廣西
2024年，南寧城中村舊改是大家最關(guān)注的話題。
長堽村舊改項(xiàng)目，在南寧八大城中村舊改項(xiàng)目中關(guān)注度高居前列。在大V君第一篇報(bào)道中，就有粉絲點(diǎn)名要我們?nèi)ヌ教竭@個(gè)地方。
如今，長堽村五組城中村改造項(xiàng)目已公布預(yù)拆遷公告。這個(gè)961畝，總投資近29億的城中村舊改項(xiàng)目橫跨青秀、興寧，接壤東葛和鳳嶺兩大中心，是南寧最有價(jià)值的城中村之一，它的煥新而來會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生什么影響？
在舊改大幕拉開之前，我們實(shí)地探探。
在2024年南寧城中村改造項(xiàng)目中，長堽村舊改備受關(guān)注。
圖|長堽村五組城中村改造項(xiàng)目建議書批復(fù)公示
3月初，自治區(qū)黨委常委、市委書記農(nóng)生文調(diào)研南寧市“三大工程”項(xiàng)目，長堽村五組片區(qū)就是其中之一。
他指出要高水平規(guī)劃、高起點(diǎn)推進(jìn)城中村整體改造，進(jìn)一步做好群眾需求調(diào)查和宣傳引導(dǎo)，加大項(xiàng)目征拆和建設(shè)力度，加強(qiáng)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套銜接，以高質(zhì)量改造成效取信于民、造福于民。
可見官方對(duì)城中村改造項(xiàng)目的重視。
3月1日，青秀區(qū)政府官網(wǎng)發(fā)布長堽村五組城中村改造項(xiàng)目(長堽村五組片區(qū))國有土地上房屋征收預(yù)公告。
圖|長堽村五組城中村改造項(xiàng)目土地房屋征收預(yù)公告
長堽村五組城中村改造項(xiàng)目(長堽村五組片區(qū))范圍為961.41畝。根據(jù)示意圖，主要包括2個(gè)區(qū)域。
圖|長堽村五組城中村改造項(xiàng)目范圍
主要是以長堽路為界，一是興東路至長堽路段，建興路兩側(cè)范圍；一是清廂快速路與長堽路之間的部分區(qū)域。
另外，根據(jù)房屋征收范圍張貼地點(diǎn)，涉及的門牌地址范圍有：長堽路191號(hào)、長堽路190號(hào)、長堽路198號(hào)、長堽路208號(hào)、長堽路214號(hào)、長堽路六里一號(hào)、茅橋路20號(hào)等。
這個(gè)片區(qū)位于青秀與興寧交界處，東面和北面分別與興寧區(qū)的虎樓嶺和雞村相鄰，南面為長堽路，西面以沙江河為界。
在2024年青秀區(qū)“兩會(huì)”上，青秀區(qū)長堽村黨總支部書記村委會(huì)主任表示，項(xiàng)目征地工作穩(wěn)步推進(jìn)，目前已完成調(diào)查摸底。
圖|長堽村五組實(shí)景
相比西鄉(xiāng)塘、江南的項(xiàng)目，這個(gè)城中村項(xiàng)目并不大，為何進(jìn)度關(guān)注度如此高？
都說物以稀為貴。首先這里位于青秀與興寧兩大城區(qū)的交界處，接壤東葛商圈和鳳嶺，所在的地段位置都擁有相對(duì)好的資源，樓市價(jià)值較高。
而隨著舊改項(xiàng)目的推進(jìn)，不僅老城換新顏，也將帶來新的供應(yīng)。
作為很多小伙伴在南寧記憶的起點(diǎn)，長堽村也因?yàn)榈土姆孔?、便捷的生活，成為他們?cè)谀蠈幍牡谝粋€(gè)落腳點(diǎn)。
長堽路也是南寧極具煙火氣的一條道路，以它為界，將青秀和興寧區(qū)分開來，涇渭分明。
圖|長堽路標(biāo)識(shí)
說起長堽路，這一帶有說不完的故事。
比如紅極一時(shí)鴛鴦樓。1983年建成，當(dāng)時(shí)還叫鴛鴦里，是多家單位職工宿舍，主要分配給新婚燕爾的青年男女，再加上樓房的構(gòu)造，后被大家稱為鴛鴦樓。
這一片區(qū)目前也進(jìn)入舊改階段，而作為南寧最有情懷的地方，這里也成為了網(wǎng)紅打卡點(diǎn)。
圖| 長堽路鴛鴦里小區(qū)入口的墻畫（來源：南國早報(bào)）
除了鴛鴦樓，長堽六里鐵道口也是一道風(fēng)景。它是長堽路片區(qū)居民前往青秀東葛葛村板塊的必經(jīng)之路。火車經(jīng)過，道閘一下，小車、摩托車、電動(dòng)車、行人排隊(duì)等過閘的景象歷歷在目。
圖|長堽路六里鐵道口（來源：南國早報(bào)）
這個(gè)鐵道口1956年12月開始運(yùn)營，2013年11月為高鐵讓路正式關(guān)閉，服役了57年的長堽六里鐵道口退出歷史舞臺(tái)。
長堽路一帶還有濃厚的“煙火氣”，是不少人祖輩生活不愿搬離的故居。
圖|長堽村里居民樓下的百年祖墳（來源：南國早報(bào)）
如今，長堽路上有四通八達(dá)的馬路，BRT、地鐵都經(jīng)過，有實(shí)惠平價(jià)的菜市場，也有新建而起的高樓大廈。
圖| 長堽村五組距離地鐵3號(hào)線東溝嶺站約1公里
但是也有狹窄到只能勉強(qiáng)通過一輛汽車的小巷。
長堽路上，有盛天果嶺、富豐壹公館近年來建成較新的樓盤。
圖|長堽路沿線有幾個(gè)近幾年交付的樓盤
本次發(fā)布預(yù)拆遷公告的長堽村五組，在新聞中能搜索到的信息不多。2020年一場大雨導(dǎo)致村里的內(nèi)澇，反而受到關(guān)注。
圖|2020年關(guān)于長堽村五組的報(bào)道
如今，預(yù)拆遷劃定的范圍大致有兩個(gè)。北面較大的拆遷范圍，西側(cè)是沙井河。隔岸便是蛋殼公園。
從航拍可以看到，老城區(qū)“棚戶”的面貌，格局擁擠、建筑不規(guī)則，與不遠(yuǎn)處的冒頭的現(xiàn)代化高樓形成鮮明對(duì)比。
圖|城與村的魔幻組合
在村入口旁，就看到“長堽村五組城中村改造項(xiàng)目指揮部”的地方所在。
圖| 位于長堽路上的項(xiàng)目指揮部
從長堽路拐進(jìn)長堽三里四巷，加蓋的六七層民房，可以“握手”的自建樓、狹窄的小巷，讓人感覺是進(jìn)入了另一個(gè)世界。
圖| 長堽村五組實(shí)景
走進(jìn)小巷里，水果店、超市、便利店、五金店、幼兒園、學(xué)校等應(yīng)有盡有。琳瑯滿目的水果，讓每個(gè)走過的人都想拿起袋子挑揀一番，價(jià)格也很便宜。
圖| 村里應(yīng)有盡有
在村里你能看到外漏的密如蛛網(wǎng)的電線，昏暗的樓棟，擁擠的道路上還有不少家用車停著。好在有幾處停車場，解決停車難題。
圖| 密如蛛網(wǎng)的電線
圖|衛(wèi)生環(huán)境堪憂
圖| “握手”樓
圖| 藏在村里的停車場
幾乎每家一樓都掛著出租信息。
圖| 村里貼滿小廣告的信息欄
圖|住戶樓下的出租信息
因?yàn)樽饨鹣鄬?duì)便宜，村里的一些房東會(huì)把自家建的房子加高幾層。在這樣環(huán)境下，其實(shí)存在很大的安全隱患，但仍有源源不斷的租戶選擇住進(jìn)來。
村里面破舊的自建紅磚屋旁，還藏有村里居民的菜地。
圖|村里小菜地
詢問了這幾處住戶和商戶，他們表示很早就知道要拆遷，但什么時(shí)候拆，有人笑而不語，有人說不想拆，有人告訴我，至少3-5年內(nèi)才拆得完。
對(duì)于拆遷，一位大媽說，還是不希望村子被拆遷掉，全家都住在這里習(xí)慣了，實(shí)在是舍不得。
的確，住在城中村里的人，他們擁有著屬于自己的煙火人間。
圖|村中路邊下棋的業(yè)主
燕州路基本修到村頭，但是一直未打通，成為斷頭路。
圖| 燕州路“斷頭”已久
這是中興大道-立交橋段，需要穿過長堽村五組。這一段路長約950米，隨著長堽村5組舊改的推進(jìn)，有望迎來實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
南面地塊一目了然，沒有太多建筑物，多是一兩層的板房。
圖| 長堽村五組城中村改造范圍南側(cè)地塊實(shí)景
范圍基本在南寧市十七中旁。南面是鐵道與北投上境相鄰。
西面的沙井河經(jīng)過整治，如今沿岸界面有所提升。
圖| 長堽村五組旁的沙江河
探過之后，你如何看待長堽村？
大V君認(rèn)為，未來這里將成為兩大中心的價(jià)值高地。
隔著鐵路和清廂快速路，就是青秀萬達(dá)商圈，向東看去便是鳳嶺板塊。作為中心“紐帶”，這里連片開發(fā)后價(jià)值將大幅提升。
對(duì)于安土重遷的居民而言，習(xí)慣了這一帶的生活方式，未來還會(huì)繼續(xù)在附近尋找小區(qū)買房。
有戶主告訴大V君，長堽村在青秀相對(duì)核心地段，清廂快速、廂竹大道都在附近，還有地鐵，出行很便利。這里靠近青秀萬達(dá)，去往東站也很近。相比新區(qū)，這里還有煙火氣，倘若有合適的新小區(qū)，也會(huì)考慮安家。
圖|長堽村五組實(shí)景
目前，長堽路一帶幾乎沒有新建樓盤，僅最近新亮相的北投上境。項(xiàng)目首推建面約89~143㎡的戶型，近期鳳翔路小學(xué)教育集團(tuán)進(jìn)駐北投上境配建學(xué)校開工，也為項(xiàng)目和片區(qū)帶來優(yōu)質(zhì)教育資源。
可以預(yù)測未來，北投上境將承接部分“房票”。
談到拆遷，很多人的第一印象就是一夜暴富。
根據(jù)2023年12月29日南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站發(fā)布的《關(guān)于征求《南寧市實(shí)施房票安置辦法》（公開征求意見稿）意見的函》來看，南寧將迎來房票安置時(shí)代。
圖 | 公告截圖（來源：南寧住建）
房票安置不是直接給現(xiàn)金，也不是給產(chǎn)權(quán)回遷房補(bǔ)償，而是把補(bǔ)償款轉(zhuǎn)變成房票形式，拆遷戶們可以憑這張房票去買指定范圍內(nèi)的房子（不含市場二手住房）。
房票實(shí)行實(shí)名制管理，使用期限原則不超過1年，如果在6個(gè)月內(nèi)使用，還能再獎(jiǎng)勵(lì)：被征收房屋周邊新房均價(jià)×被征收補(bǔ)償面積×1%。如果按貨幣總額是100萬元的1%來算，即1萬元。
圖 | 公告附件截圖（來源：南寧住建）
這些舉措，都是為了鼓勵(lì)拆遷戶盡快買房。
城中村改造，需要經(jīng)歷漫長的推進(jìn)過程。前期的拆遷工作，是難點(diǎn)之一。
其中的利益主體復(fù)雜，需平衡多方訴求。對(duì)于一些期望超額補(bǔ)償?shù)纳贁?shù)釘子戶，會(huì)影響拆遷進(jìn)度。因此，也涉及到巨額的前期資金投入，要預(yù)留動(dòng)遷安置資金。
圖|長堽村五組實(shí)景
那么，南寧城中村動(dòng)遷成本是多少呢？
有粉絲透露，在南寧一些城中村改中，拆遷補(bǔ)貼公文寫的是900元/㎡，也有網(wǎng)友透露是700元/㎡。即便是1000㎡的自建房，有了房屋補(bǔ)償買一套房的預(yù)算都不夠。
如今看來，想要靠拆遷實(shí)現(xiàn)“一夜暴富”并不太現(xiàn)實(shí)。按南寧部分城區(qū)，拆遷戶能拿到房子+現(xiàn)金，房子沒變現(xiàn)前還有變數(shù)。實(shí)行房票制度后，原居民也將加入新樓盤之中。
不管怎樣，城中村舊改的進(jìn)度條不斷更新?？赡茉诓痪弥?，大家熟悉的城中村都會(huì)換上“新顏”。
你家在城中村的老房要拆遷了嗎？拿到房票后要去哪里安家？
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