近期，不少中介博主，開始涉及二手房拍攝，以此來促進成交，其中也涉及到相關費用等。

這也是自媒體和房產的一次結合，從福州整體情況來看，砍價力度一般，導致流量都不出眾。

昨天，群友分享了一個挺有意思的案例，也是來自帶看，房源來自二環(huán)內的世歐瀾山。

世歐瀾山

法拍：起拍價680W，面積241㎡，帶豪華精裝，備注：被執(zhí)行人占用，承諾拍賣成交后30天內搬離。

在網絡平臺，查找房源信息，也發(fā)現(xiàn)這套房源：

2021年6月，房源掛牌，總價1230W，隨后多次降價漲價，整體價格在1200W左右浮動。

直到2023年10月末，房源才最終大幅度降價57W，達到1080W。

關于這套房源，近期在網絡有一定流量，不過僅時隔不到2個月，這套開價1100W，打工人無法企及的房源，被法拍，起拍價對比掛牌，直接少了400W。

通過這套房源的表現(xiàn)，也折射出目前不少二手房的殘酷現(xiàn)實。

降價力度不夠，不止浪費時間，還有很大的資金成本，自身資金壓力一旦崩潰，法拍的降價力度遠超自身。

對于世歐瀾山，除了這套法拍外，這3年也不乏其他房源，僅僅這次房源的5號樓，就有4套。

按備案數(shù)據(jù)來看，5號樓，60套房源，全部都是241平米的大平層。

目前已經有4套是被限制房源，加上法拍歷史記錄的4套。

這個項目的這棟大平層，已經有8套房源，涉及到資產風險。

這幾年剛需盤不好賣，改善盤賣的不錯。

中介朋友圈：原本以為這兩年經濟不好，才知道是我經濟不好。

如今來看，可能也不僅僅是我經濟不好！

土拍預期

回到項目本身，世歐瀾山按產品定位來看，依然只能算改善盤，那些200多平的產品，很明顯又是當初典型的雞頭鳳尾。

雖然地處二環(huán)內，不過周邊并沒有過于出彩的配套資源，加上房齡年限增加，按均價4W計算，總價都達到近千萬。

這幾年福州改善盤供應持續(xù)增加，不管是產品戶型設計，還是社區(qū)定位，可以說產品力都不是早期項目能夠媲美。

當然近期，市中心舊改啟動，福州的土拍持續(xù)供應，即將拍賣的地塊里面，就有多幅優(yōu)質改善地塊。

高工小區(qū)：37畝，容積率2.5，起拍樓面價3.1W
省直屏西：66畝，容積率2.6，起拍樓面價2.2W
南湖地塊：111畝，容積率3.57，起拍樓面價1.8W
汽車南站：33畝，容積率2，起拍樓面價2W
晉安浦下：51畝，容積率3.0，起拍樓面價2.2W

從數(shù)據(jù)來看，僅后續(xù)的2場土拍，福州二環(huán)周邊，就會供應298畝純商，建筑面積58萬方左右。

如果按套均150平米計算，能達到3800套左右。

這些地塊，除了高工外，剩余地塊，起拍樓面價都在2W左右，對比以前，面粉價并不算高。

后續(xù)此前發(fā)布的舊改計劃，比如河南新村、鳳凰新村等。

如果明年繼續(xù)推進，后續(xù)的二環(huán)內的供應還會持續(xù)增加。

結合近期部分定位改善袖珍盤的表現(xiàn)來看，比如鼓樓西的左海璞宸、保利天珺、以及華林路的建總雍璟等。

看上去這些袖珍盤，去化壓力都不大，部分甚至預期還不低。

不過從已經開盤的網簽來看，并不理想，部分所謂需要關系的項目，甚至還打出不少廣告。

可以說真實情況并不如想象的輕松。

盤點總結

最近幾天大家都在聊關于高工地塊最終樓面價如何的話題，確實這幅地塊被寄予了太多使命。

按照2019年底，鼓樓二環(huán)內的純商，福州源精裝4.3W開盤，最終搖號無法做到日光。

回到如今的樓市，從去化表現(xiàn)來看，很明顯剛需盤的熱度比當時還差。

不過改善盤的溢價+熱度，明顯強于當時。

今年的上海西改善盤，基本都以精裝4.85W左右上市，建發(fā)璞云還做到短時間的熱銷。

這里面折射出，兩個產品在這幾年走出的不同表現(xiàn)。

當然這樣的不同表現(xiàn)，其中涉及最大的影響，可能并非是經濟變化，而是供需關系。

伴隨前幾年外圍板塊的改善供應，價格持續(xù)走高，變向承托起二環(huán)內的改善次新。

按照目前的供應來看，明年一整年，福州二環(huán)內純商都不會缺貨，屆時所謂的改善盤，預計不會少。

那些溢價的改善次新，以及新上市的改善盤，還能否保持目前不錯的熱度，預計難度不會太小。

至于那些改善盤的業(yè)主，目前來看受經濟影響，并不會比所謂的剛需盤來的小。

今年法拍持續(xù)增加的背后，也折射出了很多購房者的資金壓力。

相比于在二手市場，唯唯諾諾的降價漲價，可能法拍才能給予更殘酷的寫照。

綜上，目前二手市場，存在少數(shù)誠意賣家，那些釣凱子的賣家，可能只有法拍才能讓他們醒悟。