12月初，央媽統(tǒng)一部署下，六大國有銀行（郵政躋身入圍）密集接洽房企，銀企聯(lián)合，“積極救市”，年底再喂個(gè)糖豆騙鬼。仿佛去年底“三支箭”、“金融十六條”依稀重現(xiàn)！

在此之前羅列積極扶持的“50個(gè)白名單”，也只有近期萬科“遇險(xiǎn)”，被國外金融機(jī)構(gòu)做空，大股東深鐵出來站臺(tái)，義正嚴(yán)詞駁斥“謠言”，穩(wěn)定大局。

去年底吆喝怪起勁的“三支箭”，原期望箭無虛發(fā)，“金融十六條”輸血，原以為地產(chǎn)回暖可期，然而卻都收效甚微；銀行授信給出險(xiǎn)房企的數(shù)萬億紓困資金，大多無影無蹤，成了空頭支票。

12月12日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議沒有對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)更新的政策推出，只有“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求”，在去年底出臺(tái)的救市“金融十六條”政策已經(jīng)提過類似條款，但這一年來民企仍然融資無門，高利貸都借不到。

本以為今年疫情封控結(jié)束，救市政策滿地，樓市會(huì)逐步好轉(zhuǎn)，結(jié)果是三月陽春一過，遭遇“四月飛雪”，房企越來越難，銷售直線下滑，直到國慶前“皮帶哥”鋃鐺入獄，所有人才醒悟：救市， 沒得救了，聽天由命吧！

年中，除了北京、上海，各一線城市放開限購、限貸區(qū)域，僅打了個(gè)水漂而已，樓市波瀾不驚。北上廣深二手房價(jià)跳水嚴(yán)重，交易量依然下滑。樓市如同孩子他娘——八零后獨(dú)生女，沒救（舅）了！

1、左手倒右手 自摸玩得嗨

11月底，洛陽老城區(qū)10塊地一次性底價(jià)成交，全部為國有企業(yè)摘牌，自娛自樂，真不熱鬧。

今年民企摘新地塊，只有高鐵北廣場(chǎng)東63畝、單價(jià)881萬/畝，聯(lián)袂置業(yè)摘牌，近期圍擋“格潤華府”廣告上墻，據(jù)悉主打140—190平改善產(chǎn)品，大概明年四、五月上市。

板塊內(nèi)同晟建業(yè)龍城三期9月底剛?cè)胧?，寶龍?zhí)斓鼗镜轿脖P，爛尾項(xiàng)目紫金風(fēng)景線西區(qū)將進(jìn)入“十年磨一劍”，重出江湖，銷售展開，或許能拼拼刺刀，幾個(gè)樓盤產(chǎn)品的定位、品牌、售價(jià)，應(yīng)該會(huì)形成互補(bǔ)，不會(huì)直面競爭。

2、樓市銷售三甲 鈍刀出鞘

但從國慶十月單盤、單月銷售看，能掌握市場(chǎng)全年的熱點(diǎn)樓盤銷售動(dòng)態(tài)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，保利堂悅（4500萬）、建業(yè)中弘城（3400萬）、綠都中梁和風(fēng)雅敘（3200萬）排名前三。

五一黃金周當(dāng)月排名第一大佳兆業(yè)華耀城洛陽中心，排在第六名，或許與佳兆業(yè)一年來暴雷消息頻傳、工程進(jìn)展慢有關(guān)。

前三甲盤分布三個(gè)不同區(qū)域，各自為王，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。

保利堂悅，道北邙嶺大道以北，地處邊緣，不是片區(qū)核心區(qū)域。有家門口地鐵二號(hào)線二喬站加持，東隔壁北郊建材城優(yōu)質(zhì)購買客戶基礎(chǔ)，折扣房價(jià)基本在8200元/平米上下，低于開發(fā)成本價(jià)，比起開盤時(shí)9500元/平米，具有相當(dāng)?shù)臍?，盡管位置不占優(yōu)勢(shì)，但沒能掩殺性價(jià)比高的誘惑，國慶十月銷售40套+，相當(dāng)了得。

建業(yè)中弘城，地處高新區(qū)，實(shí)臨澗西區(qū)南昌路板塊，百萬平米大盤開發(fā)了十多年，自成片區(qū)商業(yè)中心，吃喝玩樂購滿足日常居家需求，建業(yè)暴雷，這個(gè)盤沒有受影響，一直是片區(qū)剛需先鋒盤，只要青山不倒，就能賣好到老。

綠都中梁河風(fēng)雅敘，洛龍西片區(qū)洛浦公園南岸改善盤，一面市就引起市場(chǎng)關(guān)注、熱銷，對(duì)于喜歡西片區(qū)、相對(duì)城市配套不成熟的地段，它是最優(yōu)質(zhì)的品質(zhì)選擇，綠都地產(chǎn)作品，洛陽一線品質(zhì)。

河風(fēng)雅敘再往西兩公里格潤小鎮(zhèn)，今年銷售一直在前十陣營，對(duì)于全市最高房價(jià)、品質(zhì)樓盤，實(shí)屬不易。市場(chǎng)低迷時(shí)，往往高端樓盤受打擊最重，格潤卻是個(gè)例外，說明洛陽經(jīng)濟(jì)還沒“死透”，高端購買客群受影響不大。

3、區(qū)域動(dòng)態(tài) 俯瞰全城

伊濱熄火、道北橫盤、洛龍騷動(dòng)、洛北無蹤，是各版塊區(qū)域的生存狀態(tài)寫照。

伊濱熄火：

伊濱只有澤信（品質(zhì)+特價(jià)）、華耀城（專業(yè)市場(chǎng)客群）一直在銷售前十榜單留名，其他基本熄火狀態(tài)，月銷三、五套也難。

中梁百悅府提前一個(gè)月交房，有些出乎意料。原本傳說企業(yè)暴雷，以為會(huì)像建業(yè)那樣躺平，結(jié)果“一飛沖天”，看品質(zhì)“不孬”，地庫裝修秒殺大部分在售樓盤，估計(jì)那當(dāng)年名噪一時(shí)的“星空頂”地庫也不過如此。

伊濱四大場(chǎng)館交付放慢了腳步，產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)如火如荼，明年海瀾之家投產(chǎn)，后年寧德時(shí)代一期建成，希望如約而至，按計(jì)劃實(shí)施。

文旅產(chǎn)業(yè)方面，游蕩河洛十余年終于落地，奧體中心南876畝方特開工是件大事，盡管河南有了五個(gè)方特，不對(duì)伊濱方特報(bào)多大期望，只要不爛尾，建成運(yùn)營，河洛娃們不用再給國際鄭方特送錢去，起碼檔次比紅山歡樂谷、王城公園等現(xiàn)有一桿游樂場(chǎng)高。

不過三個(gè)月前，方特工地挖出古墓群，大型施工現(xiàn)場(chǎng)變成考古現(xiàn)場(chǎng)，不知道考古發(fā)掘得咋樣了？不知道方特工期會(huì)延期多久？

道北橫盤：

大盤定鼎府因建業(yè)暴雷，日子不好過，五期洋房、六期高層交房已延期半年；畔山蘭溪最后一期尾盤，開發(fā)商不愁資金，打折力度不大，賣一套是一套，都是利潤；碧桂園金地觀唐，占據(jù)區(qū)域核心位置，銷售不溫不火，應(yīng)與企業(yè)頻傳暴雷有關(guān)，也使不完整原來“全套十八摸”貼身肉搏戰(zhàn)的拓客策略，下一步買房的應(yīng)該關(guān)心2024，碧桂園會(huì)步恒大后塵嗎？這是個(gè)世紀(jì)猜想！

洛龍騷動(dòng)：

今年幾個(gè)新開盤基本都在洛龍，寶龍?zhí)斓?、龍城三期、香梔雅園，均價(jià)都在1.15萬/平米上下，在目前這種形勢(shì)下，據(jù)悉開盤效果還不錯(cuò)。

高鐵站區(qū)域，目前只有格潤華府、高鐵北停車場(chǎng)兩個(gè)待開發(fā)新地塊，還有紫金風(fēng)景線西區(qū)爛尾地塊，明年將會(huì)決戰(zhàn)江湖，一試高下。

下一步高鐵南廣場(chǎng)片區(qū)將成為新的地產(chǎn)逐鹿場(chǎng)，呼南高鐵擴(kuò)容高鐵站運(yùn)行線路，將呼喚一個(gè)個(gè)新的“高鐵震盤”誕生。

洛北無蹤：

洛北片區(qū)（不含道北）除了高新建業(yè)中弘城一直獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，其他樓盤幾乎沒有聽聞，偶露崢嶸的碧桂園鳳凰灣，也只是打折、停工的消息；東邊的建業(yè)貳號(hào)城邦、中州府幾乎聽不到江湖的傳說，貳邦由濟(jì)鋼接盤，建業(yè)退出，也算是皆大歡喜。而建業(yè)與濟(jì)鋼合作開發(fā)、建業(yè)占大股的中州府項(xiàng)目，卻依然深陷泥潭，當(dāng)年市場(chǎng)已經(jīng)下行，開盤10500元/平米，白白錯(cuò)失了割韭菜的良機(jī)。

君河灣最后一期洋房據(jù)悉國慶后準(zhǔn)現(xiàn)房開盤，不知賣的如何？1.4萬/平米均價(jià)，體量不大，前面都開發(fā)完畢，即使賣不動(dòng)也不心慌，留著“下崽”，沒準(zhǔn)還有好收益。

西工體育場(chǎng)片區(qū)431畝城投開發(fā)的城市陽臺(tái)項(xiàng)目，老體育場(chǎng)南門里工程熱火朝天，像是三層的整體商業(yè)設(shè)施，據(jù)悉來年花會(huì)前建成獻(xiàn)禮，是搞萬達(dá)廣場(chǎng)嗎？

這項(xiàng)目是老王來簽的輕資產(chǎn)運(yùn)營項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)過萬達(dá)參與后，規(guī)劃整體大調(diào)整，由原來去住宅劃、多層產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃，改為百米高層，增加了不少住宅產(chǎn)品，這才是正著，否則項(xiàng)目投資無以回報(bào)，沒有住宅的銷售回款，產(chǎn)業(yè)園誰還會(huì)來買？

近十來年，市場(chǎng)上積淀了十來個(gè)半死不活的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目建成將成為洛浦北岸地標(biāo)，有電視塔標(biāo)志物加持。當(dāng)然還有洛神廣場(chǎng)的競爭，不知接盤俠會(huì)把規(guī)劃改成什么樣？可以肯定的是不會(huì)超過建業(yè)展示過的規(guī)劃檔次。

4、年度數(shù)據(jù) 嚴(yán)重滑坡

截至12月1日，洛陽市區(qū)全年土地出讓1721畝（住宅+商辦），前些年一般在4000畝+，滑落大半。

土拍地價(jià)總和78.7億，去年是100億左右。今年90%為政府平臺(tái)公司摘地，左手倒右手，摘而不發(fā)（開發(fā)），增加點(diǎn)財(cái)政收入。這或許就是未來幾年的新常態(tài)。

今年1-11月，洛陽住宅銷售面積約146萬平方米，基本與去年同期的150萬方持平，但大大低于前些年300+萬平方米的歷史業(yè)績，這或許是未來幾年最高點(diǎn)，你別不信！

5、沉浸文旅石榴裙 耽誤主業(yè)發(fā)展

洛陽的文旅發(fā)展，這一年就是圍繞老城漢服打卡，不知是撞什么大運(yùn)“洛邑古城”漢服打卡，在春節(jié)期間火了，從而帶動(dòng)周邊雨后春筍般的漢服店林立，民宿熱火朝天的開發(fā)建設(shè)，政府賺個(gè)政績貼金，旅游人氣帶動(dòng)藏富于民，各自討個(gè)歡喜。

一年下來，老城還沒有一個(gè)新的文旅項(xiàng)目能接過漢服打卡棒，繼續(xù)向更高的層次發(fā)展。網(wǎng)紅打卡都會(huì)結(jié)束，如同上半年火熱的淄博燒烤。

天堂、明堂景區(qū)能否填充下樓里、樓外的內(nèi)容，學(xué)學(xué)成都市中心的金沙博物館；應(yīng)天門能否不只是座城門樓，空曠的廣場(chǎng)能否來點(diǎn)景觀綠化，參考下西安的大雁塔廣場(chǎng)；應(yīng)天門西側(cè)中州渠沿線新開的鄉(xiāng)村版餐飲街，別再丟人了，武皇“天子腳下”咋也得弄個(gè)成都錦里的檔次，不敢奢望寬窄巷子，否則真是浪費(fèi)了中國古代第一輝煌的紫薇城。

花會(huì)、黃金周洛陽的酒店客房價(jià)瘋了，應(yīng)天門附近的七天敢賣1000+元/天，無序的漲價(jià)，花瓶監(jiān)管部門，勢(shì)必會(huì)影響城市對(duì)外形象，自食其果。

洛陽旅游，不能只有漢服打卡一張牌，文旅、餐飲設(shè)施的建設(shè)也是必不可少的。老城十字街夜市早已落伍，白天還擺不成，去北京護(hù)國寺、武漢戶部巷、天津西北角，都是聞名于世的早餐打卡地。洛邑古城二期開業(yè)，不知會(huì)填補(bǔ)這一空白不。

國慶后，河南省發(fā)布了18地市前三個(gè)季度GDP數(shù)據(jù)，洛陽增長低于全省平均水平，排名倒數(shù)第3，給洛陽這張“網(wǎng)紅臉”打了一記響亮的耳光。緊靠漢服打卡是不夠的的，一座城市的GDP還得靠工業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)，一窩蜂的都去湊漢服打卡熱鬧，百姓流連忘返還可以理解，但如果整日圍繞著石榴裙轉(zhuǎn)，有些不務(wù)正業(yè)了！

6、年書歸正傳 再說樓市

今年很多地產(chǎn)業(yè)內(nèi)、業(yè)外人士都會(huì)問，下一步洛陽樓市會(huì)如何發(fā)展？

1. 一線房企豪強(qiáng)逐鹿河洛不復(fù)存在

萬科如果接不下建業(yè)洛神廣場(chǎng)爛尾地塊，估計(jì)會(huì)退出洛陽；碧桂園已一年沒拿地；“活過來”的融創(chuàng)據(jù)悉繼續(xù)運(yùn)作紅山地鐵站地塊上市；保利估計(jì)會(huì)留下來接管城投、軌道摘過的十幾塊地，都是國企，好談合作。

2. 本土開發(fā)商“鄉(xiāng)下返城” 當(dāng)家做主

前幾年被一線房企來洛搶地驅(qū)趕，本土開發(fā)商紛紛躲避下縣，默默耕耘，如今“土匪惡霸”走了，老子“胡汗三”又回來了，因此對(duì)本土開發(fā)商來說，是好事，土地價(jià)格也會(huì)下降，市場(chǎng)競爭少，又可以做回城市的主人，夜夜笙歌。

3. 供需兩不旺 房價(jià)橫盤

開發(fā)供給、購買需求急劇萎縮，回到十年前的年代，一年二、三十個(gè)樓盤在售，月銷十套八套，“回到拉薩”、回到從前。

一線城市限購、限貸解禁，有投資能力的會(huì)更多轉(zhuǎn)向西安、天津、武漢、成都、重慶等城市，無論是孩子考學(xué)還是未來房產(chǎn)增值，肯定比洛陽強(qiáng)，少了投資客，樓市銷售量減少一半。

4. 手里有房坐臥不安 是否拋？

前幾年高價(jià)買的房子是否拋售？這是很多人關(guān)注的話題。

如果位置好、繁華地段，可以等等，回漲、少損失一些再拋；如果是伊濱、宜陽、孟津那樣的遠(yuǎn)郊，差不多能出手就出手吧，留得山河待后生，越等越?jīng)]希望。

房價(jià)橫盤，二手房客戶會(huì)選擇比你的樓盤更高一級(jí)的區(qū)域購買。

結(jié)論：2023多事之秋，樓市巨變的年代，沒有什么不可能，一切都可能發(fā)生。不期待樓市來年會(huì)更好，不更差就中。

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