上兩周，我才寫了海珠和黃埔的舊改情況，沒(méi)想到才沒(méi)過(guò)多久，廣州舊改就迎來(lái)重磅消息。

近日，《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》《廣州市城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》審議通過(guò)。

這兩份文件可不簡(jiǎn)單，決定未來(lái)廣州舊改的發(fā)展方向及模式，甚至顛覆了現(xiàn)有的玩法。

具體文件的解讀，請(qǐng)接著往下看~

01

未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，官方圈了

《專項(xiàng)規(guī)劃》提出，廣州將分步有序推進(jìn)城市更新，至2025年，累計(jì)推進(jìn)城市更新約300平方公里，推進(jìn)舊改項(xiàng)目291個(gè)。

重點(diǎn)是，未來(lái)將要進(jìn)行分區(qū)分類分步實(shí)施的戰(zhàn)略。

可以看到，中心城區(qū)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，黃埔的科學(xué)城、老黃埔都被納入主城范圍。

未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，官方也給我們?nèi)Τ鰜?lái)了，接下來(lái)將要集中發(fā)展白鵝潭、海珠、金融城、老黃埔、白云新城等區(qū)域。

可以看到，未來(lái)廣州發(fā)展方向不是簡(jiǎn)單的“東進(jìn)南拓”了，而是官方提出的新戰(zhàn)略：“南建新城、北筑核極、東立門戶、西聯(lián)廣佛、中興老城”的空間發(fā)展戰(zhàn)略。

這意味著，在此前被打入“冷宮”的板塊，也將迎來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)。

從分步推進(jìn)的步驟來(lái)看，至2027年，前期推進(jìn)的主要是位于活力創(chuàng)新軸、重點(diǎn)功能片區(qū)、綜合交通樞紐等區(qū)域的項(xiàng)目。

意思是，中心城區(qū)、番禺東部、廣州東部樞紐中心等區(qū)域未來(lái)依舊是重中之重。

規(guī)劃里提及的舊改方面，至2035年擬推進(jìn)的舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造與混合改造項(xiàng)目291個(gè)。

其中舊村莊全面改造項(xiàng)目252個(gè)（含城中村項(xiàng)目150個(gè)）、舊村莊混合改造項(xiàng)目24個(gè)（含城中村項(xiàng)目15個(gè)），“拆、治、興”并舉推動(dòng)改造；舊城混合改造項(xiàng)目15個(gè)，綜合運(yùn)用“留、改、拆”方式推進(jìn)。

根據(jù)征求意見(jiàn)稿的版本，黃埔的舊改項(xiàng)目量最大，共有70個(gè)(舊村67個(gè)、舊城3個(gè))，其次是番禺，共34個(gè)(舊村 33 個(gè)、舊城 1個(gè))。中心四區(qū)則共有63個(gè)。

對(duì)于擔(dān)心黃埔舊改的村民來(lái)說(shuō)，可以稍微安心一些，黃埔的舊改仍在推進(jìn)中。

02

棚改貨幣化時(shí)代將來(lái)臨

不過(guò)《專項(xiàng)規(guī)劃》里最為重磅的，莫過(guò)于官方提出優(yōu)化成本核算與征拆標(biāo)準(zhǔn)，探索房票安置政策機(jī)制，這是此前的征求意見(jiàn)稿從來(lái)沒(méi)提到的。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是棚改貨幣化，用房票這種方式來(lái)補(bǔ)償村民，將村民的權(quán)益轉(zhuǎn)化為一張“有價(jià)票據(jù)”。

其中，房票票面金額按現(xiàn)行拆遷安置補(bǔ)償計(jì)算權(quán)益貨幣量化后的總金額，包括基礎(chǔ)補(bǔ)償、房票安置政策性獎(jiǎng)勵(lì)等。

村民可以在規(guī)定期限內(nèi)去購(gòu)買指定商品房，或者將房票換成現(xiàn)金。

房票的性質(zhì)很容易理解，跟我們過(guò)去的糧票、油票、電影票、消費(fèi)券沒(méi)什么兩樣，只不過(guò)是一張有期限有額度的“購(gòu)房卡”。

而這張購(gòu)房卡是實(shí)名登記的，并且只能用來(lái)購(gòu)買授權(quán)方指定范圍的房子。

那么棚改貨幣化的意義是什么呢？我認(rèn)為，對(duì)村民而言，處理資產(chǎn)的選擇權(quán)更多了。

畢竟在以前的舊改模式里，村民只能在本村的安置區(qū)拿到補(bǔ)償?shù)姆孔?，拿到什么位置哪層樓的房子，全看搖號(hào)的運(yùn)氣，村民自己是沒(méi)有選擇權(quán)的。

但實(shí)行房票制度之后，村民就可以在官方劃定的范圍內(nèi)選擇符合自己意愿的房子，不僅更自由了，還能促進(jìn)存量房的去化。

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，房票有利于減緩資金壓力，無(wú)須擔(dān)心同時(shí)面臨拆遷和復(fù)建的困境，給開(kāi)發(fā)商減負(fù)。

值得一提的是，廣州并不是第一個(gè)探索試行房票安置政策的城市。

自2022年以來(lái)，全國(guó)已經(jīng)有鄭州、江西、南京、廈門、貴陽(yáng)、無(wú)錫等數(shù)十個(gè)大中城市對(duì)外宣稱已出臺(tái)房票制度。

到了2023年，跟進(jìn)的城市就更多了，有媒體稱數(shù)量已接近60個(gè)，由于每天的數(shù)據(jù)都有可能刷新，可預(yù)見(jiàn)的是，到今年底，全國(guó)探索試行這類安置補(bǔ)償方式的城市會(huì)更多。

不過(guò)廣州是首個(gè)官宣的，也算是吃螃蟹的第一個(gè)城市吧，就看接下來(lái)的具體操作細(xì)則了。

03

房票具體怎么用？

可能有的村民不懂房票的具體使用規(guī)則，我也根據(jù)建議稿為大家捋了一下，具體的實(shí)施方案以官方為主：

首先，所有房票將會(huì)納入專門系統(tǒng)進(jìn)行閉環(huán)管理，每一張票面金額由基礎(chǔ)補(bǔ)償金額和安置政策獎(jiǎng)勵(lì)兩部分組成。

基礎(chǔ)補(bǔ)償金是由幾個(gè)核定的安置房?jī)r(jià)格換算過(guò)來(lái)的，獎(jiǎng)勵(lì)則分中心區(qū)和外圍區(qū)按不同標(biāo)準(zhǔn)疊加，不包括直接發(fā)放的3個(gè)月臨遷費(fèi)現(xiàn)金。

其次，房票有2年的使用期限，但過(guò)期并不代表權(quán)益作廢，如果持票村民看中一套房，但房票金額不夠的話，可以辦理商貸和公積金貸款來(lái)補(bǔ)齊。

房票金額超出這套房的房?jī)r(jià)，多余的錢2年內(nèi)未使用，若低于原票面金額15%，可直接申請(qǐng)兌換現(xiàn)金；但超過(guò)15%的，要剔除政策額外獎(jiǎng)勵(lì)的部分才能兌現(xiàn)。

再者，房票只能買參與房票安置工作的房企提供的房源，包括一些沒(méi)有參與改造但自愿報(bào)名參與入庫(kù)的企業(yè)提供的房源。

原則上，村民只能購(gòu)買本轄區(qū)內(nèi)的房源，只有在房源不夠的情況才能統(tǒng)籌參與到其他轄區(qū)的交易。

如果持票村民想買商業(yè)、商辦、工業(yè)和車位等非住宅類物業(yè)，還必須先擁有一套住宅。

第四，用房票買房不受當(dāng)?shù)叵拶?gòu)政策限制，并享受免征契稅的優(yōu)惠。

只有一種情況是受限制的，即手持的房票是由他人轉(zhuǎn)讓過(guò)來(lái)的，一張受讓房票抵一個(gè)購(gòu)房名額；名下未持有住宅的持票人不得將房票轉(zhuǎn)給其他人。

最后，也是我上面提到的，每張房票實(shí)名制管理，持票村民不能將房票對(duì)外進(jìn)行質(zhì)押融資或違規(guī)套現(xiàn)，也不可能跨行業(yè)消費(fèi)，只能用來(lái)購(gòu)買進(jìn)入房票系統(tǒng)登記的房源。

當(dāng)然啦，具體細(xì)節(jié)還在商議修改中，最終會(huì)以什么面貌落地，什么時(shí)候?qū)嵤?，還是得等官方的消息。

但無(wú)論如何，棚改貨幣化的推進(jìn)，對(duì)于當(dāng)下及未來(lái)的廣州市場(chǎng)來(lái)說(shuō)都是好事。

你期待房票制度的落地嗎？歡迎來(lái)評(píng)論區(qū)留下你的看法~

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