我們通常所熟悉的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大多是這樣一類物種：這里是一處安靜、平和、專注工作的地方。這里有著現(xiàn)代挺拔的建筑、新潮的設(shè)計、舒適的綠化休憩空間，再配套一些餐廳、零售店和會議培訓空間。這里的安靜甚至會有些冰冷，他們就是一個個獨立而封閉的小王國。

在每一個燈火通明的夜晚，在每一個辛勤勞作的白天，一批批年輕人在這里燃燒理想，揮灑青春。

從某種意義上看，大多數(shù)的產(chǎn)業(yè)園是一種“高技術(shù)、低生活”甚至是“高工作、無生活”的生存狀態(tài)。

然而當我看到天津智慧山這個項目的時候，我震驚了！

這里的晚上，不止有加班熬夜的燈火通明，這里的周末不是空城，這里的商業(yè)不是單調(diào)無聊的配套，這里有活力爆棚的市集、有腦洞大開的主理人、有口碑霸榜的商業(yè)、有詩歌節(jié)、有音樂會、有電影周、有藝術(shù)館、有山丘公園。這里有一年上百場活動輪番上場，儼然已是天津創(chuàng)意科技界人士聚會的烏托邦。

天津智慧山那山市集

他們把這里做成了天津的文藝社交目的地，這里不僅有工作，更是天津新一代的非標商業(yè)和展覽市集的舉辦勝地，它早已脫離了只有工作的產(chǎn)業(yè)園，成為了天津產(chǎn)城融合和城市更新的樣板。

他們是怎么做到的？接下來我給大家作一番細致的分析。

14年精心迭代

從傳統(tǒng)園區(qū)到頂流產(chǎn)業(yè)社區(qū)的意識覺醒

不同于當下新開業(yè)的網(wǎng)紅項目，智慧山是一個有故事的項目。這個項目從2009年開始建設(shè)，在2015年建設(shè)和招商完成，直至運營至今，已經(jīng)走過了14個年頭。

經(jīng)過14年的精心迭代，智慧山完成了一個產(chǎn)業(yè)園應有的所有升級迭代歷程，同時還進入了一個新的“無人區(qū)”：那就是它已經(jīng)蛻變成了一個城市潮流文藝社區(qū)。

1、極佳的區(qū)域選址，成為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的硬核背景

這個項目的迭代轉(zhuǎn)型，可以堪稱業(yè)界的經(jīng)典之戰(zhàn)。當然，這與項目得天獨厚的區(qū)位條件有著千絲萬縷的關(guān)系。

一般各個城市的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大多數(shù)都是在城市郊區(qū)，但智慧山確實跟他們不一樣。它的地理位置極好。它屬于天津高新區(qū)，周邊3公里半徑內(nèi)，有天津大學、南開大學、天津工業(yè)大學、天津理工大學、天津師范大學等多所高校，這片區(qū)域天然就是文化科技創(chuàng)新的搖籃。

智慧山周邊區(qū)位資源分析圖，來源：房地產(chǎn)觀察家

2、14年，智慧山從0到1，從1.0時代產(chǎn)業(yè)園區(qū)步步升級

地處黃金城市發(fā)展地段的智慧山，從一開始就有著長期主義的發(fā)展目標。

在最早的開發(fā)定位階段，智慧山就廣泛借鑒了日本筑波科學城、新加坡科技城、上海張江高科、深圳蛇口工業(yè)園、北京中關(guān)村等諸多國內(nèi)外的明星項目，這批項目把工作與學習生活有機結(jié)合的產(chǎn)城融合模式，一直深深影響著智慧山的戰(zhàn)略導向。

不過，羅馬不是一天建成的，這個非標產(chǎn)業(yè)園區(qū)有著自己一步一個腳印的清晰迭代。

在建設(shè)開發(fā)初期的智慧山1.0時代，整個園區(qū)的工作重心就是要迅速建立起一個創(chuàng)意科技、數(shù)字內(nèi)容為核心的產(chǎn)業(yè)體系，整個工作圍繞最基本的辦公、生產(chǎn)服務和倉庫物流配套需求展開。

而到了2.0時代，智慧山開始了快速迭代。此時的智慧山開始把之前不太合適的生產(chǎn)制造類服務的業(yè)務優(yōu)化，建立起了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的應有的基本配套，包括食堂、小超市、乒乓球室、運動場等等。

智慧山及山丘廣場全景

大多數(shù)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，迭代到整個階段之后腳步就已經(jīng)止步了。但智慧山緊接著又進行了3.0時期的產(chǎn)業(yè)迭代，真正的創(chuàng)新從這里才剛剛開始。

從2016年起，智慧山著手于山丘廣場建設(shè)和那山街區(qū)的商業(yè)運營，這標志著項目在基本完成產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的構(gòu)建之后，整體的運營管理重心開始關(guān)注到更高級的部分——那就是創(chuàng)新商業(yè)生態(tài)和文化系統(tǒng)的建設(shè)。

就此，承載著400多家企業(yè)和2萬人從業(yè)的智慧山完成了一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)的重大騰躍，那就是從經(jīng)營空間過渡到了經(jīng)營時間階段。

智慧山“宇宙中心派對”活動

從白天到夜晚，從平日到周末，如今的智慧山的熱度一直不減。這里不再是個朝九晚五單調(diào)乏味的產(chǎn)業(yè)園，每到夜晚或者周末，這里的人流更是熙熙攘攘，大家來這里看展、參與市集、逛街、欣賞藝術(shù)活動，體驗各類豐富而創(chuàng)新的新商業(yè)。這里已經(jīng)成為了天津城潮流創(chuàng)意界人士爭相到訪的一片熱土。

“空間力”的引爆點

創(chuàng)新場域空間的母體營造

其實，創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)生活方式需要有一個“場”，它是載體，它是平臺，它是母體。它的努力可以為所有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工作人員所看見，它可以激發(fā)了整個空間的創(chuàng)造力。

“場”是項目升級的一個標志性的事件，它不僅意味著空間場所的變化，它的背后代表的是一種文化、一種理念和一個決心。

同樣的，智慧山的迭代也需要這樣一個場。

從表面上看，智慧山的建筑群落呈現(xiàn)出九宮格布局，它南高北低，如山川靈秀，密集而高效。作為辦公空間，這樣的布局是合適的，但作為商業(yè)空間，方正的格局顯然不夠溫暖，尺度也不夠宜人。

于是，一個關(guān)鍵的人流引擎在這片建筑群落中出現(xiàn)了，智慧山自此有了自身的靈魂——那就是山丘廣場。

山丘廣場坐落在智慧山九宮格地形的中央，面積約5,000平方米，它是一個由竹纖維增強復合材料做成的波浪狀起伏的微地形公園。這是世界最大的竹制景觀工程，也是一個極富創(chuàng)意的大體量交互式公共藝術(shù)作品。

而它的設(shè)計初心，就是為了能在整個智慧山園區(qū)內(nèi)的創(chuàng)意之海中“造浪”，它們通過一個個巨大的有能量的活動，帶動整個園區(qū)的頭腦激蕩，這樣才能激發(fā)澎湃的創(chuàng)造力。

山丘廣場設(shè)計效果圖

這里不僅能“造浪”，還能提供一種回歸自然的撫慰。在一片鋼筋水泥森林之地，在高壓力快節(jié)奏的城市生活中，能有一片會呼吸的竹子，坐在上面，看著它們隨著時間不斷蛻變的斑駁，就能夠感受到一種生命的鏈接。在這里，一縷縷奇思、一個個妙想，一股股能量，通過整個山丘廣場的巨大的竹狀生命體進行交互，滋養(yǎng)著這個場域空間里的人們。

山丘廣場設(shè)計效果圖

所以，當山丘廣場落成后，精釀夏天啤酒節(jié)、產(chǎn)品發(fā)布會、咖啡市集、詩歌節(jié)、那山生活節(jié)、電影周、主題市集、音樂會、演唱會等各類活動紛至沓來。每年300多場，每個周末、每個平日的夜晚，都會有活動。而整個廣場，就成為了智慧山文化生態(tài)建設(shè)的母體和平臺。

山丘廣場生活節(jié)演唱會

不僅如此，落地運營數(shù)年之后的山丘廣場，已成為了天津文藝交流的神壇。它在這個區(qū)域似乎有著自動調(diào)頻的作用，來到這里的文藝人士，會被它的能量所吸引，接下來所有人會形成一種共振。

不過，這個“場”建立起來之后，還有個關(guān)鍵的問題出現(xiàn)了，那就是如何接納面向外界的巨大客流呢？畢竟一個常規(guī)產(chǎn)業(yè)園，往往都是一個內(nèi)生型系統(tǒng)，他們大多只考慮園區(qū)自身企業(yè)的停車需求，而不會考慮對外經(jīng)營。

但在這點上，智慧山不一樣。

他們?nèi)缤S多購物中心一樣，超前配置了一個大規(guī)模集中停車系統(tǒng)，用來滿足外部大量訪客需求。這個停車系統(tǒng)，也很好的平衡了內(nèi)部企業(yè)用戶車與外部訪客之間的停車需求差異。

這可能是國內(nèi)最值得學習的園區(qū)停車系統(tǒng)。它的位置就在山丘廣場下面，項目深挖了一個有地下六層深，基坑深度達到18米、可容納1,200多輛車的智能立體停車庫。整個停車庫的出入口有15個電梯，5個交通樞紐，出車效率非常高。

項目地下智能停車示意圖

這樣的智能停車系統(tǒng)，就為項目對外的開放經(jīng)營提供了極好的基礎(chǔ)設(shè)施保障。

就這樣，智慧山的“一個廣場+一個1,200個車位的巨大停車庫”，從前場到后場，從地面到地下，構(gòu)建了項目的核心驅(qū)動引擎。

社區(qū)不是一個場所，而是一種心態(tài)

“那山街區(qū)”商業(yè)配套的極致用心

山丘廣場已然是個引擎。但在廣場沒活動時，整個智慧山還是呈現(xiàn)出安靜的一面。不過，作為一個新型的產(chǎn)業(yè)社區(qū)，僅有引擎還很難形成它的文化生態(tài)系統(tǒng)，這個新社區(qū)構(gòu)建還需要豐滿的骨肉。

從這點來看，“那山街區(qū)”的招商和運營就起到了關(guān)鍵作用。

“那山街區(qū)”的本質(zhì)是一個藏于產(chǎn)業(yè)園區(qū)里的小體量非標商業(yè)，它從運營開始，就不是運營一組商業(yè)配套，更是運營一種社區(qū)文化。

由于智慧山園區(qū)內(nèi)文化科技創(chuàng)意人群高度聚集，有著旺盛的消費力，同時項目周邊大學林立，地段優(yōu)勢極佳，這些都為“那山街區(qū)”打造出圈的影響力奠定了基礎(chǔ)。

那山街區(qū)從一開始就確定了它的定位不再是產(chǎn)業(yè)園的配套，而是與產(chǎn)業(yè)“增魅”的另一重要吸引力。

從物理空間來看，總建筑面積5萬平米的那山街區(qū)，實際上是整個園區(qū)的建筑裙房部分，它們圍合著山丘廣場，形成了一個連續(xù)的公共活動帶。

那山街區(qū)業(yè)態(tài)布局

那山街區(qū)定位的本質(zhì)還是來自于他們獨特的客群屬性。

這里是一個以互聯(lián)網(wǎng)科技、動漫和數(shù)字產(chǎn)業(yè)內(nèi)容為主導產(chǎn)業(yè)的大型產(chǎn)業(yè)社區(qū)。而文化科技型的企業(yè)的特性決定了這里的腦力工作者們的工作方式不能完全拘泥于冰冷的辦公室，他們需要在一個更加開放、多元并且輕松的環(huán)境里進行思考、交流與創(chuàng)造。

比如咖啡廳、特色街區(qū)和戶外廣場等，這些都是優(yōu)質(zhì)工作場景的剛需。同時他們也需要不斷接觸各類展覽、演出、音樂、工作坊、研討會，這是科技創(chuàng)意工作者的精神糧倉。

實踐也證明了這點。

從2016年起，那山街區(qū)引進了第一間星巴克，還有在天津廣受好評的小漁大海水產(chǎn)火鍋，同時還有針對辦公人群的“鍋爐房健身”，這三家經(jīng)過精挑細選，分別代表不同需求方向的店鋪，甫一落地，就迅速在智慧山取得了良好的經(jīng)營業(yè)績。

智慧山最早入駐的兩家店鋪 星巴克與小漁大海水產(chǎn)店

從此，那山街區(qū)走向了精品非標商業(yè)的運營之路。

阿那亞創(chuàng)始人馬寅曾生動的闡述過秦皇島阿那亞項目商業(yè)落地的歷程。而這一歷程，與智慧山的落地如出一轍。

阿那亞的商業(yè)是分階段落地的。在早期，阿那亞開放的商業(yè)板塊主要功能就是為社區(qū)做好配套服務。進入第二階段，阿那亞開始了從服務到運營的升級，于是隨著孤獨圖書館、阿那亞禮堂的相繼落成，文藝產(chǎn)業(yè)就成為了阿那亞的方向。第三個階段，阿那亞的商業(yè)進入到日漸豐富的階段。這時阿那亞選擇了小眾、有調(diào)性、非標的主理人商業(yè)，這些各帶粉絲的品牌與阿那亞的文化調(diào)性更匹配，同時也能給阿那亞“增魅”。

店鋪-籍物尋

而之后6年，智慧山的那山街區(qū)的招商運營之路也是如此。

如今在那山街區(qū)的50多家店鋪中，有30%是國際品牌，比如星巴克、麥當勞、711等品牌，這些高品質(zhì)的店鋪解決了園區(qū)基本餐飲類的配套需求。

而另外30%是來自于天津本土的優(yōu)質(zhì)連鎖品牌。它們基本都是當?shù)卮蟊婞c評口碑排名數(shù)一數(shù)二的店鋪。由于園區(qū)有著充沛的商業(yè)需求，很多儲備的品牌也在等待進入，因而構(gòu)成了很好的品牌儲備源。而已在園區(qū)內(nèi)的這批精挑細選的品牌，為了不被淘汰，都在互相比拼，這樣就形成了一個良性競爭的經(jīng)營環(huán)境。

最后也是最重要的是：占比40%的主理人品牌集群，它們是那山街區(qū)的獨有品牌，它們負責提供"只有在這里才能買到的商品"。

而選擇這批主理人店鋪，背后反映的是那山街區(qū)運營方對主理人商業(yè)群體的認知。運營方的眼光、對潮流的判斷、對生活方式的敏感度，決定了什么樣的主理人品牌能成長為一顆大樹。本質(zhì)上看，那山街區(qū)的運營方自身就是“引領(lǐng)一個區(qū)域未來生活方式提案”的風險投資商。

因此，經(jīng)過挑選后的那山街區(qū)主理人店鋪集群，就有著良好的調(diào)性，很高的顏值，店里店外都透露著主理人獨特的個性。而最終呈現(xiàn)出來的梅花博物館、籍物尋、音樂二十年、決策藝術(shù)書店、復古花園等各個主理人品牌，都給了智慧山里的廣大頭腦工作者們很大的精神滋養(yǎng)和創(chuàng)意賦能。

除此之外，這里還有智慧山藝術(shù)中心、時光電影院等重要的主力店，并且這里還時不時舉辦各類市集、特色快閃店等，這些重要的配套和活動也都給了整個智慧山額外的創(chuàng)意增值。

那山街區(qū)主辦的豆子市集

滑滑梯的哈根達斯快閃店

從這方面來看，智慧山的主理人商業(yè)模式已與成都COSMO、杭州天目里，良渚玉鳥集、上?，F(xiàn)所、廣州東山口等這批國內(nèi)領(lǐng)先的網(wǎng)紅商業(yè)項目形成了同頻共振，他們就代表了國內(nèi)最先進的非標商業(yè)水平。

而這些自帶網(wǎng)紅屬性的商業(yè)項目中，主理人品牌濃度越來越高，普遍占到這些熱門新開商業(yè)項目體量的20%到40%的比例，成為一種不容小覷的商業(yè)品牌新勢力。

流行的制造者

精選活動，構(gòu)建社群

活動是一個社區(qū)熱度的頂點，也是制造流行的關(guān)鍵。

如果說一個高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)社區(qū)的經(jīng)營本質(zhì)是對這里的頭腦工作者的巨大的滋養(yǎng)，那么活動就是在這片創(chuàng)意之海里的造浪過程。通過造浪才能帶來源源不斷的新鮮事物、新鮮的創(chuàng)意，最終蓄入到社區(qū)內(nèi)進行溫潤的滋養(yǎng)。

從這個角度來看，如何策劃和運營活動就顯得非常重要。

行業(yè)內(nèi)多數(shù)沒有經(jīng)驗的項目運營者往往會從操作的便利性、資源的可獲得性和盈利性角度來策劃安排活動，但真正好的活動一定要理解目標客戶的需求?；顒拥谋举|(zhì)是要能帶來造浪和賦能，要能為中長期的品牌經(jīng)營的帶來更多的內(nèi)容積淀。

所以，智慧山這些年的活動，重點針對這里科技創(chuàng)意人群，選擇了一些小眾而很有特色的活動。這些活動均會強調(diào)多元、自由、原創(chuàng)和包容的精神，活動的目標就是給這里的巨大創(chuàng)意人群補給充足的養(yǎng)分，幫助他們等進行高質(zhì)量的跨界思考。

因此，從實際落地的活動來看，新書發(fā)布會、獨立音樂、精品咖啡、精釀啤酒節(jié)等都是頗受歡迎的活動。

如今，芒種詩歌節(jié)、那山生活節(jié)、那山咖啡請坐、那山市集、那山課堂、鄰里夜市、華路音樂會等系列品牌活動都在智慧山里連續(xù)舉辦，他們已經(jīng)成為了智慧山的新名片。

智慧山創(chuàng)意主題活動

通過常年上百場的不間斷活動，智慧山已經(jīng)形成了一種良性循環(huán)。大量高質(zhì)量的人群從周邊高校、社區(qū)來到這里，這些活動自身也成為了一種有盈利的良性循環(huán)。

從結(jié)果來看，2016年的時候，智慧山午間客流80-90%來自于園區(qū)產(chǎn)業(yè)人口，10-20%為外來人口；晚間客流60-70%來自于園區(qū)產(chǎn)業(yè)人口，30-40%為外來人口。而到了2021年，智慧山的同比客流就變成為了午間70%來自于園區(qū)，30%為外來；晚間30%來自于園區(qū)，70%為外來，周末這個數(shù)字則上升為2:8的園區(qū)與外來人口比例。

這些外來流量的幾何倍擴張，意味著天津智慧山已經(jīng)從私域走向了廣域，更意味著在流量基礎(chǔ)之上，智慧山有了更多的話語權(quán)與主動權(quán)。

總結(jié)

天津智慧山的故事給了我們一個全新的認知拓展。

從2009年到現(xiàn)在，智慧山經(jīng)歷了14年的成長和數(shù)次的自我迭代。他們早先以產(chǎn)業(yè)運營為主，當洞察產(chǎn)業(yè)需求的本質(zhì)時，在后期調(diào)整成以非標商業(yè)和生活方式為引領(lǐng)的運營平臺，這是一種對產(chǎn)業(yè)園區(qū)類項目認知的巨大拓展。

而這個轉(zhuǎn)型的背后，就是在認知提升的指導下，快速進行的空間創(chuàng)新、商業(yè)招商和活動運營，他們?nèi)吆显谝黄鹦纬闪艘粋€全新的事物，那就是一個創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)和社群文化的形成。

如今經(jīng)過數(shù)年成熟運營的智慧山，已經(jīng)是天津的城市文化會客廳，這里已是天津年輕人尤其是90后、00后的高認可度園區(qū)。而這樣的一種認同和共識，又反向賦能給了園區(qū)內(nèi)的企業(yè)。這些企業(yè)以在這個場域入駐辦公為榮，他們享受這里的文化環(huán)境和精神滋養(yǎng)，更享受著這里豐富的社群資源。

智慧山14年的產(chǎn)文商旅的發(fā)展路徑，最終讓這里形成了身份的認同、價值觀的統(tǒng)一和審美意識的共同提升。這里的產(chǎn)業(yè)社群相互陪伴，構(gòu)建出一種生命的成長。產(chǎn)業(yè)界上下游的伙伴們在這里與市場保持最佳的觸覺，繼而互相促進，不斷提升。

商業(yè)項目

華東地區(qū)-上海：/////////

杭州：/| 蘇州：|合肥：|福州：

華北地區(qū)-北京：/////

華南地區(qū)-廣州： | |深圳： /

西南地區(qū)-成都：///// |重慶：//

華中地區(qū)-長沙：

西北地區(qū)-西安：/

東北地區(qū)-吉林：

文旅項目

華東地區(qū)-南京： |合肥： |莫干山：

華南地區(qū)-江西：/

西南地區(qū)-云南：/ |昆明：|眉山：

東北地區(qū)-大連： |

西北地區(qū)-寧夏：

華北地區(qū)-北京：/ |秦皇島： |承德：

華中地區(qū)-鄭州：

西北地區(qū)-西安：

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