周末福州舉行了最核心的一次土拍，從結(jié)果來看，成交數(shù)據(jù)算不錯，部分出乎意外，但是這里面也透露了一些差異，下面聊聊。

土拍匯總

成功拍出：10幅地塊，（6幅純商、3幅安置房、1幅商服），取消3幅，流拍1幅。

成交金額：165.525億。

成交房企：保利拿下2幅屏西純商、建發(fā)拿下高工、南站純商，湖北雋達拿下江濱純商、榕發(fā)兜底南湖純商、建總、新榕、左海、地鐵拿下安置房、商服用地。

分析：從最終的成交情況來看，依然延續(xù)了這2年的風格，優(yōu)質(zhì)地塊留給外來房企爭奪，安置地塊、或者巨型地塊，留給了本土國企。

如果從實際吸金來說，非本土國企合計貢獻70.2億，占比42%。

從成交過程來看，多幅地塊觸發(fā)溢價，其中汽車南站溢價41%最高，除此之外，晉安區(qū)的兩幅地塊，東二環(huán)流拍、南湖兜底。

可以說在與鼓臺一起供應(yīng)的背景下，東區(qū)地塊的熱度也相對不高，當然里面涉及的因素也很多，比如地塊清整問題，地塊的體量等。

相比于以往，這一次在解除限價后，整體的預(yù)期尚可，不過實際的火爆程度依然低于預(yù)期。

雖然報名房企不少，不過最終拿地房企依然是目前在榕的幾家，百花齊放的畫面依然看不到。

拿地的艱難

先來聊第一個話題，就是這次土拍過程中，房企的比拼，這里面也決定了很多地塊的最終溢價。

1、房企對沖

這一次在有溢價的地塊里面，可以發(fā)現(xiàn)一個特點，即比拼基本來自兩家房企，比如北江濱的袖珍地塊，沒有大房企報名。

不過最終溢價也做到26%，土拍過程里面，湖北雋達與品潤房地產(chǎn)，從頭到尾，一路廝殺。

除此之外，還有屏西兩幅地塊，保利、國貿(mào)互相比拼。

高工、汽車南站地塊，守正、建發(fā)互相比拼。

換言之，這些地塊，但凡少一個競爭對手，溢價率預(yù)計會低不少。

按目前的福州吸金低迷的表現(xiàn)來看，守正，這家房企這次給福州地價抬高了不少。

2、儲備壓力

這一次最令人驚訝的地塊，并非高工，而是屏西地塊，作為第二幅拍賣，直接競拍113輪，基本就是國貿(mào)和保利互拼。

很明顯，兩家房企雖然報名多幅地塊，但是可能真正都押寶了這幅。

兩家房企在福州也有幾個合作盤，但是從這次的比拼來看，最少證明一點，并沒有所謂的圍標等操作。

也正是因為這個原因，導(dǎo)致屏西最終樓面價達到2.86W，已經(jīng)突破保利天2的樓面價。

參考當初保利天2精裝4.5W的售價，這幅地塊個人感受，利潤空間預(yù)計并不大。

可能有人會問，為什么一定要拿這幅，不去后面比拼？

3、拿地比拼

從去年開始，土拍限價競配取消，改成競首付比例搖號，對于不少房企而言，其實是一件好事。

拿地的資金風險，相對可控，無非就是馬甲比拼的概率問題。

作為首次解除限價后的拿地，有個最明顯的問題，拿地也存在比拼。

以汽車南站地塊為例，看看過程：

這幅地塊，起初的比拼，一直是聯(lián)發(fā)與守正，聯(lián)發(fā)最后一次叫價是11.7億，溢價率29%。

最后建發(fā)殺出，與守正比拼，最終叫價12.8億，溢價率41%。

相當于，建發(fā)直接搶走了兄弟企業(yè)看中的地塊。

如果放在之前的土拍，以限價15%的上限計算，聯(lián)發(fā)的叫價完全已經(jīng)觸發(fā)搖號，無非是比拼最后的馬甲和概率。

來到如今的土拍市場，就是比拼最終的叫價。

此時的房企樓面價，就要考慮市場的售價，很明顯建發(fā)目前在福州的品牌溢價，已經(jīng)非其他房企可以媲美。

換言之，同樣的地塊，建發(fā)的售價更高，它就有更高的成本基礎(chǔ)。

相當于，只要它看上，它就能以自己更大的利潤率壓垮競爭對手。

綜上，當福州供地減弱后，對于在榕的房企而言，儲備也變成困擾，一次性供應(yīng)核心地塊，也帶來房企如何抉擇的困擾。

一旦遇到更溢價的對手，可能只能被迫降低利潤，否則就是空手而歸，儲備見底。

比如這次報名多幅的國貿(mào)、聯(lián)發(fā)、首開等，最終都是空手而歸。

售價的思考

再聊一個話題，即最終這些產(chǎn)品的售價，從土拍結(jié)束后，很多自媒體也開始預(yù)測，甚至喊出8W-10W的價格預(yù)期。

放在以往，一些優(yōu)質(zhì)地塊，個人會參考近期一些類似地塊做參考。

比如最受關(guān)注的高工地塊，參考肯定是朗云、天琴灣等。

天琴灣：樓面價3.08W，售價5.5W+溢價車位
朗云：樓面價2.6W左右，售價4.8W以上+車位

這兩幅地塊都觸發(fā)搖號，最終售價對比樓面價，貴了2.2W-2.4W，比例在80%左右。

這次高工樓面價3.8W，如果直接數(shù)據(jù)換算，6.6W左右。

這里面還有一個問題，即樓面價是否存在溢價或者被限制？

對于朗云、天琴灣地塊，從土拍的結(jié)果來看，實際的預(yù)期絕對高于結(jié)果，無非受限土拍限價。

對于這次的地塊，沒有限制后，最終的地塊價值可能都比這些限制背景下的搖號地塊差。

對于高工地塊，如果僅從拿地過程來看，真正參與舉牌的房企并沒有報名的多，只能說房企的信心也一般。

最終建發(fā)拿地，無非也是提前看中，加上儲備不足，遇上勇士-守正拼命廝殺，否則溢價率不到20%，即可拿地。

綜上，對于高工地塊，最終售價肯定決定權(quán)還是在房企要如何打造產(chǎn)品的定位，給出什么樣的產(chǎn)品段等。

畢竟這個地塊也不規(guī)則，規(guī)劃難度不低，只是目前來看，個人感受預(yù)期沒有想象的高，暫定瞎猜：6.2W左右。

板塊影響

最后聊聊板塊影響，這次無非就是鼓臺的供應(yīng)，以及東區(qū)，從最終結(jié)果來看，鼓臺的成交還是不錯。

近期拒絕拆遷的河南新村，目前看上去可能拆遷的概率也極高。

此時一個思考，目前鼓臺新拍地的預(yù)期，大部分都基于成交樓面價。

如果鼓臺繼續(xù)推進舊改，可能部分地塊的供需關(guān)系會被打破，實際的預(yù)期要下一個臺階。

所以，這次土拍看到部分地塊的超出預(yù)期的溢價，并不一定就代表市場有多好的轉(zhuǎn)變。

除此之外，這次南湖舊改，最終被榕發(fā)底價拿下，這個結(jié)果也是出乎意外。

目前榕發(fā)近期拿下三遠純商后，加碼南湖，整個東區(qū)的庫存都集中到一家房企身上。

按目前本土國企操盤的形勢來看，后面形勢不太樂觀。

按照此前群友分享的數(shù)據(jù)來看，南湖純商也分成兩個地塊，一幅容積率2.86，一幅容積率4.71。

合并之后的出讓，可以提供套均130平的房源接近2000套。

按目前福州的去化率表現(xiàn)來看，沒有一個盤，可以保證2000套的樓盤不賣成現(xiàn)房。

按常規(guī)的路線，如果無人拍賣，可以流拍，分割出讓，達到吸金，不過最終國企拿下。

1.8W的樓面價，對于二環(huán)內(nèi)的純商而言，不高。

最少這個價格，后續(xù)的售價調(diào)整空間極大，整個東區(qū)的樓面價，大部分都在2W以上。

所以南湖最終的上市情況，以及定價，大概率會沖擊整個市場。

目前南二環(huán)，整體板塊低迷，除了當初中駿砸盤外，更多的因素其實是四大金剛。

中駿的影響是短時間的，而四大金剛長時間可能都揮之不去。

假如東區(qū)也遇上這樣的處境，屆時那些在售項目，特別存在競品房源的，要如何逃離？

盤點總結(jié)

這一次核心供地的土拍，對比這幾年頻繁流拍+底價成交，實際結(jié)果帶來的預(yù)期是足夠的。

最少整個樓市看上去有一定信心。

從實際過程的發(fā)展來看，牽扯的因素很多，實際的溢價率對比過往，依然不夠看。

對于最終售價，個人感受實際利潤，可能并不如此前限價的地塊。

限價解除后，一枝獨秀可能越發(fā)明顯，這樣的表現(xiàn)，進一步擠壓市場更加變形。

綜上，這場土拍，看上去夠high，想一想，好像也沒那么high！