自市場下行以來，民營房企債務違約已是常態(tài)，還沒暴雷的屈指可數(shù)。

時不時上演“真還傳”劇本的雅居樂，一直在通過自己的努力，保持著債務“零違約”的良好記錄，堅持到了今年。

誰也沒想到，在平安度過了前幾年的償債高峰期后，雅居樂會在今年突然發(fā)生債務違約，而且還不上的僅僅只是一筆美元債的利息而已。

地產行業(yè)有多難，房企償債守住信用有多不容易，相信大家應該都清楚。

雅居樂能撐到現(xiàn)在確實很不容易，這次突然違約令地產君感到意外，也覺得惋惜，畢竟在此之前雅居樂一直是償債標兵的代表。

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償債標兵

早在幾年前就有雅居樂要暴雷的消息傳來，然而在大批房企陸續(xù)選擇躺平的時候，雅居樂卻一次又一次變賣資產還債，用行動辟謠。

就在過去的2023年，雅居樂分別償還了票面利率為6.5%的人民幣12億元熊貓債和票面利率為6.5%的人民幣9.5億元優(yōu)先級資產支持證券。

除此之外，2019年獲授予由第一筆和第二筆組成的18.54億澳門元的定期貸款信貸，2021年6月25日第一筆10.30億澳門元貸款已全數(shù)償還，而第二筆8.24億澳門元貸款于2023年7月18日已全數(shù)償還。

2020年獲授予包括金額為32.42億港元（附帶6億美元（或等值港元）增額權）的定期貸款信貸，于2023年4月4日已全數(shù)償還。

2021年獲授予包括金額為52.53億港元及28.5百萬美元（附帶12億美元增額權）的定期貸款信貸，于2023年5月24日已全數(shù)償還。

今年的4月9日，雅居樂還如期償還了“21番雅01”境內債14.5億元的本金及利息。

截止2023年12月31日，實際借貸利率為7.61%，凈負債比率為65.8%。

2023年全年，雅居樂在60個城市、120個項目，累計交付超7.2萬戶，可以說，一手償債，一手交付，兩邊雅居樂都沒有耽誤。

實際上今年不是雅居樂的償債大年，下一次償債高峰在2025年，那么為什么會在這次發(fā)生債務違約？

5月15日，雅居樂集團微信公眾號發(fā)布消息回應債務違約。其中提到，無奈改變了此前長期堅持的頑強還債行為，主要出于兩個方面的考量：

一是積極響應政府要求，努力推進保交付，實現(xiàn)高質量交付，切實維護各相關方面利益，實現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)定和健康發(fā)展；二是為適應復雜的市場變化，在被動中尋求突破之道，為將來的發(fā)展蓄力。

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努力自救

過去一年為了償債，雅居樂把能做的都做了。

1、裁員降薪組合

2023年，雅居樂集團總共減員超1043人，員工總薪酬福利減少了7.77億元至72.26億元，并且宣布終止現(xiàn)有股份獎勵計劃，改善現(xiàn)金流情況。

2、暫緩拿地動作

雅居樂幾年前開始就在克制拿地了，2023年全年都沒有在公開市場拿過地，一直在消耗過往土地儲備。

截止2023年底，雅居樂還擁有3335萬平方米的土地儲備，同比下降17%，好在剩下的土儲還能再賣上幾年。

3、積極拓展融資

2023年，雅居樂于1月及8月以先舊后新方式配售及認購合共約5.66億股，合共取得約8.76億港元。

3月及5月獲得兩筆銀團貸款再融資，合共超82億港元。

再加上資產處置、債券發(fā)行等方法，去年累計獲得融資超120億元。

4、出售項目回款

2023年10月，雅居樂通過先后出售多家附屬公司、合聯(lián)營公司股權的方式獲得12.1億元的資金支持。之后又以3.1億令吉的價格出售了位于馬來西亞吉隆坡的一個住宅項目。

今年3月，雅居樂出售希爾美物業(yè)相關權益及貸款回籠資金約3.19億元。

而且早在幾年前就已經開始“甩賣”模式了，曾經出售過多項非核心物業(yè)、多家附屬子公司，旗下的項目也都在打骨折降價去庫存。

5、多元營收戰(zhàn)略

雅居樂堅持“以地產為主，多元業(yè)務協(xié)同發(fā)展”的運營模式，多元業(yè)務主要包括物業(yè)管理、商業(yè)管理、環(huán)保等多個板塊。

多元化的業(yè)務組合，也為雅居樂提供了穩(wěn)定的收入來源，2023年多元業(yè)務營收占總營收的45.5%，約197.1億元。

從上述這些舉動中，地產君能感覺到雅居樂一直不躺平的態(tài)度。

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債務困境

雅居樂此次違約涉及2020年發(fā)行的一筆美元債。

在2020年10月及11月，雅居樂發(fā)行了4.83億美元（相當于人民幣約32.3億元）的6.05%優(yōu)先票據(jù)，2025年10月到期。

該票據(jù)的利息總共近2億元人民幣，每半年付息一次，在寬限期2024年5月13日到期時，雅居樂還是沒還上錢。

除了這筆利息，雅居樂還在言明預期公司境外債務項下的所有付款義務，都沒有能力償還了。

究其原因主要還是因為國內房地產市場的下行與融資困難帶來的流動性壓力，而現(xiàn)金流一直是民營房企面臨的共同困境。

截至2023年末，雅居樂總資產有2418.08億元，然而總負債高達1794.51億元，負債率74.21%。有息負債約535.54億元，其中銀行借款及其他借款326.95億元、優(yōu)先票據(jù)123.39億元、境內債券85.2億元。

現(xiàn)金及銀行存款（含受限現(xiàn)金）總額共有125.5億元，同比減少22%；短期借款為258.7億元，同比增加7.7%。

現(xiàn)金短債比為0.5，剔除預收款后的資產負債率為68.9%，凈負債率為65.8%，在三道紅線中處于黃檔。

目前，雅居樂共有9筆境外債存續(xù)，其中包括4筆永續(xù)債、5筆美元票據(jù)；另外還有4只境內債。

就境外債務情況來看，今年雅居樂沒有到期的美元債，只需要還利息，償債壓力沒那么大。

而明年才是雅居樂境外債務集中兌付期，有三筆境外債券要還，最近一筆到期的美元債時間是2025年1月。

負債重壓之下，銷售端也不樂觀，因為市場持續(xù)處于下行趨勢，大部分地區(qū)的銷售仍然低迷。

2023年雅居樂實現(xiàn)預售金額453億元，同比減少了30.6%；營業(yè)收入為433.1億元，同比下降19.8%，其中地產營業(yè)收入為236億元，同比下降27.3%。

2024年形勢也不太明朗，今年前4月，雅居樂的預售總額為65.5億元，同比下降了68%。

雅居樂表示接下來將全面推進項目交付，維持正常營運；繼續(xù)采取措施加快物業(yè)預售，加速收取銷售所得款項，以最大努力改善資產負債狀況，并針對境外債務制定全面?zhèn)鶆展芾斫鉀Q方案。

結語

近段時間在救市政策陸續(xù)出臺的情況下，仍有房企相繼出險，說明目前房企融資困難的現(xiàn)狀并沒太大改善。

雖然市場回暖的速度與預期不符，但地產君也愿意相信積累了良好信用的民企可以度過難關。

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