深圳特區(qū)報(bào)記者5月14日從深圳市規(guī)劃和自然資源局獲悉，2024版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》將于近日正式發(fā)布，修訂內(nèi)容包括備受市民關(guān)注的減少住宅公攤面積，有效提高得房率……

如果單純的直接取消公攤，有一個(gè)很簡(jiǎn)單的辦法，就是商品房按套內(nèi)面積的單價(jià)銷(xiāo)售，這種模式在重慶已經(jīng)實(shí)行了很多年。但這顯然也不是老百姓想要的答案，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，希望的是按套內(nèi)面積X建筑面積的單價(jià)，達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的。

首先我們要明確，公攤是一個(gè)建筑設(shè)計(jì)中的面積統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，這些面積通常是指的樓梯間、電梯間、電梯前室、強(qiáng)弱電井……等公共區(qū)域，而這些功能區(qū)域是在建筑設(shè)計(jì)的相關(guān)規(guī)范中，必須要設(shè)置，主要是消防上的要求，比如樓梯間的疏散寬度，電梯前室的面積、避難層的要求等。開(kāi)句玩笑話(huà)，在沒(méi)有發(fā)明空間折躍技術(shù)前，公攤面積的部位從物理上取消不了，畢竟你不能剛進(jìn)入樓棟大門(mén)就閃現(xiàn)到你家戶(hù)門(mén)。

而大家說(shuō)取消公攤，不是指的取消這些具有消防疏散功能的區(qū)域，而是指的在商品房計(jì)價(jià)中不計(jì)容這部分面積。那么這就是業(yè)內(nèi)常講的，取消以建筑面積計(jì)算單價(jià)，改為按套內(nèi)面積計(jì)算。重慶這邊售房會(huì)公示建筑面積和套內(nèi)面積，并且都有相應(yīng)的單價(jià)。但說(shuō)實(shí)話(huà)，這種模式并沒(méi)有給購(gòu)房者帶來(lái)實(shí)際的利益。

因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的定價(jià)原則是考慮的總成本，總成本中就包含了建造成本，也就是幾包含了套內(nèi)又包含了公攤的部分，至于最后銷(xiāo)售的單價(jià)是按建筑面積還是套內(nèi)面積，其實(shí)這是一個(gè)“朝三暮四”的統(tǒng)計(jì)口徑的問(wèn)題。也就是說(shuō)，對(duì)于銷(xiāo)售定價(jià)來(lái)說(shuō)，套內(nèi)單價(jià)X套內(nèi)面積=建筑單價(jià)X建筑面積，殊途同歸而已。

而深圳市發(fā)布即將發(fā)布的2024版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》中提到了，關(guān)于減少住宅公攤面積，有效提高得房率的內(nèi)容，但具體的事實(shí)細(xì)則還沒(méi)有出臺(tái)，所以我們無(wú)法量化的分析具體那些公攤面積減少了？到底能夠提高多少得房率？

但有一點(diǎn)很重要，就是這次修改的規(guī)則中，關(guān)于功能區(qū)域的面積會(huì)不會(huì)對(duì)計(jì)容的規(guī)則產(chǎn)生影響？

一塊土地出讓?zhuān)湟?guī)劃條件中有一個(gè)重要的指標(biāo)就是容積率，容積率的重要作用就是算出這塊土地的計(jì)容面積，而這個(gè)計(jì)容面積說(shuō)實(shí)話(huà)比什么建筑面積和套內(nèi)面積都重要，可以說(shuō)它絕大程度上決定了這塊土地貨值上限。

由于篇幅有限，我這里就不去解釋計(jì)容面積，也不去比較計(jì)容面積和建筑面積、套內(nèi)面積等指標(biāo)的差異。大家只需要知道，一塊土地不是開(kāi)發(fā)商想修多少就可以修多少——在絕大多數(shù)情況下開(kāi)發(fā)商多修一平米的公攤，就必須減少一平米的套內(nèi)，就是因?yàn)橛杏?jì)容面積這個(gè)指標(biāo)的上限卡著的。

那么對(duì)于土建成本而言，一平米公攤和一平米套內(nèi)，都是一樣的，而總的面積不變的情況下，把套內(nèi)換成公攤，開(kāi)發(fā)商套利的利潤(rùn)點(diǎn)在哪？而且這樣做反而會(huì)帶來(lái)很大的壞處，在和競(jìng)品樓盤(pán)對(duì)比的時(shí)候，由于公攤多，得房率少，必然會(huì)面臨要么嗎降價(jià)，要么滯銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)。

上訴結(jié)論不是我臨時(shí)臆想出來(lái)的，十幾年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，戶(hù)型研發(fā)設(shè)計(jì)的時(shí)候我們的目標(biāo)從來(lái)都是盡量的提高得房率，減少公攤（特殊項(xiàng)目例外），多做公攤無(wú)論對(duì)于開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者而言，從來(lái)都是弊大于利的事情。

其實(shí)開(kāi)發(fā)商做戶(hù)型平面的研發(fā)設(shè)計(jì)的時(shí)候，每一種面積指標(biāo)都計(jì)算得清清楚楚的，然而到了銷(xiāo)售階段，要么是銷(xiāo)售顧問(wèn)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)不到位，要么是有意模糊隱瞞，輸出給消費(fèi)者的信息是不完整的，而這種信息上的確實(shí)也造成了消費(fèi)者在購(gòu)房的時(shí)候，總覺(jué)得開(kāi)發(fā)商有欺騙和隱瞞的行為。

另外，簡(jiǎn)答把公攤的問(wèn)題歸咎于開(kāi)發(fā)商頭上，并不是問(wèn)題的根源，要知道最終銷(xiāo)售時(shí)公示的各種面積指標(biāo)都是由政府指定的房屋測(cè)繪公司進(jìn)行圖紙測(cè)繪的，且最終驗(yàn)收前也會(huì)進(jìn)行實(shí)地實(shí)際的測(cè)繪，并且這些數(shù)據(jù)也又規(guī)劃和房管局等部門(mén)背書(shū)認(rèn)可的，并不是開(kāi)發(fā)商想怎么輸出面積，就可以輸出的。

當(dāng)然，我覺(jué)得利用這次機(jī)會(huì)吧商品房面積的問(wèn)題公開(kāi)化，透明化是行業(yè)的一種進(jìn)步，畢竟幾百上千萬(wàn)的東西，還購(gòu)房者還弄得不明不白，有失市場(chǎng)公允價(jià)值。但公攤這個(gè)東西，它確實(shí)是一個(gè)統(tǒng)計(jì)口徑的問(wèn)題，減少或者取消影響的也僅僅是計(jì)價(jià)的方式。