當(dāng)年的南沙，是投資客的天堂，大巴車?yán)钲谌艘卉囈卉嚨貋?lái)看房，售樓處擠滿了人，也就是這些投資客，把南沙的房?jī)r(jià)從2萬(wàn)+，拉上了3字頭甚至4字頭。

南沙就像一個(gè)含著金湯匙的出生后富二代，本該走上人生巔峰的，結(jié)果走太快，掉下來(lái)了?，F(xiàn)在越努力，越不討好。

今天，我跟大家聊聊新政之后，南沙樓市的現(xiàn)狀。

01

新房，不好賣

南沙一手市場(chǎng)的熱度銳減，成交量從最高峰的時(shí)候，直接腰斬，2022年就只賣了6000套，2023年政策放松后，數(shù)據(jù)稍微好一點(diǎn)，但也就不到8000套。

南沙去年的新房，基本在降價(jià)大甩賣。

鉑玥明珠ONE，這個(gè)盤在最熱門的橫瀝島，擁有超過(guò)千億的頂級(jí)配套 （廣州新地標(biāo)IFF、最快速地鐵18號(hào)線、最強(qiáng)醫(yī)院中山第一附屬醫(yī)院） ，也是大灣區(qū)里面金融屬性最強(qiáng)的板塊之一。

但就是這么牛的盤，依然憑借一己之力把橫瀝島的房?jī)r(jià)拉了下來(lái)。從3.6萬(wàn)/㎡的限價(jià)帶到3萬(wàn)/㎡以下，一度賣出過(guò)2.4萬(wàn)/㎡的單價(jià)。

上個(gè)月，這個(gè)盤推出6套一口價(jià)房源，建面約54.45-113.42㎡，折后單價(jià)1.56-2.82萬(wàn)/㎡，總價(jià)86萬(wàn)起。

越秀珠實(shí)天悅海灣，這個(gè)盤位置也不錯(cuò)，南沙坊間有言，“先有南沙灣，后有南沙區(qū)”。拿地價(jià)接近2萬(wàn)/㎡，開盤3.2萬(wàn)/㎡，之后價(jià)格逐步走低，

降幅也相當(dāng)猛，之前一直穩(wěn)定在2.6萬(wàn)/㎡的單價(jià)區(qū)間，上個(gè)月推出7套一口價(jià)房源，單價(jià)已經(jīng)來(lái)到1字頭了，單價(jià)1.95-2.51萬(wàn)/㎡，建面約84.29-99.29㎡，總價(jià)168萬(wàn)起。

灣區(qū)金融城，也是處于最熱門的橫瀝島上的新盤，兩年前均價(jià)3.6萬(wàn)/㎡，茶水費(fèi)據(jù)說(shuō)都要50-100萬(wàn)。年底推出6套一口價(jià)房源，建面約88.09-118.6㎡，折后單價(jià)2.98-3.22萬(wàn)/㎡。

還有，中鐵閱江來(lái)，推出6套一口價(jià)房源，建面約88.98-103.81㎡，優(yōu)享總價(jià)161-225萬(wàn)，勁省約21-29萬(wàn)。

整體來(lái)看，廣州各個(gè)區(qū)的新盤都在降價(jià)，而南沙的降價(jià)幅度是除了增城以外，最夸張的，基本上每個(gè)樓盤都在降價(jià)。南沙的“新房?jī)r(jià)格底”，也不斷被刷新。

現(xiàn)在南沙庫(kù)存量為175.21萬(wàn)㎡，去化周期26.4個(gè)月，對(duì)比10月份25.8個(gè)月，又上漲0.6個(gè)月，去化周期也排到了第三的位置，壓力真的很大。

02

二手房，降價(jià)潮

不僅僅是一手房去化壓力大，二手房也是如此。

現(xiàn)在南沙二手房掛牌量極大，貝殼上面已經(jīng)掛了7560套二手房，2023年南沙二手房的月銷量一直處在300套+水平，“920”新政后，10月和12月突破了400套。

很明顯，這樣的去化速度，根本頂不住這么高的掛牌量。就算按照最好的月份算400套，現(xiàn)有的庫(kù)存去化時(shí)間也得要18.9個(gè)月。

截圖時(shí)間：2024.1.5

我看到樂居做的統(tǒng)計(jì)，南沙44個(gè)熱門小區(qū)中，目前有36個(gè)小區(qū)相比兩年前有降價(jià)，占比超8成。

去化跟不上掛牌，出售壓力大，疊加一手房降價(jià)暴擊，很多業(yè)主要想把房子賣出去，就也只能被迫降價(jià)。

比如，南沙超級(jí)大盤——南沙碧桂園，二手均價(jià)也從高峰期的2.4萬(wàn)/㎡，降到現(xiàn)在的1.6萬(wàn)/㎡。

有的業(yè)主為了盡快脫手，直接把掛牌價(jià)降到了1.25萬(wàn)/㎡，對(duì)比起高峰期原地打了個(gè)五折。

還有標(biāo)桿盤金茂灣，地處蕉門河板塊，隔河對(duì)望靈山島尖，擁有南沙罕見的望江大戶型產(chǎn)品，說(shuō)是豪宅盤也不為過(guò)。

現(xiàn)在，一套170㎡大平層，四房三衛(wèi)雙主套，全屋訂做精裝修，總價(jià)只要493萬(wàn)！小區(qū)同戶型的房子，2022年還要790萬(wàn)，業(yè)主直接大刀砍了297萬(wàn)出售。

星河山海灣，一套137㎡的4房2廳2衛(wèi)，總價(jià)360萬(wàn)，單價(jià)僅2.6萬(wàn)/㎡。你能想象，這個(gè)小區(qū)在2021年曾賣出過(guò)4.8萬(wàn)/㎡高價(jià)，現(xiàn)在直接跌回了開盤價(jià)。

同小區(qū)上個(gè)月還成交了一套89.07㎡的戶型，成交價(jià)2.1萬(wàn)/㎡，甚至比當(dāng)年的新房買入價(jià)還要低。

諸如此類的案例還有很多，現(xiàn)在低價(jià)淘南沙筍盤的機(jī)會(huì)，一撈一大把。

2022年上半年，我看到網(wǎng)上有人說(shuō)，增城賣不出價(jià)，南沙賣不出量。而現(xiàn)在，南沙面臨的問題就是想要賣出量，就只能犧牲“價(jià)”。

03

南沙，還能翻身嗎？

南沙，本來(lái)是含著金湯匙出生的新寵兒，但在逆勢(shì)中也沒辦法逃脫低迷的行情。

說(shuō)實(shí)話，2023年的調(diào)控政策對(duì)南沙確實(shí)不利，南沙是外圍區(qū)里面唯一沒放開調(diào)控的。

而且調(diào)控放開后，現(xiàn)在市場(chǎng)的熱度已經(jīng)轉(zhuǎn)移到番禺去了，番禺有跨境電商巨頭希音、小鵬匯 天等等獨(dú)角獸。 這些都是實(shí)實(shí)在在落地的新興產(chǎn)業(yè)。

反觀南沙，產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)太慢，你看最新的工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值前20大的排行榜，沒看到什么新引進(jìn)的公司，新進(jìn)入的大型制造業(yè)項(xiàng)目不多，自然帶動(dòng)不起來(lái)人口和經(jīng)濟(jì)。

還有，人口增長(zhǎng)太慢。

南沙雖然是2022人口增量最多的區(qū)，但是現(xiàn)在也就僅僅只有92.94萬(wàn)人，距離200萬(wàn)人的目標(biāo)還有很遠(yuǎn)呢。

再加上，南沙的房?jī)r(jià)被前幾年深莞的投資客提前透支了。

現(xiàn)在的情況是，市場(chǎng)也開始恢復(fù)理智，南沙的價(jià)值要回歸，我覺得還需要點(diǎn)時(shí)間。南沙還要加快引入產(chǎn)業(yè)和人才的步伐，不然就浪費(fèi)了這個(gè)造夢(mèng)工廠了。

而對(duì)想買南沙的剛需朋友來(lái)說(shuō)，今年可以考慮下手。

投資的話，選籌很重要，一定要放在核心且周邊配套完善的板塊，不過(guò)，等待周期會(huì)比較長(zhǎng)，大家要做好心理準(zhǔn)備。

部分圖片和數(shù)據(jù)源自網(wǎng)絡(luò)和公開資料，僅供參考

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文 | 村長(zhǎng)♂