2024年是“好”還是“壞”？房價是高“還”是“低”？未來是“漲”還是“跌”？

很遺憾，答案不那么確定。

就好比，賣車越來越難，一致看法是“2024年將是車企淘汰賽”。

但是，另一邊，消費者對“國產(chǎn)車高攀不起”的抱怨無處不在。

“再不努力工作，只有開奔馳、寶馬、奧迪……”

這種“矛盾又扎心”的感受，無處不在。

汽車行業(yè)，也是很多行業(yè)的映射，比如房地產(chǎn)。

一方面，新房越來越貴，高攀不起；另一方面，老百姓感嘆手上的不動產(chǎn)，越來越不值錢，房價“賤如白菜”。

這種“撕裂”，才是2023年，買賣雙方體感“疼痛”的原因。

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很可惜，這種“疼痛”大概率還將是2024年主旋律。

這種情況是怎么發(fā)生的呢？

“未來房價賤如白菜”，十年前馬爸爸說過。

這些年早已不是新鮮事，在很多中小城市，鶴壁、鶴崗幾千一套，司空見慣。

即便在一二線城市，郊區(qū)老破小，也在向這個方向邁進。

原因很簡單，人口減少，城市化放緩，需求減少，價格下跌。

放在成都來看，二手房在過去兩年，先是連續(xù)上漲18個月。這種上漲在今年7月驟然中斷，迎來連續(xù)5個月下跌。

目前，成都二手房掛牌量超過22萬套，2024年還有進一步放大可能，二手房價想要反彈，難。

除了上面說的原因，還有一個重要因素是“產(chǎn)品周期”。

換成其他產(chǎn)品就好理解了。

沒有人還會為iPhone6出幾千塊錢，對吧；也沒有人為一輛開了20萬公里的車，出高價。那么，憑什么認為持有十年，二十年以上的房產(chǎn)，還能升值？

當然，有人說了，不能拿數(shù)碼產(chǎn)品、汽車這類消耗品，和房地產(chǎn)比，附在地段之上的配套，才是房價核心。

正因為這樣，跌的最兇是地段不值錢的老破小，其次是地段不值錢的新房，再次是地段值錢的老破小。

02

如果只是“跌成白菜價”，理解起來倒還容易，不就是“供大于求”嗎。

但是為何新房又越來越貴，高攀不起？

一個基本常識，需求決定價格，新房和二手的供大于求相反，恰恰是供不應求。

首先，那些低價剛需，KFS不愿意碰。

為什么？

因為，不掙錢！

低價剛需，買家可以找二手房做平替，市場上一大把，賣方太卷了，只能拼價格。

剛需高周轉房企，這兩年紛紛被淘汰，就因為這條賽道“產(chǎn)能過�！�。恒大，融創(chuàng)，綠地，碧桂園……都有這樣的因素。

這和車企一樣，現(xiàn)在誰還做奧拓，QQ，比亞迪F0？即便捷達，再結實，除了出租車師傅，誰還埋單？

所以，車企、房企都必須升級，做中高端，不是因為“消費升級”熱情，而是只有這條路，才能“活下去”。

這就是為什么，我們看到車企新勢力，都在沖擊50萬以上車型。

房企同樣，成都中心城區(qū)，2023年新房套均成交面積接近138㎡，比去年又大了4㎡，總價普遍在400萬以上。

面積更大，單價更高，總價更豪，越來越“高不可攀”！

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道理都懂，KFS也知道做“高端”才有一線生機，問題是做“高端”條件苛刻，這又刷掉了一批樓盤。

和車企一樣，這也是一場門檻越來越高的“淘汰賽”。

首先，地段要好，至少不能太差。所以，KFS拿地十分謹慎，甚至挑剔。

我們以2023年11月底這場土拍為例，這是限價放開后的土拍，未來房價賣多少，KFS自己定那種。

這一天等了三四年，有人認為，KFS會放飛自我，殺紅眼。

但是，當天7宗地，只有濱江溢價拿下麓湖地塊。其余4宗地，平臺公司“打包帶走”，還有溫江涌泉兩宗“流拍”，沒有體現(xiàn)在表格上。

也就是說，7宗地真正市場化公司拿下的只有1宗。

這說明什么？

雙流怡心湖，溫江涌泉，做剛需或者初改，還是不錯，但無人問津。

背后是“剛需”市場基本飽和的判斷，KFS認為這條賽道不僅是紅海，甚至是血海。

所以，我們才看到：一方面是個別地塊屢創(chuàng)新高；另一方面不少地塊無人問津。

土地市場的撕裂，正是銷售市場傳導的結果。

因此，我們看到2023年高溢價地，清一色在主城，仁和最近拿的錦江區(qū)琉璃廠地塊，2.35萬/㎡，創(chuàng)下地價新高。

這塊地雖有爭議，但好歹是錦江區(qū)，是主城核心。

做高端，地段即便不是頂級，但也不能差，至少有做高端的潛力。

其余高溢價地，高新區(qū)大源、高新區(qū)金融城，高新區(qū)新川，錦江區(qū)林家壩，錦江區(qū)金融城東；天府新區(qū)，青羊區(qū)，武侯區(qū)，甚至成華區(qū)二八、崔家店，無一不是這樣的邏輯。

在回歸主城，價值越來越聚焦的2023年，主城紅利迎來價值回補，是對過去多年“城市攤大餅”的一次價值修正。

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既然KFS都更愿意做高端，不愿意做剛需，那么高端供應應該上來，價格就應該下來啊。

很遺憾，“愿意”和“能做”并不是一回事。

前面說了，做高端至少地段不能差�，F(xiàn)實是，城市發(fā)展這么多年，好地段都被占領，“騰籠換鳥”需要時間。

這就使得，主城“很稀缺”。

比如，這兩年很火的，金融城東，琉璃立交-白鷺灣片區(qū)前后拆遷平整，也花了十年。

二八板塊，崔家店，武侯新城同樣如此。

2023年，主城（5+2）集中土拍成交只有3567畝，這些地基本都是2.0容積率，粗略算一下，可以帶來400多萬平米的新增供應。

但要知道，去年中心城區(qū)的新房成交達到11.9萬套，1637萬平米！

雖然這幾年一直強調(diào)“回歸主城”，但主城的供應卻在連連下滑，原因就是“主城缺地”。

一旦出來稍微好點的地，比如“仁和”這塊地王，就被高價搶走。

除了土地稀缺，高端對技術實力的門檻要求也很高。

2023年，成都賣得最好的豪宅還是麓湖生態(tài)城，蔚藍卡地亞也不錯，這都是在成都賣了十年的老盤。

大勢之下，不少地方平臺公司，也在轉型努力向上做“高端”，比如成都城投推出的“錦上系”。

但是豪宅需要長時間的沉淀，真正的好產(chǎn)品還是非常稀缺。

地段的稀缺+產(chǎn)品的高門檻，高端市場供應仍然不多。

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再深入點來看，高端市場，在過去十年，甚至二十年“畸形發(fā)展”，也是造成今天“供不應求”的原因。

大家應該還記得2006年住建部出臺“70/90政策”，要求新盤90平米以下戶型占比70%。

這導致，市場上“剛需遍地”，高端市場發(fā)育不足。

后來到2016年，開始限價，限價能做高端嗎？肯定不行啊。

所以，我們的政策一直以來的傾向是，把所有房產(chǎn)類型作為“民生保障”來看待，即便麓湖、蔚藍卡地亞，只要是住宅也都得限價。

深測君一直講，限制保時捷只能賣十萬，那最終造出來只能是寶駿。

但是，很多消費者會覺得，十萬買保時捷，好啊。

那不過是保時捷的名字，寶駿的里子。

后來郁亮也說了，限價最終便宜的還是有錢人。

2024年，新房越來越貴，不再便宜有錢人，難道不也挺好嗎？

至于，抱怨房價貴的同學，在二手房市場去淘吧，砍一大刀，說不定房東也會咬牙說出兩個字“成交”！

「往期測評」

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