能讓大半個(gè)濟(jì)南都討論得熱火朝天的，也就鳳凰路高架了。

2024年3月18日，鳳凰路高架終于傳來(lái)落地的消息，濟(jì)南市城鄉(xiāng)交通運(yùn)輸局發(fā)布《鳳凰黃河大橋南延工程社穩(wěn)分析信息公示》。

先看規(guī)劃：

鳳凰黃河大橋南延工程全長(zhǎng)約25.8公里，以荷花路為界分為南北兩段。南段工程全長(zhǎng)約16.3公里，以鳳凰黃河大橋荷花路交叉口為起點(diǎn)，沿現(xiàn)狀鳳凰（北）路以高架形式敷設(shè)，至博學(xué)路北落地，與既有鳳凰路隧道銜接；北段工程全長(zhǎng)約9.5公里，以鳳凰黃河大橋荷花路交叉口為起點(diǎn)，沿規(guī)劃荷花路快速路線位向東以高架形式敷設(shè)，跨越機(jī)場(chǎng)高速后接地面道路。項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃工期33個(gè)月。全線高架采用雙向6車道規(guī)模，標(biāo)準(zhǔn)段橋?qū)?5.7米，設(shè)計(jì)速度80公里/小時(shí)。全線共修建5座互通立交，設(shè)置11對(duì)出入口。

不得不說(shuō)，這次的鳳凰路高架規(guī)劃，給人的感覺(jué)很震撼。

第一個(gè)震撼，是濟(jì)南闊氣了，有前瞻性了。很多人都說(shuō)沒(méi)想到濟(jì)南能搞出這么長(zhǎng)的一條高架線路。

去年網(wǎng)上流傳過(guò)鳳凰路快速化改造項(xiàng)目的截圖，全長(zhǎng)16.3公里，誰(shuí)也沒(méi)想到濟(jì)南還能玩場(chǎng)更大的：從二環(huán)南高架往北一直到遙墻機(jī)場(chǎng)，全長(zhǎng)約25.8公里。

濟(jì)南的第一座城市高架——順河高架路，長(zhǎng)10.2公里。東西向高架路，北園高架橋全長(zhǎng)17.15公里。鳳凰路高架一出手，直接相當(dāng)于順河高架+北園高架的長(zhǎng)度，更是向北直通機(jī)場(chǎng)，這一點(diǎn)超乎很多人的意料。

不愧是剛升級(jí)成濟(jì)南都市圈的省會(huì)城市，現(xiàn)在搞基建的底氣和實(shí)力早已雄厚無(wú)比，城市的格局終于打開(kāi)。

第二個(gè)震撼，是濟(jì)南的野心。

鳳凰路高架的緣起，是這些年濟(jì)南東強(qiáng)戰(zhàn)略下，東部的辦公樓、居住區(qū)越來(lái)越多，人口越來(lái)越多，鳳凰路作為濟(jì)南東部南北主干道，承擔(dān)了巨大的交通量。

鳳凰路經(jīng)十路這個(gè)濟(jì)南黃金十字路口，同樣是負(fù)荷較大的交通樞紐。漢峪金谷A、B、C、D、E五個(gè)區(qū)，以及長(zhǎng)嶺高科片區(qū)就圍繞在路口四周。

據(jù)報(bào)道，目前僅漢峪金谷A區(qū)已引入大型金融機(jī)構(gòu)及總部企業(yè)40余家，科技金融機(jī)構(gòu)200余家，高新技術(shù)企業(yè)500余家，辦公人群超過(guò)30萬(wàn)人。

僅僅A區(qū)，早晚高峰通勤已經(jīng)是經(jīng)十路鳳凰路路口不能承受之痛。以后其他幾個(gè)區(qū)全部投入使用，將有更多的人口。如果不抓緊建好鳳凰路高架，疏導(dǎo)交通，等到漢峪金谷再多一些高樓，交通的痼疾更難疏解。

所以，鳳凰路高架可謂迫在眉睫。但從規(guī)劃來(lái)看，濟(jì)南要盤活的是濟(jì)南東城發(fā)展、濟(jì)南都市圈交通基礎(chǔ)這一整盤棋。

1，區(qū)域的路網(wǎng)優(yōu)化了，鳳凰路的交通壓力大大緩解，成為濟(jì)南南北交通大動(dòng)脈。

2，去新東站、遙墻機(jī)場(chǎng)兩大交通樞紐更便捷了，加上正在推進(jìn)的濟(jì)南都市圈發(fā)展戰(zhàn)略，正是“要想富 先修路”的典型代表。

3，濟(jì)南東城的崛起能再進(jìn)一步了。王舍人片區(qū)、起步區(qū)與長(zhǎng)嶺高科片區(qū)、漢峪片區(qū)的距離再一次拉近。

有了鳳凰路高架橋，濟(jì)南東的含金量再一次升級(jí)蛻變。

這一條高架路，可能是濟(jì)南的又一條黃金走廊。

大家對(duì)于高架的討論熱烈，除了對(duì)城市的提升，還有對(duì)樓市的影響。

鳳凰路從南到北聚集不少樓盤，尤其從漢峪片區(qū)到長(zhǎng)嶺山片區(qū)，一路上豪宅密布，有瓊?cè)A九璋、和光山語(yǔ)、金茂府、銀豐玖璽城。尤其是銀豐玖璽城最近比較火爆，在濟(jì)南當(dāng)下的改善市場(chǎng)一枝獨(dú)秀，3萬(wàn)+/㎡的房子賣得如火如荼；銀豐玖璽城七期產(chǎn)品一公示，就引起市場(chǎng)狂熱浪潮，很多人預(yù)言要帶領(lǐng)長(zhǎng)嶺山攀上4萬(wàn)+/㎡的高峰。

而鳳凰路高架出現(xiàn)以后，會(huì)影響這些新房的行情，二手房的房?jī)r(jià)嗎？沿線有房子的討論，沒(méi)房子的也在討論，甚至還有人說(shuō)站著說(shuō)話不腰疼。

大家對(duì)高架影響房?jī)r(jià)的刻板印象，來(lái)自濟(jì)南十幾年前建設(shè)的順河高架、北園高架。那時(shí)的高架是開(kāi)敞的，只有部分路段設(shè)置聲屏障，臨近高架的二手房受噪聲影響賣不上價(jià)是普遍現(xiàn)象。

這一次，高架建在了豪宅旁，又會(huì)帶來(lái)怎樣的結(jié)果？

從規(guī)劃中可以看出，濟(jì)南在建高架之前，已經(jīng)考慮到市民對(duì)于高架橋噪聲擾民的意見(jiàn)，在技術(shù)手段盡可能將噪聲影響降到最低：

項(xiàng)目建設(shè)通過(guò)采用降噪路面、降噪伸縮縫、降噪支座，部分路段設(shè)置聲屏障或全封閉聲屏障等措施控制噪聲

甚至考慮得更為周全，連灰塵控制、道路美化、減輕對(duì)現(xiàn)狀交通影響都在考慮范圍內(nèi)。

通過(guò)定期路面養(yǎng)護(hù)、清掃、灑水等措施減少揚(yáng)塵，通過(guò)實(shí)施道路兩側(cè)景觀整治、綠化美化等，切實(shí)提升沿線景觀品質(zhì)；施工期間結(jié)合周邊路網(wǎng)情況，分階段進(jìn)行交通導(dǎo)改，并采用預(yù)制拼裝等技術(shù)，最大限度減輕對(duì)現(xiàn)狀道路交通的影響。

這些技術(shù)不是空口承諾，而是已經(jīng)有成功案例在先。

2022年7月，黃東聯(lián)絡(luò)線全封閉聲屏障施工完成，聲屏障采用外覆式吸聲結(jié)構(gòu)，使用雙層50毫米吸音棉，外加一層隔音板，具有降噪系數(shù)高、隔音效果好的特點(diǎn)。平均降噪10-20分貝，為附近的居民提供一個(gè)舒適、安靜的環(huán)境。

不止在濟(jì)南，全封閉式聲屏障高架項(xiàng)目已經(jīng)在蘇州、上海等地多次使用，是不少城市建設(shè)環(huán)境友好型城市快速路高架的上佳之選。

全封閉式聲屏障高架項(xiàng)目，采用整體吊裝，金屬板內(nèi)部使用新型多孔泡沫陶瓷填充，能夠有效降低高架行車噪音；橋梁降噪伸縮縫的施工，并在橋面鋪裝降噪瀝青，實(shí)現(xiàn)減震降噪。

在這樣的先進(jìn)技術(shù)下，再加上兩側(cè)那么多的城市居民的民意，估計(jì)鳳凰路高架的建設(shè)會(huì)更高標(biāo)準(zhǔn)，噪音影響會(huì)被降到最低。

如此以來(lái)，高架帶來(lái)的，或許更突出的是交通便捷優(yōu)勢(shì)，而非噪音，對(duì)鳳凰路沿線的房子并非壞事。

當(dāng)濟(jì)南對(duì)于鳳凰路高架討論的熱火朝天時(shí)，北京、上海、杭州的豪宅購(gòu)買者早已對(duì)高架見(jiàn)怪不怪。

國(guó)際化大都市的案例一再告訴我們，高架、地鐵、隧道，從來(lái)都是城市化的標(biāo)志。一座城市越發(fā)達(dá)，高架和快速路就越多，路網(wǎng)越密集。高架越密集，往往意味著區(qū)域越繁榮。繁華的城市與便捷的交通，是房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)條件。這在上海、杭州的豪宅市場(chǎng)里早有印證。

在北京、上海這樣土地供應(yīng)緊缺的城市里，豪宅購(gòu)買者看重的從來(lái)不是距離高架多少米，而是夠不夠稀缺。稀缺，才是豪宅穿越周期的根本。

我們看幾個(gè)高架旁的例子:

上海，凱德茂名公館，距離延安路高架73m，是上海十大豪宅之一，單價(jià)26萬(wàn)/平，總價(jià)3000萬(wàn)起。

上海，匯元璽，距離內(nèi)環(huán)高架路100m，是上海2023年下半年難得的觸發(fā)積分的新盤，單價(jià)13.4萬(wàn)/平，認(rèn)購(gòu)率高達(dá)264%。

杭州，明月朗園，距離秋石高架40m，超7萬(wàn)/平的限價(jià)，照樣引來(lái)9000多組的實(shí)際報(bào)名。

杭州，武林府，距離上塘高架路約29米，杭州豪宅代表之一，成交均價(jià)6萬(wàn)/平，最高成交價(jià)8萬(wàn)/平。

杭州，錢江御府，距離秋石高架38m，位于南星橋豪宅聚集地，掛牌均價(jià)7萬(wàn)/平， 最高成交價(jià)10萬(wàn)/平。

正如杭州高架旁豪宅萬(wàn)人爭(zhēng)搶，在土地稀缺、豪宅品質(zhì)、產(chǎn)業(yè)支撐、交通便捷面前，高架的影響力正在急速縮小，已不再是購(gòu)房者心中的痛點(diǎn)。

為什么上海杭州的豪宅購(gòu)買者能無(wú)視近在咫尺的高架，說(shuō)白了，面對(duì)核心地段的稀缺豪宅，高架的心理陰影就顯得不重要了。

畢竟城市最稀缺的永遠(yuǎn)是核心地段的土地資源，產(chǎn)品力和稀缺性才是影響房?jī)r(jià)的第一要素，而不是高架。

就像這次討論最多的銀豐玖璽城，目前在售的6期是距離高架最近的地塊，但6期作為片區(qū)最低密的地塊，有著強(qiáng)大的產(chǎn)品力，這也是廣受購(gòu)房者認(rèn)可的根本。再加上長(zhǎng)嶺山片區(qū)越賣越少的稀缺，所以近來(lái)市場(chǎng)也變得分外火爆。難道因?yàn)橛行亲R近高架就會(huì)抹殺它的價(jià)值？不是應(yīng)該有了便捷交通變得更好嗎？

其實(shí)，隨著高架帶來(lái)的更加便利的交通，鳳凰路沿線的價(jià)值只會(huì)越來(lái)越凸顯，城市發(fā)展也會(huì)越來(lái)越好。城市好，房子才會(huì)更值錢！

北京、上海、杭州等城市，都一再說(shuō)明了這一點(diǎn)。