之前發(fā)了個(gè)視頻，播放量快八十萬，但是視頻這東西信息密度低，索性寫一篇文章，騙點(diǎn)流量得了…

特別聲明，本文僅供參考，不代表任何建議。

城市發(fā)展方向本質(zhì)上是個(gè)地理問題。

濟(jì)南之所以歷經(jīng)多年發(fā)展，最終搞成了油條，這是城市、ZF、市民三方共同選擇的結(jié)果。

濟(jì)南的地理大家都很熟悉，南是山脈，北是黃河，在戰(zhàn)爭年代，濟(jì)南是當(dāng)之無愧的軍事要地，在燕翅山放上兩門大炮，敵人在北部就不好進(jìn)攻。

再此特別說一下成都，他就是標(biāo)準(zhǔn)意義上的烙餅布局，沿中心一圈圈擴(kuò)散，非常標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)槌啥嫉靥幣璧兀鴿?jì)南身處丘陵。

這就注定了，濟(jì)南將成為油條，成都將變成烙餅。

在上一個(gè)20年，伴隨著人口極速增多，數(shù)百萬濟(jì)南人也不可能都住在大明LAKE附近，這就逐漸形成了“中疏”的方針。

疏要有方向，向南疏散人口有山脈以及水源涵養(yǎng)地的制約，所能承載的人口有限。

更關(guān)鍵的是，疏散了除了人之外還要有產(chǎn)業(yè)，否則這么多人還要在老城工作，疏也白疏。

我相信任何一個(gè)腦子正常的人不會(huì)做出在南山上蓋工廠的打算，單是成本也頂不住…

向北，這么說吧，別說20年前了，現(xiàn)在你喊別人往北搬都沒幾個(gè)人呼應(yīng)，除了因?yàn)榻煌ㄔ蚝驼咴蛲?，而且還有點(diǎn)民俗因素。

所以，只能向東和向西，這就是我們經(jīng)常聽到東拓西進(jìn)，以及后來的中心城區(qū)、東部城區(qū)和西部城區(qū)…

也就有了西客站唐冶龍奧等等一系列的新興板塊，其實(shí)如果按照20年的尺度算，其實(shí)緯十二路、二環(huán)東路也該算新城的…

因?yàn)槲胰胄械臅r(shí)候，水泥廠的陽光城100剛開始賣沒幾年。

那么問題來了，為什么在當(dāng)下，濟(jì)南不但繼續(xù)向東，反而又多出來個(gè)北，西反而動(dòng)靜小很多，南我感覺不用講的，本身是搞生態(tài)的，好像也不能削山平嶺…

比如高新東區(qū)和起步區(qū)

我的看法是，東和北兩者功能類似，但是定位有所不同。

之所以說功能類似，是因?yàn)樗麄兌加悬c(diǎn)智能工業(yè)、有種莫名的高瞻遠(yuǎn)矚，比如北部有BYD，東部同樣有各類汽車，搞GDP貌似都是他們的主業(yè)。

之所以說兩者的定位略顯不同呢，是針對(duì)的資源屬性略有不同。

所謂東強(qiáng)，更像是爭奪省內(nèi)資源的橋頭堡，以及把濟(jì)南下屬兄弟們籠絡(luò)到一起的手段。

所謂北跨，則更像實(shí)驗(yàn)區(qū)，更像是搞GDP的基地，省外資源多點(diǎn)，前幾天我看新聞，連新加坡都對(duì)接上了…

另外，北部拓展了濟(jì)南工業(yè)用地指標(biāo)，能落地更多的項(xiàng)目，這應(yīng)該算是省內(nèi)給予濟(jì)南的福利，至于對(duì)標(biāo)新聞也經(jīng)常提，前兩年是雄安，這幾年多了個(gè)南沙。

但是你要是說濟(jì)南往北發(fā)展，我認(rèn)為這是不妥的，北部更像天上掉的餡餅，跨越式發(fā)展，并不像東邊一直在延伸，而且這延伸是大家能預(yù)料到的。

談到東和北，一定有人談?wù)撐鞑?，其?shí)西更像東的鏡子，把西講明白了，東也就不用說了。

西之所以沒能成為重點(diǎn)方向，我總結(jié)三條因素，而且每一條都非常難解決。

1.空間發(fā)展問題

以高鐵西客站為起，繼續(xù)向西10公里，就抵達(dá)了聊城，大家可能不知道什么概念，簡單做個(gè)對(duì)比，如果從孫村奧萊向東10公里，離著章丘老城還遠(yuǎn)著呢，何況章丘也隸屬于濟(jì)南。

也就是說，如果繼續(xù)向西，最多發(fā)展10公里，在發(fā)展就不是您大濟(jì)南的地界了，這里還沒說耕地啊濕地的等要素。

有人可能會(huì)問了，拐個(gè)彎，長清齊河怎么說。

僅從態(tài)度上來說，長清不如齊河，畢竟齊河還針對(duì)濟(jì)南搞了個(gè)城南新區(qū)，大長清貌似沒這動(dòng)作。

而且大家都能看到，長清和濟(jì)南的聯(lián)系不怎么緊密，路網(wǎng)對(duì)接都算是問題，更關(guān)鍵的是它本身實(shí)力有限，和東部的章丘放到一起沒啥可比性。

齊河呢，大概像一位純情少女，而濟(jì)南則更像渣男，過去眉來眼去，濟(jì)南這個(gè)渣男現(xiàn)在大概有點(diǎn)別的想法，

齊河把家底子都搬到濟(jì)南旁邊了，而大濟(jì)南基本沒什么反應(yīng)的，我的猜測是因?yàn)辇R河現(xiàn)有的工業(yè)產(chǎn)能略顯落后，濟(jì)鋼都不要了，好像也沒必要非要齊河那一灘..

何況現(xiàn)在還有起步區(qū)和萊蕪呢~

至于德州不放以及喝水等問題，可能是也是原因之幾，所以這些年齊河這事很久沒聽過了…

至于濟(jì)南是不是想很多人講的“依然很想”，暫時(shí)從動(dòng)作上看瞧不出來…所以空間的成長性成為第一個(gè)問題。

2.城市群的問題

算數(shù)人人都會(huì)，從GDP上看，泰安優(yōu)于聊城，淄博優(yōu)于德州，而且從更高的層級(jí)看，把淄博泰安抬起來，資源大概率跑不出省。

但是，腹黑的來說，如果把德州抬起來，有沒有可能別人跟著天津混了，如果按照德州視角看，距離河北石家莊和直轄市天津也不太遠(yuǎn)，京津冀的聯(lián)絡(luò)感更強(qiáng)。

騙騙別人就行了千萬別騙自己，能力允許的前提下，你愿意去當(dāng)海河英才還是當(dāng)濟(jì)南韭菜？

甚至有沒有一種可能，西客站之所以沒對(duì)接上京津冀，是被德州的天衢新區(qū)截留走了？

更為關(guān)鍵的是，在單純的距離上東南這兩個(gè)更優(yōu)勢(shì)，千言萬語變成了規(guī)劃上的一句話，率先推進(jìn)濟(jì)南、淄博、泰安一體化建設(shè)，地鐵都要往淄博留接口了…

說的更直白一點(diǎn)，XX一體化以及都市圈像是勢(shì)力劃分，兄弟們的勢(shì)力范圍都畫明白了，不要搶來搶去，好好發(fā)展別打架…

同理，比如2007年就提出的青濰一體化，看了吧，這邊往東，那邊往西，主打一個(gè)匯合..

3.濟(jì)南城市核心的變化

政務(wù)核心在龍奧，在萊蕪劃歸濟(jì)南后，地理核心變成了唐冶，繼續(xù)向東發(fā)展除了能夠支持濟(jì)南淄博泰安一體化建設(shè)外，更可以帶動(dòng)新來的萊蕪，以及綜合實(shí)力很強(qiáng)的章丘（章丘實(shí)力比長清強(qiáng)不少）、北側(cè)的未來之城起步區(qū)。

這一點(diǎn)是繼續(xù)向西，或者說以西為重所做不到的。

其實(shí)講了這么多西，連帶著說了很多東部的事情，基本上可以總結(jié)一下。

西部能做的，東邊一樣可以，西部做不了的，東部依然可以。

至于西客站道路寬住起來舒服或者我就樂意，本號(hào)也寫過西客站的廣告，可以翻著看看，激發(fā)一下共鳴…

談完了西也就談完了東，下面說一下北

講北部的發(fā)展必須要扯上房價(jià)，因?yàn)橛行┤俗炖锏陌l(fā)展已經(jīng)魔怔了。

1. 如果你的發(fā)展指的是房價(jià)增長，我建議您直接購買雄安新區(qū)，因?yàn)樾郯残聟^(qū)的資源大概相當(dāng)于十年后的濟(jì)南北。

其實(shí)用十年后也有點(diǎn)不符，畢竟?jié)媳币膊豢赡苡写罅康难肫蟀〈髮W(xué)啊入駐，這里大概指的是資源注入和建設(shè)程度。

現(xiàn)在的雄安新區(qū)，大概是就是十年后或者二十年后的濟(jì)南北，論城建沒的說，論房地產(chǎn)更是沒的說

亞洲最大的高鐵站，京城名校，大量央企分企，硬件設(shè)置超一流，國內(nèi)一流，城建方面放眼世界也得是一流，確實(shí)沒的說。

但是與之對(duì)應(yīng)的是，這地就沒有房地產(chǎn)。

雖然說也算是放開了，滿足條件就可以買，價(jià)格也不高，只要你是北京疏解人員，大概在18000元/平，還是現(xiàn)房發(fā)售。

但網(wǎng)上很多視頻也顯示了，大街上人不算很多。 網(wǎng)上有個(gè)網(wǎng)紅叫粥餅輪，和周董很像，就在雄安，你看看得了…

這地根本就沒有房地產(chǎn)，所以也沒的說，

所以，起步區(qū)對(duì)標(biāo)的地兒都沒啥房地產(chǎn)的概念，你怎么篤定起步區(qū)能投資乃至增值？

而且從我看待類似的起步區(qū)，這種以實(shí)業(yè)為主的城市模式簡直是房地產(chǎn)模式的天敵。

房地產(chǎn)講產(chǎn)業(yè)不假，但是很少有人告訴你，房地產(chǎn)所青睞的產(chǎn)業(yè)往往是高杠桿高成長的產(chǎn)業(yè)。

收入豐厚也只是必要條件之一，還要從業(yè)者眾且集中，最好是錢是大風(fēng)刮來的那種，才有可能興旺房地產(chǎn)，比如當(dāng)年的螞蟻金服，就是因?yàn)橐鲜?，所以把周邊的房價(jià)硬生生的推高了很多。

同樣的道理，你聽過房價(jià)何時(shí)因?yàn)榕赃呴_了個(gè)工廠而抬升了，一般都是去維權(quán)的….

而濟(jì)南起步區(qū)恰好就是“開個(gè)工廠”這種模式。

多數(shù)項(xiàng)目以實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主，哪怕是研究院也不是來走穴的，正兒八經(jīng)研究東西的，成本本身不低。

知識(shí)確實(shí)創(chuàng)造財(cái)富，但財(cái)富讓資本給帶走了…比如各類創(chuàng)投私募，妥妥金融。

所以說，不管是從人才引入的角度來看，還是從雄安的現(xiàn)狀看，還是從起步區(qū)天量的土地看，我感覺某些人由發(fā)展引申出房價(jià)有看頭是依據(jù)不多的….

雖然我沒展開，但是前面提到的三條其實(shí)都很關(guān)鍵，開車去遛一圈就知道了，再說了，房價(jià)搞的很高，人才來濟(jì)南干嘛？

至于實(shí)驗(yàn)中學(xué)，會(huì)展中心，運(yùn)動(dòng)中心等一系列的東西，功能上和雄安沒啥本質(zhì)區(qū)別，甚至雄安還高好幾個(gè)檔，本質(zhì)上是來讓人才安居樂業(yè)，疏解部分功能。

光搞一次亞洲規(guī)模的會(huì)展，不管是放到濟(jì)南東還是濟(jì)南西，光堵車不得堵哭了…

本質(zhì)上還是做實(shí)業(yè)搞GDP的地方，離著房地產(chǎn)著實(shí)遠(yuǎn)點(diǎn)…

第二如果你說北面的發(fā)展指的是，道路更寬闊，設(shè)施更多，未來家門口就可以找到不錯(cuò)的工作，醫(yī)療教育全配齊，那絕對(duì)沒說的，一點(diǎn)毛病也沒有。

正如濟(jì)南北是未來之城，明日之城，那確實(shí)沒錯(cuò)，發(fā)展模式都是新的…

至于未來的起步區(qū)是不是拳打西客站，腳踢大唐冶，個(gè)人感覺談不上，因?yàn)橥耆莾蓚€(gè)層面的東西。

不過，鑒于好多人特別喜歡分出高下，特喜歡談十年以后，我就簡單算了算。

以2023年高新區(qū)的GDP和增速為底，到2035年，正好要比起步區(qū)的2035年預(yù)期目標(biāo)GDP高出55億…

注意起步區(qū)這是預(yù)期目標(biāo)，這東西官方文件都有數(shù)，如果你感覺很陌生，證明你擱這葉公好龍呢..

當(dāng)然，很明顯高新區(qū)不能代表整個(gè)東部，所以我就沒選歷下，當(dāng)然起步區(qū)也未必完全代表北，沒準(zhǔn)后面又?jǐn)U容了。

但是有一點(diǎn)可以對(duì)比，起步區(qū)的面積是798，高新區(qū)的面積是318，如果同樣的面積GDP類似，這能說明起步區(qū)更厲害嗎？

所以，這個(gè)北以后比東強(qiáng)的結(jié)論是通過看效果圖得出來的嗎？好多人整天張嘴十年后，閉嘴大格局的，咱說倒是算算賬，尊重一下數(shù)字成不成？

前面的數(shù)我算了好多遍，退一萬步哪怕算錯(cuò)了，或者少算兩年，但至少從GDP上看，十年后的北依然不如東。

順便說一嘴，按照七普的數(shù)據(jù)，高新區(qū)只有40萬人，2023的GDP是1767.3億，大可對(duì)比..

要是非比誰的城建更新，數(shù)字化更強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)更新，布局更完善，密度更低，規(guī)劃圖更泫，XX萬一當(dāng)不得沒準(zhǔn)搬遷到北邊（搬了再說成嗎，），農(nóng)田太多扒拉扒拉….

這些東西叫后發(fā)優(yōu)勢(shì)疊加政策優(yōu)勢(shì)，根本就不需要對(duì)比。

至于XX會(huì)越來越好，上到國家下到個(gè)體，這句話適用性太廣，簡稱廢話。

所以，還是那句話，這里的發(fā)展更好究竟指的是什么，多數(shù)人純純印象流，主打看效果圖暢想宏圖偉業(yè)，當(dāng)然是起步區(qū)更厲害了…

至于你非要說起步區(qū)更厲害，再掏出長江新城等亂七八糟的例子出來，那也隨你，起步區(qū)也和我沒啥仇，我說東邊強(qiáng)也沒人發(fā)獎(jiǎng)金。

當(dāng)然你說五十年后北能碾壓東西南，我感覺你說的沒錯(cuò)，不過還是略顯保守，反正一點(diǎn)根據(jù)沒有，還不如直接說濟(jì)南變美國首都算了。

再此我再加一段：

很多關(guān)注規(guī)劃的票友?？偸菍?duì)凝練感很強(qiáng)的話語表達(dá)相當(dāng)充沛的感情，實(shí)際上在相當(dāng)多的城市里，像濟(jì)南這樣的攜河發(fā)展，什么北跨，什么行政中心北遷不是啥新鮮詞。

從西安的現(xiàn)狀看，自行政中心北到?jīng)芪己右院螅瑳]什么大感覺，包括截的圖，你把西安替換成濟(jì)南，感覺幾乎是一樣樣的，而且我看了看，北跨了小20年了..

什么萬億城市拉開城市框架什么攜河發(fā)展什么產(chǎn)業(yè)發(fā)展，什么優(yōu)質(zhì)資源等等，不能說一模一樣吧，起碼大差不差。

至于怎么樣您在微信搜一搜“西安各區(qū)房價(jià)”也就明白了，這東西就不細(xì)究了，畢竟我這號(hào)也不是西安地產(chǎn)觀察，自己去瞧瞧就OK了。

最后再提示一下，實(shí)際上從很多城市新區(qū)的現(xiàn)狀能看出來，路上可能不會(huì)像唐冶的車這么多，你不同意的話可以用手機(jī)看看視頻。

仔細(xì)瞧瞧起步區(qū)對(duì)標(biāo)的這地，究竟有沒有生長成你想要的樣子…

至于這幾天的拆遷啊以及丁太魯系列建筑的宏偉藍(lán)圖，濟(jì)南已經(jīng)有第一個(gè)對(duì)標(biāo)物了，那就是融創(chuàng)文旅城，東西是好東西，但成型的時(shí)間有點(diǎn)久。

比如現(xiàn)在的文旅城濱河酒吧街，我看著還關(guān)著門呢

最后總結(jié)一波

每個(gè)方向都很好，但把有限的投資放到最能起作用的地方，這才叫明智…

濟(jì)南如果有帝都那樣的資源，我相信別說長清了，連平陰房價(jià)都得像通州看齊，齊河房價(jià)都要破三萬，不是亞洲一流的資源大可以送給別人…

但是可惜的是，濟(jì)南就是全國20位上下的城市，這才是發(fā)展現(xiàn)狀和受限窘境，雖然很努力四面開花，但是很明顯，難度是很大的…

所以，我們看到的東部一直在變長一直在擴(kuò)張，有沒有一種可能，因?yàn)槠渌较蚨荚囘^了，發(fā)現(xiàn)只有東邊才能攢勁呢？

當(dāng)然本文相當(dāng)多的內(nèi)容沒放官方文件，畢竟把文件拿出來咔咔一解讀，好多人不怎么樂意看，就比如鳳凰路環(huán)境那個(gè)文件，光文件就300多頁，公式就有七八行這么高…

這東西有不同意見很正常，直播濟(jì)南下面還一大堆反對(duì)意見呢，本篇錯(cuò)別字多點(diǎn)，大家湊活著看吧，我這篇文章大可水成N篇，但是確實(shí)沒啥意思~

比如濟(jì)南西為什么不如濟(jì)南東

比如濟(jì)南北為什么不如濟(jì)南東

比如濟(jì)南南為什么不如濟(jì)南東

濟(jì)南北跨為什么置業(yè)沒關(guān)系？

有不同意見，希望能講講一二三，我也想學(xué)習(xí)一下，有些人整天感覺感覺的，這就挺沒勁的。

最后五一快樂，講真，油條確實(shí)挺堵的...