文/金立成

作者簡介：金立成是一位奮斗在一線的創(chuàng)業(yè)者，更是一名活躍在二級市場的投資者，還是一個(gè)躬身紅塵的修行者（道家），金巴巴財(cái)策創(chuàng)始人，財(cái)經(jīng)專欄作家，擁有18年專業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)，著有雪球叢書《聰明投資課——一個(gè)獨(dú)立投資人的心路歷程》，專注于投資教育和家庭、家族財(cái)富頂層設(shè)計(jì)與咨詢。

（本文1500字左右，閱讀大概需要3分鐘，這是“立成說投資”第669篇原創(chuàng)文章）

本周五，高層出臺(tái)新一輪房產(chǎn)新政，各大權(quán)威媒體基本上都解讀為“史詩級”利好，整體偏正面的聲音較多，但大多數(shù)觀點(diǎn)都是千篇一律的，沒有太多新意。

在當(dāng)前這個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景下，房產(chǎn)的問題，實(shí)際上是非常敏感的，不能公開談太多，因?yàn)橛|及到管理層們和產(chǎn)業(yè)鏈條上的核心利益。筆者之前只要發(fā)布房產(chǎn)有關(guān)問題的話題，就要被限流，要么就被直接封鎖，一點(diǎn)流量都不給。

總體來看，房產(chǎn)新政可以概括為：降低首付比例、降低商業(yè)貸款利率（取消房貸利率下限），降低公積金貸款利率、設(shè)立3000億元保障性住房再貸款來回購未出售的商品房作為保障房。再加上之前各大城市放開限購和一線城市放松限購的措施來看，當(dāng)前的房產(chǎn)刺激政策的力度是空前的。

在“三降一設(shè)一放”的重大政策刺激下，上周五資本市場迅速有了反應(yīng)，“招金萬?！彼拇蠓科蠊蓛r(jià)紛紛漲停，整個(gè)地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的股價(jià)也出現(xiàn)了大漲，受此影響，整個(gè)大盤指數(shù)也出現(xiàn)了逾1%以上的漲幅。

目前來看，資本市場缺了“房產(chǎn)”這個(gè)帶頭大哥還是不行的，當(dāng)然了，實(shí)體經(jīng)濟(jì)暫時(shí)也是離不開房產(chǎn)的，畢竟其整體財(cái)富體量高達(dá)400-500萬億元，遠(yuǎn)超當(dāng)前A股總市值。

房地產(chǎn)持續(xù)下行，若不加以行政手段干涉托底，會(huì)影響宏觀經(jīng)濟(jì)增長的。不少投資者笑稱，房產(chǎn)這個(gè)“夜壺”是不能丟的，關(guān)鍵時(shí)刻還是要拿來用一用的。

必須要承認(rèn)的是，在新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和新產(chǎn)業(yè)沒有完全培育成之前，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)還沒有完成成功轉(zhuǎn)型之前，房地產(chǎn)行業(yè)對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的增長仍然起到了核心穩(wěn)定器的作用，畢竟，當(dāng)前還沒有哪一個(gè)行業(yè)的體量能夠徹底替代它和它的上下游產(chǎn)業(yè)鏈帶來的經(jīng)濟(jì)體量。

從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度來看，我國整體處于“化債周期”，無論是居民部門，還是企業(yè)部門，抑或是地方GOV部門，整體的債務(wù)杠桿率都是比較高的。當(dāng)前只有中央GOV的負(fù)債率很低，仍然有大幅度提高負(fù)債率的空間。

于是就發(fā)行了超長期國債和特別國債，發(fā)債的主要目的，當(dāng)然是為了進(jìn)行債務(wù)置換和債務(wù)化解了。現(xiàn)在居民部門與企業(yè)部門繼續(xù)上杠桿的動(dòng)力不足，只能讓中央GOV親自下場了。而且央行也可以在二級市場購買國債了，一幫“舔狗”經(jīng)濟(jì)學(xué)家們均解讀為不會(huì)造成“財(cái)政赤字貨幣化”，但這么說，總是有人會(huì)信的。

貨幣流通的閉環(huán)早已完成了！但債務(wù)是不會(huì)憑空消失的，目前主要采用債務(wù)轉(zhuǎn)移和重組大法來化解。

下面來簡要談一談筆者對房產(chǎn)新政的看法，僅供各位投資者參考。

（1）新政明顯降低了購房門檻，會(huì)刺激樓市的成交量觸底回升，成交量上升后，有利于開發(fā)商回籠資金續(xù)命，階段性解決債務(wù)暴雷的風(fēng)險(xiǎn)。短期來看，有利于房企股價(jià)的觸底反彈。

（2）樓市成交量的上升，并不能刺激樓市價(jià)格的上漲，反而可能會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大樓市價(jià)格的下跌，根源在于市場上的拋盤在增加，尤其是二手房的掛牌量會(huì)明顯提高。這意味樓市很可能會(huì)將會(huì)迎來“放量下跌”的局面，長期搞投資的人都明白“放量下跌”是什么意思了，這里就不解釋了。

（3）房企股價(jià)會(huì)出現(xiàn)階段性反彈，但這并不是“反轉(zhuǎn)”的信號，市場需要反轉(zhuǎn)，需要“量價(jià)齊升”，尤其是開發(fā)商的毛利率要提升起來。這在目前來看，幾乎是不太可能的事。反彈的邏輯，也就是投機(jī)邏輯，需要階段性“見好就收”，切勿戀戰(zhàn)。

（4）購房門檻降低后，會(huì)不會(huì)形成龍國的“次貸”風(fēng)險(xiǎn)呢？目前來看是不會(huì)的，因?yàn)檫@里沒有大面積實(shí)行個(gè)人破產(chǎn)制度，債務(wù)基本上都是終身責(zé)任制。但從某種角度來講，若后期經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不利，會(huì)對銀行的壞賬率提升有負(fù)面影響。銀行是典型的“利潤前置而風(fēng)險(xiǎn)后置”的行業(yè)，但在短期內(nèi)，大概率會(huì)刺激銀行利潤的提升的。

當(dāng)然了，除此之外，筆者還有一些其他核心觀點(diǎn)，由于此類話題太敏感，就不方便公開了，只會(huì)在私密線下投資圈內(nèi)分享。

筆者預(yù)言，房產(chǎn)新政還未結(jié)束，高層會(huì)根據(jù)目前市場的反饋情況，后續(xù)很可能還會(huì)出臺(tái)更多的刺激政策，這或許只是一個(gè)新的開始而已。新的經(jīng)濟(jì)周期可能要全面展開了，現(xiàn)在主要就在等美聯(lián)儲(chǔ)的關(guān)鍵信號了。