剛剛，光明國企新盤特發(fā)·學(xué)府朗園拿證，推790套建面約88-143平的3-5房住宅，折后總價(jià)約288萬起，11月18日開盤。

淘哥提醒，早在2016年6月，光明商住混合用地 （A646-0059）出讓，綜合樓面單價(jià)就已經(jīng)達(dá)到了約2.76萬/平，這塊地就是后來的龍光玖龍臺(tái)。

2017年7月，龍光玖龍臺(tái)一期第一批住宅入市，備案均價(jià)高達(dá)約4.49萬/平，其中建面約89平的3房，總價(jià)約371萬起，比剛?cè)∽C的特發(fā)·學(xué)府朗園，同面積段了房的起步總價(jià)高出約83萬，貴了約29%。

再把時(shí)針撥到2019年，當(dāng)年，光明新房已經(jīng)破5、二手房已經(jīng)破6，誰能想到，4年后的今天，光明房價(jià)竟然回到了2017年之前。

注意，特發(fā)·學(xué)府朗園可享受6重優(yōu)惠：VIP登記享折扣97折、凍資折扣97折、開盤折扣92折、開盤限時(shí)折扣加碼99折（限11月18日24:00前成交客戶）、特發(fā)驚喜禮1年管理費(fèi)（限前200名成交客戶）、成交即可砸金蛋贏好禮。

超高性價(jià)比遇上開盤底價(jià)折扣，感興趣的朋友一定要馬上去i深圳登記，而且最好在開盤當(dāng)天買，能享受到的優(yōu)惠力度更大。

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01.

總價(jià)2字頭起買3房

深圳西部性價(jià)比之王

看到這里，部分粉絲可能會(huì)有疑問：價(jià)格為什么這么低？是不是配套不行或者產(chǎn)品太差？

還真不是，特發(fā)·學(xué)府朗園由國企特發(fā)打造，約200米就是13號(hào)線（在建）人才專線首站公明北站，直線可達(dá)南山科技園、深圳灣。

約800米就是深圳外國語學(xué)校光明學(xué)校，旁邊就是深圳青少年足球訓(xùn)練基地，附近還是“深圳母親河”茅洲河，占據(jù)頭排河景。

項(xiàng)目位置示意圖

近13號(hào)線首發(fā)站、深圳外國語學(xué)校光明學(xué)校+一線河景+國企3-5房，總價(jià)約288萬起就能上車，算下來3成首付僅約86萬起、月供不過萬。

這個(gè)價(jià)格什么概念？一句話總結(jié)：特發(fā)·學(xué)府朗園簡直是深圳西部性價(jià)比之王。

1、從商品房總價(jià)看，光明市場主流3房預(yù)算，就能買特發(fā)·學(xué)府朗園的4房。

目前，光明新盤中，像特發(fā)·學(xué)府朗園這種綜合素質(zhì)比較好，建面約85-110左右的3-4房，總價(jià)大概在350-530萬。

而特發(fā)·學(xué)府朗園建面約114平的4房，總價(jià)約408-467萬，和光明市場主流3房的總價(jià)差不多，甚至還能便宜幾十萬。

更重要的是，建面約114平4房還是特發(fā)·學(xué)府朗園的王牌戶型，沒有犧牲舒適度來換取房間數(shù)，而是達(dá)到了實(shí)用+舒適的完美平衡。

看下圖，此戶型格局方正、動(dòng)靜分區(qū)、大陽臺(tái)、多飄窗，使用率高。其中陽臺(tái)面寬高達(dá)約6.3米，擁有巨幕視野，可俯瞰茅洲河，在晾曬、收納的同時(shí)，還有足夠的空間可供品茶、讀書、健身，非常舒適。

同時(shí)，此戶型通風(fēng)采光優(yōu)良，4開間（3間臥室+客廳）朝南、南向面寬高達(dá)約12.1米，主臥衛(wèi)生間和次臥中間還有一處采光空間，既能做觀景休息臺(tái)或者收藏間，還能實(shí)現(xiàn)和主臥的南北對(duì)流，同時(shí)增強(qiáng)了實(shí)用性和通透性。

此外，此戶型靈活性也很強(qiáng)，次臥和主臥以及客廳和書房之間的隔墻，可以根據(jù)不同的家庭結(jié)構(gòu)、個(gè)人喜好，做定制化設(shè)計(jì)。

而且書房+客廳和陽臺(tái)面寬一致，三者可以共同組成一個(gè)超25平的闊綽公區(qū)，能承載非常豐富的生活場景，舉辦一場生日大聚會(huì)都不在話下。

總之，這是一個(gè)可變性很高、能滿足全生命周期使用的全能戶型，和同樣總價(jià)的光明3房比，房間數(shù)更多、靈活性更高、使用周期更長，最重要的是，光明市場主流3房預(yù)算即可拿下4房居住空間。

建面約114平樣板間實(shí)拍圖

2、從人才房總價(jià)看，同樣是3房，特發(fā)·學(xué)府朗園和光明人才房的總價(jià)，幾乎差不多。

前段時(shí)間，光明最新公開申購的一批人才房，建面約90平的3房，總價(jià)約250-270萬，而特發(fā)·學(xué)府朗園的3房，起步總價(jià)僅約288萬。

同樣是3房，用和人才房差不多的總價(jià)，就能上車國企商品房住宅，還擁有完全產(chǎn)權(quán)，在流通性上完勝人才房，性價(jià)比之高，已不用多言。

更何況，特發(fā)·學(xué)府朗園的3房戶型設(shè)計(jì)也很出色，建面約88平就做到了非常正規(guī)的3房2廳2衛(wèi)，和市面上建面約80多平3房只做1衛(wèi)的戶型相比，生活更方便、舒適。

此戶型為短進(jìn)深設(shè)計(jì)，采光面很大，客廳開間高達(dá)約3.3米，客餐廳還能實(shí)現(xiàn)南北對(duì)流。

主臥套房設(shè)計(jì)、帶270°拐角凸窗，在保證充分通風(fēng)采光的情況下，進(jìn)一步提高了使用率。

建面約88平樣板間實(shí)拍圖

此外，特發(fā)·學(xué)府朗園還有建面約97平的3房和建面約143平的5房可選，前者戶戶朝南、格局方正、動(dòng)靜分離，陽臺(tái)面寬高達(dá)約6.2米，空間開闊、采光充足。

后者全明通透、4開間朝南，入戶帶寬闊玄關(guān)、陽臺(tái)面寬高達(dá)約6.9米，如果把書房與客餐廳打通，公區(qū)尺度非常闊綽，幾乎可媲美福田、南山的大平層豪宅。

3、如果不僅僅局限于光明，而是從整個(gè)深圳的維度去看待特發(fā)·學(xué)府朗園的價(jià)格，更能深刻體會(huì)到其高性價(jià)比。

目前，坪山地段比較優(yōu)質(zhì)的新盤，備案均價(jià)也集中在3.4-4萬/平，而特發(fā)·學(xué)府朗園折后單價(jià)和坪山相差無幾。任誰看了不感嘆一句：真是便宜。

02.

13號(hào)線地鐵口+深外+公園旁

一線河景+國企背書

價(jià)格劃算、產(chǎn)品出色外，更錦上添花的是，特發(fā)·學(xué)府朗園的配套也非常優(yōu)質(zhì)。

項(xiàng)目約800米就是54班的九年一貫制學(xué)�！钲谕鈬Z學(xué)校光明學(xué)校，已于今年9月正式開學(xué)。

深圳外國語學(xué)校光明學(xué)校效果圖

深圳外國語學(xué)校，是教育部確定為全國首批13所可保送20%高中畢業(yè)生上重點(diǎn)大學(xué)的外國語學(xué)校之一，在全市乃至全省都名列前茅，實(shí)力過人，而深圳外國語學(xué)校光明學(xué)校又是小班制，預(yù)期競爭力更強(qiáng)。

最關(guān)鍵的是，根據(jù)公開信息顯示，今年深圳外國語學(xué)校光明學(xué)校的入學(xué)積分最低僅需29.3分，錄取到8類，相較于深中光明分校、深實(shí)驗(yàn)光明學(xué)校，錄取積分低了60-90分，門檻非常寬松。

此外，特發(fā)·學(xué)府朗園約200米就是雙線交匯地鐵口。

很多人可能不知道，對(duì)于光明而言，相比連通福田的6號(hào)線，直通南山的13號(hào)快線（在建），才是更為重要的存在。

一方面是因?yàn)槟仙阶鳛楹髞碚呔由系某鞘兄行模雀Ｌ锏挠绊懥�、輻射力更�?qiáng)，更能帶動(dòng)周邊區(qū)域的騰飛；另一方面是因?yàn)?3號(hào)線（在建）更快、串聯(lián)的資源更加高階。

作為深圳3條快線之一，縱觀13號(hào)線及其南北延長線，串聯(lián)的都是高階資源：深圳灣、后海、高新園、留仙洞等眾多產(chǎn)業(yè)高地，西麗、光明城等交通樞紐……

是高科技從業(yè)人員非常集中、財(cái)富創(chuàng)造力很強(qiáng)、購買力也很強(qiáng)的軸線，它將徹底激活光明作為南山后花園的潛力。

而特發(fā)·學(xué)府朗園距離13號(hào)線二期北延（在建）的首發(fā)站公明北站僅約200米，未來可直達(dá)寶安、西麗、高新園、深圳灣。

在舒適的步行距離能就能乘坐地鐵，便捷通勤南山，還首站上車、一路有座，避免了擠早高峰的尷尬。

同時(shí)，公明北站還有26號(hào)線（規(guī)劃）經(jīng)過，根據(jù)規(guī)劃，26號(hào)線建成后，從公明北站出發(fā)，可直達(dá)寶安機(jī)場，非常方便。

更錦上添花的是，特發(fā)·學(xué)府朗園鄰近茅洲河，擁有頭排茅洲河生態(tài)景觀，近享沿河碧道、南光綠境公園、上村生態(tài)公園、左岸科技光源等河岸公園美景。

和住在南山大沙河生態(tài)長廊旁、均價(jià)13萬+/平的南山豪宅華潤城潤璽二期，擁有相似的景觀視野和生態(tài)景資源享受。

更為巧合的是，潤璽所在的華潤城是百萬平超級(jí)大城，特發(fā)·學(xué)府朗園所在的特發(fā)光明區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目，規(guī)模也高達(dá)百萬平，定位為“產(chǎn)城融合的超大型宜居宜業(yè)社區(qū)”，無疑將為項(xiàng)目帶來更多產(chǎn)業(yè)、生活、市政等配套。

此外，特發(fā)·學(xué)府朗園還有國企實(shí)力保駕護(hù)航，采用裝配式建筑全裝修交付，是光明少有的、直接在實(shí)體樓做交付標(biāo)準(zhǔn)樣板間的項(xiàng)目，更加靠譜、安全、放心。

性價(jià)比、產(chǎn)品、配套、品牌等各方面素質(zhì)都非常過硬，特發(fā)·學(xué)府朗園沒有什么可令人糾結(jié)的短板，稱得上是深圳剛需四季度買房的優(yōu)選之一。

不過，可能部分買房人會(huì)糾結(jié)一點(diǎn)：樓市還有機(jī)會(huì)嗎？現(xiàn)在真的可以出手了嗎？

03.

深圳會(huì)繼續(xù)救市

剛需買房可以出手了

那么，如何正確認(rèn)知當(dāng)下的樓市？深圳樓市未來具體如何發(fā)展？作為從業(yè)20多年的地產(chǎn)老炮，樓市在淘哥這里沒有任何疑問，因?yàn)橹芷谘葑�、房價(jià)漲跌看的太多了。對(duì)于深圳樓市，淘哥有幾個(gè)預(yù)判：

1、深圳會(huì)繼續(xù)松綁樓市。

目前深圳樓市不算樂觀，剛剛過去的“金九銀十”，本來是樓市的傳統(tǒng)旺季，但二手房月度成交都不足3000套。

但是高層已經(jīng)定義了“供求關(guān)系重大改變”，所以為了促進(jìn)市場恢復(fù)正常，深圳肯定還會(huì)繼續(xù)松綁，無非是時(shí)機(jī)選擇問題，要堅(jiān)定信心。

2、如何松綁？二套首付降低、放寬限購，大概率會(huì)實(shí)行。

當(dāng)下，深圳二套首付非常高，要7-8成，個(gè)人認(rèn)為，二套首付降低必然會(huì)實(shí)施，預(yù)計(jì)會(huì)降到4-5成。

再者，深圳有可能降低非核心區(qū)的限購門檻，比如東部的坪山、龍崗，內(nèi)卷嚴(yán)重的光明等。

3、繼續(xù)松綁后，深圳樓市一定會(huì)復(fù)蘇，買房人一定會(huì)越來越多。

為什么如此肯定？看隔壁廣州，出臺(tái)二套首付4成、非核心區(qū)取消限購等措施后，現(xiàn)在樓市已經(jīng)明顯反彈。

據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)稱，繼9月環(huán)比增長4.76%之后，10月廣州二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比增長幅度擴(kuò)大至9.56%。

需要注意的是，廣州樓市的基本面遠(yuǎn)不如深圳：經(jīng)濟(jì)水平不如深圳、外地人口比例沒深圳低、樓盤供應(yīng)量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于深圳。

即便如此，廣州樓市在適當(dāng)?shù)拇胧┐碳は露寄軓?fù)蘇，更何況基本面更加強(qiáng)悍的深圳。所以大家一定要有信心。

4、現(xiàn)在是剛需出手的好時(shí)機(jī)，能享受更多折扣、優(yōu)惠。

鑒于深圳樓市今年形勢還比較困難，四季度又有人才房集中供應(yīng)，商品房去化壓力更大，不得不推出更大力度的優(yōu)惠、折扣，此時(shí)出手，更容易降低購房成本。

5、有機(jī)會(huì)、坑也多，關(guān)鍵要提高認(rèn)知，選對(duì)房子。

樓市的好日子還有很長時(shí)間，只是機(jī)會(huì)大、坑更多，躺贏普漲的時(shí)代，一去不復(fù)返了。

所以買房需要更加謹(jǐn)慎，尤其是剛需，秉承幾個(gè)大原則：1、優(yōu)選西部2、優(yōu)選好配套（地鐵、學(xué)校、公園、商業(yè)、市政設(shè)施等）3、優(yōu)選好戶型4、優(yōu)選高安全性5、優(yōu)選高性價(jià)比。

這幾大原則，2+3決定了現(xiàn)實(shí)（自�。﹥r(jià)值，1+5決定了成長性，4保障了最低權(quán)益（不會(huì)爛尾、收不到房）。

這就像買股票，只有選本身素質(zhì)就高（對(duì)應(yīng)房子的自住價(jià)值）、符合時(shí)代特征和發(fā)展方向（對(duì)應(yīng)房子的區(qū)域/地段），同時(shí)又是價(jià)格低點(diǎn)（對(duì)應(yīng)房子的性價(jià)比），而且還不會(huì)爆雷退市（對(duì)應(yīng)房子的安全性）的標(biāo)的，才有比較大的概率跑贏大盤、跑贏通脹，從容面對(duì)生活。

而前文提到的特發(fā)·學(xué)府朗園，就是剛需選房的樣本。

從配套看，特發(fā)·學(xué)府朗園近距離就有地鐵快線、優(yōu)質(zhì)學(xué)校、公園、文體設(shè)施等配套，還有一線河景，宜居價(jià)值很高。

從產(chǎn)品看，格局方正、使用率高、通風(fēng)采光佳，居住舒適感到位。

從安全性看，有特發(fā)國企品牌背書，又有實(shí)體樣板間，不用擔(dān)憂交房、貨不對(duì)板的問題。

從性價(jià)比看，單價(jià)不足松山湖高端住宅的1/2，光明市場主流3房預(yù)算就能買這里的4房，生活一步到位，非常劃算，也給未來留下了充足的安全墊。

淘哥提醒，剛需看似選擇很多，但是能遇到一個(gè)高性價(jià)比、綜合素質(zhì)出色的樓盤并不容易。如今，“深圳西部性價(jià)比之王”特發(fā)·學(xué)府朗園已經(jīng)取證、11月18日開盤，感興趣的朋友，一定要去現(xiàn)場抓緊看房。

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