01

重慶人的“新房癌”，竟然沒了？

過去，人們總是說重慶人有新房癌。

2021年以前，重慶每年新房成交套數(shù)也確實(shí)遠(yuǎn)大于二手房。但形勢從2022年發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，2022重慶二手房成交和新房成交套數(shù)比達(dá)到2.26，在全國主要城市中位居第一。

重慶2022年和2023年連續(xù)兩年二手房成交套數(shù)大約是新房成交套數(shù)的2倍。

為什么重慶新房銷售干不過二手房了呢？重慶人的“新房癌”沒了？

一方面，這兩年重慶二手房掛牌量持續(xù)攀升，鏈家網(wǎng)上展示出來的二手房掛牌量約為25.5萬套，位居全國第一。

而天量二手房砸盤導(dǎo)致二手房價(jià)格大幅滑落，給新房銷售帶來了巨大的沖擊。

另一方面，重慶的很多新房樓盤的產(chǎn)品力不足，在和區(qū)域內(nèi)的二手房的競爭中沒有明顯的差異化優(yōu)勢。

一些開發(fā)商仍然試圖以低質(zhì)低價(jià)的方式和二手房拼價(jià)格，結(jié)果只能是死路一條。

那么，開發(fā)商們該如何自救？政府救市政策又該如何發(fā)力？

02

剛需留給二手，挖掘改善市場潛力

重慶二手房掛牌雖然量大，但大部分是高密度、低質(zhì)量的過時(shí)住宅產(chǎn)品，更適合對價(jià)格敏感的剛需。

但隨著人們對生活居住品質(zhì)的要求日益提高，那些高密度、低質(zhì)量的高層塔樓越來越被購房人嫌棄，無法滿足越來越追求品質(zhì)的改善客群。

從總體上看，重慶總量上已經(jīng)不缺房子了，重慶不需要開發(fā)商們再大量建造低質(zhì)量的剛需住宅了。重慶缺的是好房子，重慶新房市場的機(jī)會(huì)點(diǎn)在改善市場。

值得一提的是，過去重慶樓市歷年的銷冠樓盤基本上是剛需大盤或者復(fù)合型大盤，而去年重慶新房冠軍樓盤卻是觀宸這樣的純粹大平層豪宅。

天量的二手房并不會(huì)影響到觀宸、啟元這種品質(zhì)豪宅的銷售。因?yàn)樗鼈兒椭苓叺哪切├吓f二手房，本質(zhì)上是不同的屋種。

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

我們看到，去年重慶銷售額TOP20樓盤，品質(zhì)改善類樓盤是主力。這些樓盤的開發(fā)商通過提升項(xiàng)目品質(zhì)，比如采用玻璃幕墻打造更高顏值的外立面，或者打造更具品質(zhì)的入戶大門和架空層空間等等，從而和那些二手房真正區(qū)隔開來，最終在市場上脫穎而出。

從城市的角度，越來越多高顏值、高品質(zhì)的項(xiàng)目也在慢慢改善這座城市的城市面貌和居住品質(zhì)，這也是大家所希望看到的，這些都是正確的方向。

但是，僅僅這就夠了嗎？有沒有顛覆性的產(chǎn)品，可以激起更多人的改善居住欲望？激活市場？

我認(rèn)為有。第四代住宅產(chǎn)品，是顛覆式的迭代產(chǎn)品，正在喚醒人們的改善需求，正在慢慢點(diǎn)燃樓市。

03

顛覆式的迭代居住，第四代住宅

我們想想，家電、汽車是如何通過迭代而刺激需求的。當(dāng)年的液晶電視技術(shù)革命，讓液晶電視全面替換老式的顯像管電視，創(chuàng)造出多么龐大的新需求。如今的新能源汽車革命，也讓新能源汽車快速崛起，并刺激了汽車消費(fèi)。

相比之下，我們住宅產(chǎn)品的更新迭代是不是太慢了？如果居住產(chǎn)品能夠真正意義迭代，是不是也可以刺激更多的改善需求？

我想，答案是肯定的。

人類住宅發(fā)展至今歷經(jīng)了3次更新迭代，從茅草房，到青磚瓦房，再到電梯房，而如今第四代住房，通過增設(shè)空中花園及空中園林街巷，讓城市建筑與園林景觀相生共融，又稱“空中庭院房”，“城市森林花園建筑”。

第四代住宅概念圖

中國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)發(fā)布的編號為T/CECS 855-2021的《城市森林花園住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，將“第四代住房”解釋為“每戶擁有戶屬空中花園”的住宅類建筑。并且分為三種形式：只包含“戶屬空中花園”的形式、包含戶屬空中花園+空中共享平臺的形式、包含戶屬空中花園+空中共享平臺（共享平臺帶停車位）+載車電梯的形式。

第四代住宅可以說是顛覆式的迭代產(chǎn)品，它集四合院、街巷胡同、低層別墅以及電梯房的優(yōu)點(diǎn)于一身，將綠色生態(tài)理念注入城市建筑，是未來居住發(fā)展方向，國內(nèi)外都有諸多經(jīng)典案例，令人神往。

意大利米蘭“垂直森林”

意大利建筑師斯坦法諾·博埃里（Stefano Boeri）設(shè)計(jì)的米蘭“垂直森林”雙塔公寓，是世界首個(gè)第四代建筑。項(xiàng)目在建筑之內(nèi)置入了一個(gè)高達(dá)7000平米綠化覆蓋面積的“森林”，此外設(shè)計(jì)師還別出心裁地引進(jìn)許多昆蟲與鳥類入駐，形成一個(gè)平衡的生物共同體。

新加坡“空中伊甸園”實(shí)景

設(shè)計(jì)鬼才托馬斯.赫斯維克在新加坡帶來了杰作“空中伊甸園”?！耙恋閳@”建筑的設(shè)計(jì)像一個(gè)脊柱葉片，葉片之間是開敞的花園露臺。建筑不僅帶來了更高品質(zhì)的居住，也成為一道美麗的城市風(fēng)景。

在國內(nèi)，第四代住宅已經(jīng)有諸多成功的實(shí)踐案例。國內(nèi)首個(gè)第四代住宅是位于成都市新都區(qū)的七一城市森林花園。

新都七一國際森林花園實(shí)景

此外，位于眉山天府新區(qū)建造了多個(gè)第四代住宅項(xiàng)目，比如其中的濱江酈城也是第四代住宅的代表項(xiàng)目之一。

眉山天府新區(qū)濱江酈城實(shí)景

04

第四代住宅，正在點(diǎn)燃重慶樓市

2024年，重慶的第四代住宅開始發(fā)力，并且在慢慢點(diǎn)燃市場。

比如，位于金鳳的科學(xué)城置業(yè)龍湖鳳棲湖畔，憑借科學(xué)城首個(gè)第四代住宅產(chǎn)品，在幾乎沒有過多宣傳也沒上分銷的情況下，年初首批次團(tuán)購秒罄，成為2024年第一個(gè)秒光盤。

鳳棲湖畔效果圖

位于照母山的龍湖云河頌，同樣也沒有過多宣傳，年初推出2棟總價(jià)約550-600萬的第四代住宅大平層，在實(shí)景示范區(qū)和樣板間均未開放的情況下，推出即清盤，銷售額超3.3億。

云河頌效果圖

值得一提的是，龍湖云河頌?zāi)玫貥敲鎯r(jià)僅1萬左右，但云河頌清水建面單價(jià)逼近3萬，而且我聽說項(xiàng)目計(jì)劃3月份就能清盤。這個(gè)項(xiàng)目無疑會(huì)給開發(fā)商帶來了豐厚的利潤回報(bào)。

最近，華潤和香港置地電測村二期新盤設(shè)計(jì)手稿一經(jīng)曝光，就引領(lǐng)廣泛關(guān)注。電測村二期也將推出第四代住宅產(chǎn)品，在城市極核造就一座空中森林花園，實(shí)在太讓人興奮，我認(rèn)為電測村二期產(chǎn)品建面單價(jià)很可能會(huì)超過4萬。

電測村二期新品手繪圖

另外，我聽說，國浩在彈子石的新項(xiàng)目浩月府，聯(lián)發(fā)在觀音橋的新項(xiàng)目等等，也都將打造第四代住宅。

2024年，越來越多的開發(fā)商將陸續(xù)開發(fā)打造第四代居住產(chǎn)品，從而掀起重慶居住的革命。

05

政策指引，重慶居住迎來顛覆式革命

第四代住宅逐漸興起，其實(shí)不僅僅是市場的需求，還有政策的指引，這其實(shí)也是政府曲線救市的有效辦法。

政策是如何引導(dǎo)開發(fā)商開發(fā)做第四代住宅的？為什么說這是政府曲線救市的有效辦法？

我們先來看看鳳棲湖畔和云河頌的戶型。

鳳棲湖畔建面約143平米的鳳瑯戶型，有一個(gè)挑高約6米、面積約30平米的空中生態(tài)庭院是不計(jì)產(chǎn)權(quán)面積的。

而云河頌建面約200平米的戶型，那個(gè)挑高約6.3米、面積約45平米的空中生態(tài)庭院也是不計(jì)產(chǎn)權(quán)面積的。

需要強(qiáng)調(diào)的是，重慶過去也有第四代住宅，比如龍湖攬境和龍湖北島，但以前第四代住宅的空中生態(tài)院館是要計(jì)半面積的。

也就是說，重慶對第四代住宅空中生態(tài)院館的政策規(guī)則已經(jīng)調(diào)整了，由以前的計(jì)半面積改為了不計(jì)面積，這對開發(fā)商來說無疑是超級利好。

我們簡單算筆賬。

假如1套建面約200㎡戶型第四代住宅，每套包含50㎡的空中院館。按原來的規(guī)則，空中院館有25㎡是計(jì)進(jìn)面積的。而如果新規(guī)使得50㎡的空中院館都不算面積，那么同樣的戶型的面積就變成了175㎡，每套的計(jì)容面積節(jié)省出25㎡。

假如這個(gè)項(xiàng)目按拿地條件可以修建2萬㎡的住宅，按照原來的規(guī)則每套戶型的面積200㎡，那么可以修建100套這種第四代住宅，如果按照新規(guī)每套175平米，那么如今可以修建116套這樣的房子。

因?yàn)槭峭粋€(gè)項(xiàng)目同一個(gè)戶型，只是每棟樓多修幾層，理論上并不會(huì)影響總價(jià)。假如每套房屋總價(jià)500萬，按原來的規(guī)則100套房子可營收5億元。如今116套房子可以營收5.8億元，多出8000萬。

同樣的地塊，新規(guī)使得開發(fā)商只需要極小的建筑成本就能多實(shí)現(xiàn)數(shù)千萬甚至上億元的銷售額，從而獲得更豐厚的利潤。

就像政府通過補(bǔ)貼和不限行等政策鼓勵(lì)發(fā)展新能源汽車一樣，政府通過調(diào)整規(guī)則，也可以刺激開發(fā)商們轉(zhuǎn)向第四代住宅開發(fā)，促進(jìn)居住產(chǎn)品的迭代升級，打造更具品質(zhì)的城市風(fēng)貌；同時(shí)這也更有利于穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，是一種有效的調(diào)控手段，也可以說是曲線救市，可謂一舉兩得。

我們看到，這種曲線救市的策略，也被其他城市運(yùn)用。

在今年初，成都發(fā)布的《〈四川天府新區(qū)公園城市規(guī)劃管理創(chuàng)新規(guī)定（2024）〉（征求意見稿）》規(guī)定。

文件提到：建面144平以上的住宅，生態(tài)陽臺不計(jì)入容積率，不計(jì)產(chǎn)權(quán)面積。在文件的附錄二中，對“生態(tài)陽臺”有進(jìn)一步的明確規(guī)定，例如：

1、 生態(tài)陽臺的水平投影面積不大于建面的25%且不超過50平米；

2、 生態(tài)陽臺外挑尺寸宜為4-6米，長寬比宜大于等于3：2；

3、 生態(tài)陽臺高度宜為2個(gè)自然層高度且不低于6米；

4、 生態(tài)陽臺綠化面積應(yīng)占陽臺水平投影面積60%以上覆土深度不小于0.5 米；

5、 生態(tài)陽臺四周應(yīng)有不少于2個(gè)完整的開敞面(或開敞面不少于周長的 40%)，且至少有 1個(gè)完整的長邊為開敞面。開敞面不得設(shè)置圍護(hù)墻體、飄窗等，僅可設(shè)置欄桿(欄板)，便于直接采光通風(fēng)；

6、 位于建筑凹槽內(nèi)的，不視為開敞面。相鄰戶型、單元、樓棟通過綠化平臺進(jìn)行拼接的，拼接面不視為開敞面；

7、 生態(tài)陽臺禁止私搭亂建等違法建設(shè)。

我們看到，成都對于生態(tài)陽臺有非常清晰的界定，有很多的限制政策。

另外，我們也可以看到，重慶的相關(guān)政策和成都市是明顯不同的，成都對生態(tài)陽臺的政策限制在建面144㎡以上的戶型，但從科學(xué)城鳳棲學(xué)府143㎡戶型的案例來看，重慶對面積上的限制顯然不同。

不過，重慶關(guān)于第四代住宅空中院館的計(jì)容規(guī)則目前似乎并沒有公開公布，所以我們還不清楚其具體的細(xì)節(jié)規(guī)則。

我認(rèn)為，將鼓勵(lì)第四代住宅的相關(guān)政策細(xì)則公開公布，或許更有利于第四代住宅的推廣，我們對此也將持續(xù)關(guān)注。