一紙征收提示，將深圳一場長達十三年的舊改大幕重新拉開。

2023年的最后一個月，12月15日，南山區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布了“南頭街道南苑新村城市更新單元房屋征收提示”。因公共利益需要，根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》（深圳市六屆人大常委會公告第228號）規(guī)定，現(xiàn)擬對南山區(qū)南頭街道南苑新村城市更新單元范圍內(nèi)房屋實施征收。

同日，南苑新村項目行政征收辦公室正式掛牌，這也意味著，南苑新村舊改迎來了久違的突破，成為南山區(qū)首個城市更新行政征收項目，征收工作正式啟動。

深圳，苦城市更新久矣。

自身光陰不過40余載，可“城市更新”就已討論了十多年，更確切地說，是博弈了十多年。過去，只要一戶不同意，舊改項目就意味著難產(chǎn)，這道難題一直困擾著深圳，也困擾著許許多多的深圳人。

站在城市和人的角度，“城市更新”，不只是為了更新，更是為了更好，可當盼了一年又一年，開發(fā)商十年拉鋸戰(zhàn)終究有心無力，已簽約老業(yè)主無家可歸望穿秋水，奔著更新更好的城市更新，活生生變成披上了悲劇色彩的人間馬拉松。

南苑新村項目亦是如此，處在深圳寸土寸金的南山中心區(qū)，已經(jīng)簽約的1400多戶業(yè)主，一字字地端詳著那張《征收提示》，重新懷揣起對舊改啟動的期待，也時不時仍感慨幾句“滄海桑田咯，幾時才能回家”。

如今，項目僅剩余10余戶未簽約，居住在周邊的其他南山居民也對此也有不少抱怨：“就因為那幾個釘子戶，多好的地段就浪費了，那么多老業(yè)主真的不容易，并且荒廢了十幾年，也很影響我們周圍整個片區(qū)?！?/p>

是的，深圳的舊改，并不總是以一種暴富、或者是皆大歡喜的一面示人，正如外界對深圳這座城市所謂“效率 ”的定義和標簽，在包括南苑新村在內(nèi)的深圳首批舊改項目面前，“效率 ”二字卻顯得有些無力。

時間回到2010年4月，南苑新村與木頭龍、金鉆豪園、鶴塘小區(qū)、華泰小區(qū)、龍溪花園、海濤花園、橋東片區(qū)被列入《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃》第一批計劃，是深圳城市更新首批八個舊住宅小區(qū)改造項目之一。

建于1983年的南苑新村，占地13萬平方米，共49棟樓房1400余住戶，體量大且地段好，按理說，只要改造順利，這里將是高樓大廈平地起，享受著深圳特區(qū)經(jīng)濟發(fā)展伴隨而來的各項紅利。

可是，首批八個舊改小區(qū)，十年過去卻七個擱淺，時至2023年，還有三個項目未拆除重建，其中便有南苑新村。

歸根結(jié)底，由于少數(shù)“釘子戶 ”的存在，拆遷進度十多年來遲滯不前，即使后來官方出面調(diào)解舊改，并在多個老小區(qū)成立調(diào)解辦公室，卻依舊等不來一個圓滿的結(jié)局。據(jù)報道，自立項以來，海濤花園有62戶業(yè)主帶著遺憾離世，木頭龍舊改據(jù)悉是49位，而南苑新村也同樣有如此情況存在。

時間無情地流過，他們的人已經(jīng)不在，可時間又像是凝固了，他們的“家 ”還立在那里。

2023年的南苑新村，早已是個破敗不堪的小區(qū)和廢樓，是千瘡百孔的城市傷疤，搖搖欲墜地立在深圳的大地上，與其他片區(qū)十年來的發(fā)展形成了鮮明、強烈且刺痛人心的對比。

2010年，南苑新村1400多戶簽約業(yè)主未啟動改造搬離家園，誰也沒想到，這一離開就是十三年。

試問：人活一生，能有多少個13年？

01，有法可依有章可循，深圳更新進程如今勢在必行

一座城市的城市更新政策很難跟上時代發(fā)展的步伐，即使深圳官方每年都在改進，但在一場沒有確定規(guī)則的游戲里，眾口難調(diào)，無人妥協(xié)便無法劇終。

比如南苑新村，一場舊改大戲一演就是13年，幸運的是，南苑新村2023年末迎來了 這樣的轉(zhuǎn)折點，向著勝利的方向重新出發(fā)，而于深圳，“釘子戶 ”問題也正在走向城市治理和法律解決之路。

一切的城市更新，首先是有法可依，深圳的“個別征收+行政訴訟”，為城市更新做出了積極探索。

從2021年3月1日起，《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》正式實施，該條例針對目前深圳舊改的難題提出了針對性解決方案。

《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》最引人注目的條款，即“雙100%”變“雙95%”，即：簽約面積和簽約人數(shù)達到95%之后，剩余的百分之五可以采取征收的方式推動城市更新項目的進程。

后續(xù)，深圳又發(fā)布了《深圳市城市更新未簽約部分房屋征收規(guī)定（征求意見稿）》，尤其是明確了未簽約部分房屋實施征收的具體辦法。《意見稿》認為，在簽約率達到“雙95%”可以申請強制征收的情況下，讓政府掌握舊改進程非常有必要。

過去，一方面是執(zhí)行的“雙100%”標準實際操作過于嚴苛，二來為了避嫌，政府幾乎不主動插手由開發(fā)商主導的舊改項目，于是，深圳的城市更新進程就在兩者這樣的合成謬論之下，發(fā)生了“釘子戶”、“無名戶”等情況的困擾存在。

所以，深圳需要這樣的政策更新與探索，才有望解決舊改最后的那“5%”，為更新項目按下快捷鍵，避免一再地陷入“多輸”困局。

彼時，政策出來后，得到了深圳各方的支持與叫好。大家普遍認為，從100%到95%，調(diào)整的背后是公平和效率的平衡，保證了整體的公平，且沒有讓效率僵死，至少目前從多個擱淺項目來看，這是解決問題的“唯一解”。

有專家指出，這百分之五非常重要，意味著拒不簽字的是少數(shù)，保護了大多數(shù)人的利益，以及城市居民的整體利益，這推動了深圳舊改和房地產(chǎn)健康發(fā)展。

而地塊啟動行政征收，專家表示，對未簽約部分房屋實施征收符合《國有土地上房屋征收與補償條例》有關(guān)基于公共利益予以征收的規(guī)定精神，因為城市更新改造是城市規(guī)劃實施的組成部分，是對城市整體空間與土地價值的重構(gòu)。開展城市更新的目的是落實城市規(guī)劃，提升城市基礎設施建設和管理水平，完善公共服務配套設施，改善人居環(huán)境質(zhì)量，實現(xiàn)對周圍片區(qū)的良性輻射，帶動整個城市的可持續(xù)發(fā)展，我們應該把“公共利益”視為正當性基礎。

正是因此，有章可循、有法可依的情況下，過去十年以“釘子戶 ”聞名的羅湖木頭龍項 目，終在2019年10月破局，成為深圳第一例啟動行政征收手段的城市更新項目，拆建后的益田御龍?zhí)斓匦路宽椖?，也已?021年12月順利入市。

在木頭龍、海濤花園相繼得到行政力量介入并有所突破后，2023年3月30日，深圳市南山區(qū)人民政府發(fā)布了關(guān)于南苑新村城市更新單元行政調(diào)解事項的公告，這也是南山區(qū)的首例啟動城市更新行政調(diào)解項目，其法律依據(jù)就是2020年12月30日發(fā)布的《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》。

再到12月15日，行政調(diào)解程序告一段落，根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》，南山區(qū)針對該項目正式發(fā)布了征收提示，正式啟動了征收工作，這是南苑新村重大意義的一天，也是深圳城市更新歷史上的重要一天，因為這意味著南苑新村接下來的改造工作已經(jīng)勢在必行，深圳的城市更新進程也邁出關(guān)鍵一步，回歸正軌。

02，一出鬧劇十余年，大夢一場釘子戶

舊改項目十年擱淺，成為了這座城市的“心病”，而那些十年來拒絕簽約的釘子戶，則是一千多戶已簽約業(yè)主們的“共同心病”。

其實，早在2019年，南苑新村的簽約率已經(jīng)達到95%，截至2021年12月，簽約率已突破98%，今年3月，項目正式啟動行政調(diào)解工作，南山區(qū)更新局、司法局參與指導，南頭街道辦為具體實施機關(guān)，期間完成9戶權(quán)利人簽約，簽約率目前已超99%。

那么，剩下的這10余戶“釘子戶”，為何就成為了項目的肉中刺，成了已簽約業(yè)主們的心病，甚至成了周邊居民口中議論紛紛的“害人害己”？

歸根結(jié)底，是極少數(shù)坐地起價、破壞市場的釘子戶，使得深圳本意公平公開的舊改進程，竟成為了劣幣驅(qū)除良幣的荒誕戲碼，不僅嚴重違背的政策初衷，更極大損害了公眾利益，滋生了大量安全隱患及社會不穩(wěn)定因素。

更甚者，如木頭龍有“71平要求1700萬賠償款”的釘子戶案例，如海濤花園有提出“這棟樓整條腿都要賠給我”的案例，如南苑新村，網(wǎng)易新聞也從項目行政征收辦公室工作人員了解到，確實也有一直以來態(tài)度較為惡劣的釘子戶，提出的要求同樣是獅子大開口，讓調(diào)解工作無奈陷入僵局。

實際上，南苑新村的賠償標準并不算低，據(jù)早前已簽約業(yè)主爆料，小區(qū)補償比例為1:1.33，這在同期八大舊改項目中是最高的。

當然，即使是在同一個小區(qū)里，業(yè)主們即使就是一條繩上的螞蚱，但可能也有不同的利益訴求，所以我們必須正視這一點。

然而，人性的貪婪卻在舊改的燈光下，越放越大，遠沒有盡頭。

2022年1月，南苑新村的老業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，東區(qū)有十余釘子戶竟然組成了所謂“東區(qū)居民自治小組”，占用停車場，私自設立門崗收費，粗略估算，該停車場一年利潤不低于30萬，從這樣的角度出發(fā)，“釘子戶 ”們已經(jīng)屬于濫用權(quán)力。

所以，累累事實告訴我們，那極少數(shù)的釘子戶里，并不都是弱者。

尊重少數(shù)人的權(quán)利，更不能罔顧多數(shù)人的權(quán)益，至于那絕大多數(shù)簽了約的業(yè)主們所遭受的傷害，很多卻已經(jīng)是無法彌補的，是讓人倍感唏噓的。13年里，有人四處搬家嘗盡苦辣，有當年帶頭簽約的幾十位老人們，在人生的最后一刻都沒能回家，沒能住進新樓。

都說正義不會遲到，可對很多老業(yè)主來說，確實遲到了。

那么，作為“堅守 ”十余年的釘子戶，他們最終又能得到什么？

從木頭龍十年舊改最后的4戶釘子戶的結(jié)局我們可以看到，根據(jù)深圳及羅湖區(qū)的相關(guān)政策法規(guī)，他們最終其實并沒有能夠“心想事成”，哪怕是多一分錢的補償，或者多一平米的賠償，全部落空，他們或許只是耗費了十年的時光。

在深圳舊改政策的進步之下，所謂“釘子戶”，到頭來只是演了一出鬧劇，人間一場大夢。

03，征收啟動，南苑新村

征收正式啟動，是南苑新村的實質(zhì)性突破，是老業(yè)主們回家之路的新起點。

依照12月15日南頭街道辦發(fā)布的征收提示，接下來，南苑新村主要將依次進入以下幾個程序步驟，首先，征收啟動后，會先公布房屋征收補償方案并征求公眾意見（不少于30日），緊接著，在房屋征收補償方案得到確定后，南山區(qū)政府將正式批準實施房屋征收，并發(fā)布房屋征收決定預告（10個工作日），這就意味著項目進入到了征收決定階段，預告期過后，房屋征收決定將正式公告，由政府相關(guān)部門取得物業(yè)權(quán)利并與市場主體簽署搬補協(xié)議、確認實施主體資格后，項目進入到征收補償決定階段，將做出補償決定并公告，并申請強制執(zhí)行，在法院作出準予執(zhí)行裁定后，組織相關(guān)部門實施強制搬遷和拆除。

環(huán)環(huán)相扣，馬不停蹄，更新，是這座城市永恒的主題。

四十年來在多方共同努力下，深圳用一個又一個的樣本型城市更新告訴我們：城市更新不僅是對舊的城市面貌和建筑形態(tài)等硬件進行改造，也是對生態(tài)環(huán)境、文化觀念、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、功能業(yè)態(tài)、社會心理等軟件進行更新，這是城市自我的新陳代謝，影響的自然不只是開發(fā)商和業(yè)主，而是與每一位深圳人息息相關(guān)。

公開資料顯示，2012年起，作為項目改造主體的萬科就已全面介入南苑新村舊改工作，此次征收提示發(fā)布后，網(wǎng)易新聞也從萬科方面了解到，2006年就開始參與全國范圍城市更新、曾成功打造出廣州永慶坊、深圳南頭古城等經(jīng)典更新項目的萬科，在結(jié)合對南苑新村區(qū)域發(fā)展趨勢、周邊地區(qū)發(fā)展情況和更新單元自身條件的認識與分析后，對南苑新村未來的更新目標，將涵蓋“協(xié)同各類公共配套資源，補齊城市服務職能關(guān)鍵短板”、“構(gòu)建開放式街區(qū)空間，重塑高品質(zhì)生活情境”、“提升產(chǎn)品價值，鑄就桃園路景觀軸線上的新經(jīng)典”三大內(nèi)涵。

未來，萬科將通過城市更新激活片區(qū)發(fā)展，助力南苑新生；

未來，南苑新村將跟上這座城市的步伐與面貌，搖身一變?yōu)槌鞘械男旅?，不僅會是一個契合片區(qū)城市發(fā)展要求和區(qū)位價值的現(xiàn)代品質(zhì)生活住區(qū)，這里還會有精致、開放、多元的體驗式商業(yè)街區(qū)，還會兼具商務辦公功能服務、休閑娛樂需求；

未來，南苑新村的業(yè)主們不再需要寄人籬下，不用再去羨慕其他舊改旭業(yè)主的喜遷新居，他們可以在一個嶄新的南苑新村安居樂業(yè)、落葉歸根。

無論是南苑業(yè)主，還是每一個深圳人，相信我們都一樣，都期待更好的“深活”。