生“打工人”一共有：

十萬(wàn)人。

原因很簡(jiǎn)單，北京有5000家高新技術(shù)企業(yè)，如果按照分配，每年只有2000人被分配過(guò)來(lái)，這些公司只能自己去市場(chǎng)上搶人。

最終的結(jié)果就是，很多大學(xué)生微電子、電子信息技術(shù)、新材料、外語(yǔ)專業(yè)的學(xué)生寧愿放棄分配，哪怕沒(méi)有留京指標(biāo)，也要回到北京、留在北京。

這十萬(wàn)個(gè)知識(shí)精英放棄了鐵飯碗，選擇相信市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。也是從2000年開(kāi)始，一個(gè)詞開(kāi)始流行開(kāi)來(lái)：

北漂。

北京今天的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，尤其是互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，是這十萬(wàn)北漂打下的江山。

1

2000年4月，北京五道口的一個(gè)商品房小區(qū)開(kāi)盤，五號(hào)樓的一套房子賣給了山西一位名叫黃治華的煤老板。

黃治華住進(jìn)小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)這里竟然有很多創(chuàng)業(yè)的小公司。小區(qū)附近的酒吧和餐館里，總能碰到小區(qū)的年輕人張口閉口都是互聯(lián)網(wǎng)、融資、硅谷。最傳奇的故事，是隔壁單元那個(gè)美國(guó)回來(lái)的小伙子，融了很大一筆錢，做團(tuán)購(gòu)的業(yè)務(wù)。

耳濡目染下，黃治華也決定重新創(chuàng)業(yè)，他向山西的煤老板同行們集資，握著1300萬(wàn)，也搞了一個(gè)團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站——阿丫團(tuán)。

沒(méi)多久，中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)最著名的“百團(tuán)大戰(zhàn)”就打響了。誰(shuí)也沒(méi)想到，最后的大決戰(zhàn)是在黃治華所住的小區(qū)。打剩下來(lái)的六家公司，有三家都在這個(gè)小區(qū)里。其中包括阿丫團(tuán)。

故事的結(jié)局大家都知道，笑到最后的，是黃治華羨慕的那個(gè)小伙子——美團(tuán)的王興。這個(gè)小區(qū)，就是后來(lái)被稱為“中國(guó)民間硅谷”的：

華清嘉園。

華清嘉園

翻開(kāi)美團(tuán)總部的公司主體——北京三快科技的工商資料，還是能看到最初的注冊(cè)地址：

北京市海淀區(qū)華清嘉園7號(hào)樓1202室。

王興的三次創(chuàng)業(yè)，校內(nèi)、飯否和美團(tuán)都是在這里起步的?；ヂ?lián)網(wǎng)新三巨頭的另一位，張一鳴更是曾經(jīng)在華清嘉園的大院里，先后就職于三家公司。暴風(fēng)影音、酷訊、美麗說(shuō)、酷我、快手、融360，也都是從這里走出來(lái)的。

華清嘉園能成為民間硅谷，除了離五道口很近，和開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃有很大關(guān)系。開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)調(diào)研中發(fā)現(xiàn)了一個(gè)反常的數(shù)據(jù)，對(duì)項(xiàng)目最感興趣的，是25-35歲的年輕人，他們要做的不僅是一個(gè)中檔商品公寓，而是要想辦法讓小區(qū)擁有更多功能。最終，他們做了當(dāng)時(shí)看來(lái)不常見(jiàn)的規(guī)劃：

商住混合型社區(qū)。

除了15棟住宅樓，他們拿出4棟樓，做了2棟商業(yè)建筑，1棟幼兒園，1 棟會(huì)所。住戶的幾乎所有生活需求都可以在小區(qū)內(nèi)解決。甚至可以把公司注冊(cè)在這里。

在華清嘉園，兩三個(gè)年輕人就是個(gè)創(chuàng)業(yè)公司，租個(gè)房子，白天是辦公室，晚上還能再還給租客，能分?jǐn)偟艮k公室的很大一筆成本。對(duì)于北漂的創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)，華清嘉園是友好的。

北京能成為中國(guó)的互聯(lián)網(wǎng)之都，離不開(kāi)那個(gè)野蠻生長(zhǎng)的時(shí)代，也離不開(kāi)華清嘉園這樣的小區(qū)。

只要在華清嘉園撐三年，創(chuàng)業(yè)大概率就成了，可以搬到明亮的寫字樓里，甚至買自己的辦公樓。

2

華清嘉園的開(kāi)發(fā)商，就是現(xiàn)在的：

華潤(rùn)置地。

華潤(rùn)置地發(fā)軔于1994年，植根香港的華潤(rùn)集團(tuán)入股華遠(yuǎn)地產(chǎn)，開(kāi)始進(jìn)軍地產(chǎn)。那一年，中國(guó)房改正式開(kāi)始。一邊是城市職工緊張的住房問(wèn)題，一邊是財(cái)政赤字，政府只能用市場(chǎng)化改革，來(lái)解決房子的問(wèn)題。

新時(shí)代就此拉開(kāi)帷幕，政府引進(jìn)了香港的預(yù)售制度，開(kāi)啟了土地財(cái)政。

在開(kāi)發(fā)華清嘉園的同時(shí)，當(dāng)時(shí)還默默無(wú)名的華潤(rùn)置地買下了西城區(qū)的另一塊地。這塊地原本是一個(gè)危房改造小區(qū)，但地段極好，它離天安門不遠(yuǎn)，位于西單和金融街之間，財(cái)政部和教育部等部委林立，中行、央行、交行總部環(huán)繞。

買下這塊地后，華潤(rùn)置地舍棄了住宅用地的規(guī)劃，把它改成了一個(gè)集公寓、商務(wù)辦公、商業(yè)為一體的綜合性商務(wù)中心，他們沒(méi)有建高樓，而是修了八幢獨(dú)立辦公樓，取名為置地星座。

華潤(rùn)置地看到了一個(gè)很小眾的需求，獨(dú)棟辦公樓不只是大型跨國(guó)企業(yè)需要，中小民營(yíng)企業(yè)也需要。置地星座把獨(dú)棟辦公樓的面積打下來(lái)，賣的不是樓，而是冠名權(quán)。他們打出的廣告語(yǔ)是：

把企業(yè)門牌懸掛在中國(guó)第一街上。

這句話引起了很多企業(yè)家的共鳴，別看這個(gè)項(xiàng)目不大，無(wú)意之間，華潤(rùn)置地開(kāi)創(chuàng)了一種新的模式：

總部經(jīng)濟(jì)。

被稱為“中國(guó)第一個(gè)總部經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)項(xiàng)目”的北京豐臺(tái)總部基地，也要比他們晚兩年才立項(xiàng)。

置地星座的第一個(gè)大買家，是來(lái)自內(nèi)蒙古的企業(yè)鄂爾多斯，他們豪氣地買下了兩幢樓，將集團(tuán)的招牌樹立在了天安門旁，就是如今的鄂爾多斯大廈。

全國(guó)各地有點(diǎn)實(shí)力的企業(yè)，都想把公司的招牌樹立在北京。到今天，北京是中國(guó)集團(tuán)總部最多、最聚集的城市，甚至比上海還多?！翱偛拷?jīng)濟(jì)”的開(kāi)拓者，其實(shí)是華潤(rùn)置地。

置地星座和華清嘉園這樣的項(xiàng)目，印證了房改的真正意義。一個(gè)健康的生態(tài)系統(tǒng)，無(wú)論是大樹還是野草，都能找到自己的天地。市場(chǎng)有各種各樣的需要，把土地的決策權(quán)交給企業(yè)，他們自然會(huì)把合適的人，放到合適的地方去。

3

2016年10月的阿里云棲大會(huì)上，馬云第一次提出了新零售：

未來(lái)的十年、二十年，沒(méi)有電子商務(wù)這一說(shuō)，只有新零售。

從那天開(kāi)始，新零售就成了互聯(lián)網(wǎng)最熱門的方向。阿里也躬身入局，收購(gòu)了銀泰，做了盒馬。

其實(shí)就在那天上午，成都舉辦的中國(guó)電子商務(wù)發(fā)展峰會(huì)上，雷軍更早提到了新零售。雷軍后來(lái)對(duì)央視委屈地說(shuō)，我比馬云還早了半天，但大家都不知道。

更少有人知道，讓雷軍有底氣喊出新零售的，其實(shí)是小米之家的一個(gè)門店。

2016年1月，小米在其總部旁邊的五彩城購(gòu)物中心內(nèi)，開(kāi)出了一家300平的小米之家。在此之前，小米之家主要是做售后服務(wù)，但在五彩城，小米把公司的產(chǎn)品都搬進(jìn)去展示。

開(kāi)業(yè)10個(gè)月后，小米之家的數(shù)據(jù)震驚了所有人，這家300平的店鋪，銷售額竟然超過(guò)了面積超千平的沃爾瑪，占到了五彩城總銷售額的1/14。

剛剛開(kāi)業(yè)的五彩城小米之家

雷軍這才開(kāi)始重新審視小米之家，將線下渠道作為集團(tuán)的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，并提出了新零售。

如今，小米之家已經(jīng)在全國(guó)開(kāi)出了超過(guò)一萬(wàn)家門店，覆蓋了80%的縣城?？梢哉f(shuō)，小米之家改變了小米。而小米之家的成功，和五彩城分不開(kāi)。

當(dāng)年華潤(rùn)置地來(lái)之前，清河板塊被稱作：

五環(huán)外那個(gè)鳥不拉屎的地方。

清河作為北京老舊城區(qū)的代表，政府對(duì)這里也沒(méi)什么信心，2004年北京的總體規(guī)劃里，將這里定義為城市綠化隔離區(qū)，規(guī)劃了190萬(wàn)人口，甚至沒(méi)有規(guī)劃大型的再生水廠。

但華潤(rùn)置地看到了一股野蠻生長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)力量，就像當(dāng)年他們?cè)谌A清嘉園看到的那樣。

2005年，華潤(rùn)置地通過(guò)81輪加價(jià)，在拍賣中買下了五環(huán)外的清河毛紡廠地塊，當(dāng)三環(huán)房?jī)r(jià)只有5000的時(shí)候，毛紡廠的樓面價(jià)是7800元/平方米。

很多人都說(shuō)這家公司瘋了，華潤(rùn)置地的名字，就這么被北京人民記住了。

他們用十年時(shí)間，在這塊地上開(kāi)發(fā)了橡樹灣；更是投下了20億元，做了在北京的第一個(gè)城市區(qū)域商業(yè)中心，20萬(wàn)平米的華潤(rùn)五彩城。

這里逐漸成型后，大家才看懂華潤(rùn)置地的布局。周邊五公里，有中關(guān)村海淀園、清華科技園，北大科技園，中關(guān)村軟件園，北大生物城，少說(shuō)也有50萬(wàn)人在這里工作。

但這么多人，這么多科技園，卻很少有人思考創(chuàng)業(yè)者和年輕人需要什么，他們?cè)趺闯燥垼趺赐ㄇ?，有沒(méi)有娛樂(lè)生活。

在做橡樹灣之前，華潤(rùn)置地成立了客戶研究組，他們給自己的老業(yè)主們派發(fā)了幾萬(wàn)份調(diào)查問(wèn)卷，一對(duì)一訪談，了解他們的需求和行為習(xí)慣。

橡樹灣做了很多創(chuàng)新，比如它可能是第一個(gè)做了收納系統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。小區(qū)內(nèi)的幼兒園，華潤(rùn)置地把選擇權(quán)交給了業(yè)主，讓國(guó)內(nèi)外五大幼教機(jī)構(gòu)來(lái)競(jìng)標(biāo)，業(yè)主民主投票來(lái)選擇。

十幾年過(guò)去了，50萬(wàn)知識(shí)精英，以及他們的家屬，把橡樹灣的房?jī)r(jià)抬高了十倍，讓五彩城成了北京銷售額最高的區(qū)域性商業(yè)中心，光大證券測(cè)算過(guò)：

小米之家可能是中國(guó)坪效最高的商業(yè)體。

到了2012年，清河的人口已經(jīng)超過(guò)了290萬(wàn)，比十年前政府預(yù)測(cè)的人口，多了整整：

100萬(wàn)。

4

2016年，字節(jié)跳動(dòng)搬進(jìn)了中航大廈。張一鳴通過(guò)內(nèi)部信呼吁員工：不要住在城鄉(xiāng)結(jié)合部：

年紀(jì)輕輕不要著急在郊區(qū)，應(yīng)該生活在市中心。

張一鳴倒不是“何不食肉糜”，華清嘉園走出來(lái)的年輕人，知道環(huán)境對(duì)人的影響。人和公司，終其一生都是在追逐水草豐茂的地方，無(wú)可厚非。

華潤(rùn)置地這樣的開(kāi)發(fā)商，走的是另一條路。

張一鳴口中的“城鄉(xiāng)結(jié)合部”，需要有人去改變，清河要變成硅谷，麗澤、望京、亦莊、房山也都需要改變，哪里有新產(chǎn)業(yè)，他們就去哪里。人人都想要好的配套，但配套是需要有人去建設(shè)的。

這些年來(lái)，華潤(rùn)置地有機(jī)會(huì)拿地，就盡量做大盤，盡量做萬(wàn)象匯，做綜合體；拿不到地，那就做辦公樓，做長(zhǎng)租公寓。

北京需要什么，華潤(rùn)置地就做什么。最近，北京市場(chǎng)最火熱的是亦莊北神樹的北京潤(rùn)府。這塊地當(dāng)初拿出來(lái)拍賣的時(shí)候，很多人覺(jué)得很復(fù)雜，它包含了5個(gè)小地塊，除了住宅，還有體育場(chǎng)、基礎(chǔ)教育用地、公園綠地、商業(yè)綜合體。

華潤(rùn)卻覺(jué)得正合心意，優(yōu)秀的住宅產(chǎn)品，再加上萬(wàn)象商業(yè)，華潤(rùn)置地進(jìn)來(lái)后，學(xué)校也落地了，公園綠地也成型了，大家突然發(fā)現(xiàn)，這里成了一個(gè)配套齊全的板塊，一夜之間變得生機(jī)勃勃。

北京的開(kāi)發(fā)商里，華潤(rùn)置地可能是業(yè)務(wù)線最多元的了。除了住宅和物業(yè)，寫字樓、購(gòu)物中心、酒店、長(zhǎng)租公寓、文體、代建、城市更新，他們都有涉及。

他們會(huì)去很多別人不去的地方，大興機(jī)場(chǎng)大家都嫌遠(yuǎn)，但華潤(rùn)置地拿下了綜合服務(wù)樓的經(jīng)營(yíng)權(quán)，把航站樓做成了一個(gè)有辦公、商業(yè)、酒店的綜合體。在他們的設(shè)想里，機(jī)場(chǎng)不僅能服務(wù)旅客，甚至?xí)蔀橹苓吘用竦纳钆涮住?/p>

綜合體里的木棉花酒店，他們請(qǐng)了國(guó)際水準(zhǔn)的設(shè)計(jì)師，酒店中庭做了一個(gè)可能是北京最豪華的書店。

華潤(rùn)置地在大興機(jī)場(chǎng)的書店

它似乎是在挑戰(zhàn)商業(yè)邏輯。但在華潤(rùn)置地看來(lái)，他們有耐心等著這個(gè)項(xiàng)目慢慢成熟，每年進(jìn)出7500萬(wàn)旅客的“新國(guó)門”，需要這樣的服務(wù)和空間。

那些早年間的產(chǎn)品，還在不斷調(diào)整返修。

十年前，華潤(rùn)置地主動(dòng)關(guān)停了西單的77街購(gòu)物中心，當(dāng)時(shí)購(gòu)物中心還運(yùn)營(yíng)良好，華潤(rùn)置地騰退646家小商販，對(duì)購(gòu)物中心推倒重來(lái)，做了空間更開(kāi)放的“西單更新場(chǎng)”。

他們說(shuō)，要把長(zhǎng)安街唯一一塊公共性開(kāi)放空間，還給了年輕人。

華潤(rùn)置地引以為傲的清河五彩城，也在幾年前做了徹底的改造升級(jí)，現(xiàn)在已經(jīng)升級(jí)成了清河萬(wàn)象匯，主力品牌幾乎進(jìn)行了大換血。

華潤(rùn)置地的三十年，也是房改的三十年。過(guò)去三十年，他們?cè)诒本┳隽撕芏鄤e人不愿意做的事情，很多項(xiàng)目，一開(kāi)始都不被人看好，但時(shí)間證明了他們的價(jià)值。

從中關(guān)村的十萬(wàn)北漂開(kāi)始，北京“我家大門常打開(kāi)”，開(kāi)放懷抱迎接了很多年輕人，雷軍、張一鳴、王興、劉強(qiáng)東，其實(shí)都是北漂。《北京歡迎你》的歌詞說(shuō)：

擁抱過(guò)就有了默契，你會(huì)愛(ài)上這里。

華潤(rùn)置地這種企業(yè)做的，就是為改變北京的人，盡可能提供一個(gè)適宜的環(huán)境。這家“房改”元年誕生的企業(yè)，證明了“房改”的真正意義。

2016年，華清嘉園對(duì)面的清華大學(xué)里，來(lái)自31個(gè)國(guó)家的110名學(xué)生成了蘇世民學(xué)院的第一屆學(xué)生，中美領(lǐng)導(dǎo)人都罕見(jiàn)地發(fā)來(lái)了賀電。

學(xué)院的捐贈(zèng)人，黑石的董事長(zhǎng)蘇世民說(shuō)，西方最優(yōu)秀、最聰明的人才來(lái)到中國(guó)，不是為了干別的，而只是為了了解中國(guó)，這在200年來(lái)還是第一次。

蘇世民學(xué)院的代建，也是華潤(rùn)置地做的。

珍愛(ài)包叔，順手“在看”