寫這個(gè)標(biāo)題的時(shí)候，自己也“嚇一跳”。

4萬時(shí)代！很反直覺，明明大家感受是“房價(jià)斷崖式下跌”，偏偏要說，房價(jià)還在漲。

這樣的質(zhì)疑有一定道理，畢竟全國房價(jià)走勢最好的成都，二手房也已經(jīng)連降9個(gè)月（國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)）。

但奇怪的是，房價(jià)不振，地價(jià)卻高。

上周金茂2.45萬拿下了潘家溝地塊，刷新成都地價(jià)記錄。

金茂并非個(gè)案，去年底，成都解除限價(jià)后，主城拍出的地，幾乎都在2萬以上，仁和、金茂輪番創(chuàng)新高。

這批高地價(jià)，未來大概率觸及4萬，不管是否認(rèn)同，至少KFS拿地時(shí)是這樣算賬的。

01

成都早就有不少樓盤賣到4萬。

比如10年前的阿瑪尼藝術(shù)公寓，也就是現(xiàn)在的嘉佰道，5萬單價(jià)領(lǐng)先整整一個(gè)時(shí)代。

神秘的麓湖黑鈺島18萬/㎡，去年麓湖神獸組團(tuán)，鯤鵬閣樓王賣出8萬單價(jià)，據(jù)說還要找關(guān)系才能買到。

除去神獸組團(tuán)，麓湖公園區(qū)“麓湖·潯嶺”，去年最后批次清水價(jià)也超過4萬，開盤售罄。

五一后，麓湖馬上推出C28沄岸組團(tuán)，單價(jià)也超4萬。

未來，麓湖新盤，已告別3字頭！

如果說，麓湖、嘉佰道，還是個(gè)案，理解為塔尖富人游戲。

但去年底限價(jià)取消后，劇情已經(jīng)開始不一樣。

去年10月，高新區(qū)西派善成，雖然限價(jià)3.6萬，加上精裝包和車位，沒有4萬拿不下。

今年熱盤，金融城“華潤·錦宸府”4.5萬均

價(jià)，上千萬總價(jià)，開盤中簽率只有2%，證明大家還是覺得“太便宜”！

剛?cè)∽C的“華潤·青羊潤府”，價(jià)格來到3.5—4.1萬。

再來看土拍，某種程度上，土拍仍是未來房價(jià)“晴雨表”。

去年底，限價(jià)解除后這波土拍，需要大幅溢價(jià)才能拿到主城地塊。

仁和錦江區(qū)琉璃廠，2.35萬；新綠高新大源，2.32萬；中鐵建潘家溝，2.24萬；濱江潘家溝，2.34萬；金茂潘家溝，2.45萬……

這些高價(jià)地，未來房價(jià)大概率觸及4萬。

加上部分尚未開盤項(xiàng)目，高新遠(yuǎn)達(dá)·天宸名邸、交投大源23畝、雍景白鷺灣100畝等，預(yù)計(jì)都在4萬左右。

另外，還有部分老盤高端系列，比如招商時(shí)代公園32號(hào)地塊——翎雲(yún)閣，面積段在210-588㎡；5號(hào)地塊更是套均達(dá)到350㎡，都是頂豪“大殺器”，價(jià)格不會(huì)便宜。

以及蔚藍(lán)卡地亞，譽(yù)浪金融城8號(hào)，西派瀾岸等“遠(yuǎn)古盤”。

粗略統(tǒng)計(jì)，價(jià)格4萬左右樓盤，逐步將達(dá)到20來個(gè)。

實(shí)際上，像麓湖這樣8千畝超級(jí)大盤，一個(gè)組團(tuán)算一個(gè)盤，數(shù)量還會(huì)更多。

加上，金融城三期未來還有10塊地出讓，考慮到華潤·錦宸府的熱度，賣到4萬，乃至5萬，并不是問題。

雖然，這批高價(jià)盤，在整個(gè)市場仍是少數(shù)，但已絕非個(gè)案，值得注意。

02

深測君此前一直強(qiáng)調(diào)“深度分化”。

但現(xiàn)在市場分化，仍然超預(yù)期。

一方面，二手房開始白菜價(jià)，成都二手已經(jīng)9連降；另一方面，新房越來越貴，4萬時(shí)代多少人還買得起？

目前成都新房并不便宜，主城單價(jià)3萬以內(nèi)，東、南、西都已很難找到。

3萬以內(nèi)，往南要到天府新區(qū)，錦江生態(tài)帶、麓山、興隆湖等板塊。

加上戶型普遍偏大，120㎡起步戶型，350萬是主城入手門檻。

除了一二手分化，地段分化也非常明顯。

這種分化，直接體現(xiàn)在開發(fā)商拿地策略上。

土拍市場看似熱鬧，但只有主城才有“堅(jiān)挺”實(shí)力。

仔細(xì)看最近幾次土拍。

“金茂地王”81輪舉牌，溢價(jià)超過48%，拼的慘烈。

同天其余兩宗地，被國有平臺(tái)成都生物城拿下。

隨后第二天郊區(qū)的土拍相對(duì)冷清，雙流、郫縣多宗地因故終止。

今年雙流另外幾宗地，也被空港發(fā)展底價(jià)收入囊中，二圈層、三圈層情況大同小異。

也就是說，一半以上的地，仍在靠平臺(tái)公司兜底。

開發(fā)商的土拍很能看出當(dāng)前投資邏輯：寧愿買貴的，不能買不好賣的。

十年前，樓盤宣傳經(jīng)常講的邏輯是，開車半小時(shí)，省一輛奔馳車寶馬。

未來，分化持續(xù)拉大，主城—郊區(qū)半小時(shí)車程，可能是幾倍價(jià)差。

03

一二手“冰火兩重天”為什么在今年，以劇烈的方式發(fā)生？

這里面有幾個(gè)原因。

首先，財(cái)富K型分化，2020年已成為趨勢。

2020年疫情開始之后，主流學(xué)界已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，市場呈現(xiàn)的不是V型，也不是U型復(fù)蘇，而是K型分化。

那一年，“香帥財(cái)富年度報(bào)告”標(biāo)題就是：分化時(shí)代的財(cái)富選擇。

還有財(cái)經(jīng)作家吳曉波在總結(jié)2020年，也認(rèn)為K型分化是最主要趨勢。

但是，這種K型分化，主要體現(xiàn)在資本市場，并沒有很明顯體現(xiàn)在樓市。

為什么？

其中一個(gè)重要原因是“限價(jià)”。

大家仔細(xì)去看下當(dāng)年“限價(jià)”的政策，大多是根據(jù)周邊樓盤均價(jià)來制定，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和普通資產(chǎn)，就不可能產(chǎn)生K型分化。

那幾年，豪宅也相對(duì)停滯，畢竟限價(jià)不放松，誰也很難做豪宅。

其次，置換資產(chǎn)，被越來越多人意識(shí)到。

K型分化大勢所趨，限價(jià)只是階段性產(chǎn)物，所以一旦市場有點(diǎn)松動(dòng)，K型分化一定會(huì)發(fā)生。

基于越來越多的人認(rèn)識(shí)到這點(diǎn)，這兩年“置換資產(chǎn)”成為主流選擇。

產(chǎn)生的后果就是：優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被爭搶。

但是，前幾年豪宅供應(yīng)又比較少，這種供需矛盾，在今年開始“爆發(fā)”，所以一邊是二手不好賣，另一邊卻是豪宅“賣得好”。

之所以是在今年突然爆發(fā)，前面說了，前幾年因?yàn)橄迌r(jià)，做不出來豪宅，市場需求是被抑制的。

如果觀察二手房市場就很明顯。

比如，賣到7萬的金融城文儒德，雖然是個(gè)案，但是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在下行市場中明顯抗跌，甚至逆勢上漲。

第三，產(chǎn)品越來越好，也就賣得更貴。

救市有很多辦法，不僅限于放開限購、放開限價(jià)，降低利率……比如，在設(shè)計(jì)規(guī)范上某些地方松動(dòng)點(diǎn)。

深測君此前文章講過，現(xiàn)在新房貴，因?yàn)槠焚|(zhì)提升很多，包括得房率普遍比過去高10%-20%。

產(chǎn)品的升級(jí)迭代講得太多，這里不再贅述。

即便不考慮產(chǎn)品迭代，只從得房率來看，現(xiàn)在4萬的新盤，從實(shí)得面積來看，相當(dāng)于此前的3.5萬左右。

因?yàn)檫@幾點(diǎn)原因，新房才越來越貴，說到底“需求決定價(jià)格”。

04

那么，這種K型的劇烈分化，會(huì)進(jìn)行多久？

這將取決于兩點(diǎn)。

一是，二手房跌到合適的位置，不再下跌。

老舊二手房，未來主要看租售比。

比如，一百萬的二手，年租金3萬左右，租售比3%。

現(xiàn)在銀行存款利率大多都在2字頭，有100萬存銀行，還是買房子？

一旦存銀行不如買房子，那二手的價(jià)格就到底了。

二是，這波新房供需開始平衡。

供需達(dá)到平衡，價(jià)格也就趨于穩(wěn)定；產(chǎn)能過剩，供大于求就只能降價(jià)。

好比新能源車市場，性能越來越好，誰能想到特斯拉竟然要卷“防彈”？！但價(jià)格戰(zhàn)卻毫不手軟，越打越猛，無非是“產(chǎn)能過剩”。

還是那句話，購房者的競爭對(duì)手，永遠(yuǎn)是其他購房者。至于開發(fā)商，就像新能源車企一樣，越多供應(yīng)越充足，價(jià)格才可能“真香”。

但房子和造車，最大不同在于優(yōu)質(zhì)地段的難以復(fù)制，這也是主城地價(jià)越來越貴的原因。

要期望大幅提升主城供應(yīng)，并不容易。

那么，主城供應(yīng)從何而來？

成都過去二十年，城市骨架拉得很大，城市中心仍然有類似潘家溝、太平園、太平寺、蔡橋、大源村、三圣鄉(xiāng)、琉璃廠、崔家店等可以挖潛的板塊。

城市高階階段的發(fā)展，不再是新區(qū)，而是新板塊。

未來的4萬+，大多會(huì)誕生在這些地方。

「往期測評(píng)」

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