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這事兒大家應(yīng)該都清楚了，還不知道情況的可以看看這張圖片或者這篇文章。

? 信息源于重慶公共資源交易中心

重慶收購商品房，有什么影響？

其實(shí)最關(guān)鍵的問題就是3個：

1、在哪里？

2、收多少套？

3、價格多少？

官網(wǎng)上寫的是主城9區(qū)，軌道站點(diǎn)1公里之內(nèi)。

那政府是想收購核心區(qū)還是郊區(qū)的房子呢？

首先要明確，政府收購商品房，是要拿來做保租房和長租房的。

也就是說，這些房子以后都會租出去。

如果你是租客，你是愿意在核心區(qū)租房，還是在郊區(qū)租房？

肯定是核心區(qū)吧。

所以這些商品房，大概率地段是不錯的。

而且還有另外一個思考，重慶的公租房全都在內(nèi)環(huán)以外，大多都是在郊區(qū)，現(xiàn)在這些公租房都還沒有全部租滿，如果再把保租房放在郊區(qū)，供應(yīng)量更大了，那公租房更租不出去了，政府的各個部門之間沒必要內(nèi)耗。

所以這些保租房一定是在核心區(qū)。

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那政府會收多少套呢？

不知道。

但可以逆向思考下，政府為什么要收購商品房？為什么是現(xiàn)在收購？

如果后續(xù)真的要做經(jīng)營，最關(guān)鍵的問題是，錢從哪兒出？誰來管理經(jīng)營？

那么多專業(yè)的開發(fā)商去做租房業(yè)務(wù)，都還沒賺錢，如果政府真的去做經(jīng)營，哪里來的優(yōu)勢？

所以我的猜測是，這些收購來的商品房，因?yàn)槭窃诤诵膮^(qū)，配套非常完善，肯定非常好租，政府可以拿這些保租房未來的長期租金收益來做reits，在資本市場上籌錢。

沒了土地財政，政府也缺錢��！

或者，還有另外一個騷操作。

那為什么不用公租房去做reits？

1、 不穩(wěn)定。

2、 租金太低。

但用保租房做reits開發(fā)就不一樣了。

首先，這些商品房大概率都會是公寓（后面我會詳細(xì)解釋為什么會是公寓），而且大概率都是現(xiàn)房，單套面積在90平以內(nèi)，做個兩房是沒問題的。

重慶的核心區(qū)，老社區(qū)老房子，90平左右都可以租個1500元左右。

現(xiàn)在商水商電的價格，基本是民用水電的1倍左右，如果后續(xù)政府把這些保租房全都轉(zhuǎn)為民水民電，再通氣，你覺得有沒有優(yōu)勢？

但如果是新房呢，還是公寓，再加上復(fù)式、躍層，每個月可以租到多少錢？

保守點(diǎn)按2000元算，激進(jìn)點(diǎn)按2500元算。

一套90平的公寓，如果每月租金是2500元，每年就是30000元，還不包括水電氣網(wǎng)和物管費(fèi)。

收購數(shù)量太少了達(dá)不到目標(biāo)，收購數(shù)量太大了又沒那么多錢。

如果政府收購10萬套公寓，在100%滿租的情況下，每年的租金收入就是30億元。

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來解釋下為什么是公寓。

首先收購的項(xiàng)目申請表里有這個選項(xiàng)。

這場收購事件的雙方是政府和開發(fā)商。

一件事能做成，一定是雙贏。

對政府來說，公寓是便宜的資產(chǎn)，住宅的價格通常是公寓的1.5-1.8倍左右。

對開發(fā)商來說，公寓是負(fù)向資產(chǎn)，會嚴(yán)重的拖累公司的現(xiàn)金流。如果銷售時間長，利潤會被財務(wù)利息給消耗殆盡。

而且住宅是現(xiàn)金奶牛，政府要收購必然是打折收購，開發(fā)商沒必要把自己的現(xiàn)金流拱手相讓。

而且公寓一旦賣出去，物管也能插手進(jìn)來，開發(fā)商的物管以后可以收穩(wěn)定的物管費(fèi)。

這些人住進(jìn)來后，要不要消費(fèi)，那開發(fā)商的社區(qū)底商是不是可以盤活？

這些人住進(jìn)來后，要不要開車停車，那開發(fā)商的車位又可以被消化了。

所以你發(fā)現(xiàn)了沒，通過收購這個事兒，開發(fā)商的所有負(fù)向資產(chǎn)，包括公寓、商業(yè)、車位，全都可以被消耗、被盤活。

所以，收購商品房當(dāng)作保租房，既是救政府財政，也是在救開發(fā)商。

同時還可以滿足人們對高品質(zhì)生活的需求，一舉三得。

那收購價會是多少？

現(xiàn)在核心區(qū)、次核心區(qū)的公寓銷售價格，普遍是在9000-10000元/㎡，政府大量收購，必然會有打折，就按7000元/㎡來收購，則每套的收購價是630000元。

毛租金回報率，即年租金/房價，30000/630000，那租金回報率就是4.8%，已經(jīng)跑贏市面上絕大多數(shù)的理財產(chǎn)品了。這個投資回報率來做reits，在資本市場上還是很有吸引力的。

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政府收購商品房，對重慶樓市會有影響嗎？

如果政府不是全部收購的公寓，還同時收購了些住宅，那重慶新房的供應(yīng)量就會下降，這對重慶房地產(chǎn)的穩(wěn)定肯定是有好處的。

如果政府全部收購的是公寓，幫開發(fā)商解決了燃眉之急，消除掉了拖垮開發(fā)商的負(fù)向資產(chǎn)，甚至開發(fā)商都能賺到錢了。

有了賺錢效應(yīng)，開發(fā)商們肯定會更加愿意在重慶拿地、繼續(xù)深耕重慶市場的。

如果重慶政府未來真的是要做reits開發(fā)，能夠從土地財政之外開發(fā)出一種新的財源來，這肯定也是件大好事。

政府有了錢，才有財力投入到新區(qū)的配套開發(fā)中，有了配套就有了人，人多了配套就更加完善了，重慶新區(qū)的建設(shè)和重慶房地產(chǎn)的未來才會更加穩(wěn)健發(fā)展。

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