就在政策工具頻頻啟動，樓市急需強大信心支撐時，地產(chǎn)好榜樣萬科，竟然遭遇毫無征兆的股債雙殺。

不過，萬科給出了積極的應(yīng)對。11月6日，萬科通過線上會議方式，統(tǒng)一與金融機構(gòu)交流經(jīng)營情況，及近期二級市場債券價格波動事宜。

深圳國資委在會上表示，萬科長期堅持穩(wěn)健的經(jīng)營策略和財務(wù)政策，具備足夠的安全性，并未出現(xiàn)傳言所說的財務(wù)風險、管理風險。如有需要或遭遇極端情況，深圳市國資委有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過項目合作、優(yōu)化股權(quán)投資結(jié)構(gòu)、債券認購、協(xié)調(diào)金融機構(gòu)融資等一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應(yīng)對。同時強調(diào)，國資國企有實力、也有能力支持萬科防范和應(yīng)對各類風險。

深圳地鐵董事長辛杰則表示，深鐵將堅定與萬科站在一起，已準備好豐富“工具箱”，以市場化、法治化方式，承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助萬科盤活大宗資產(chǎn)，為萬科注入新的流動性，交易金額預(yù)計超過100億元；同時積極準備，擇機購買萬科在公開市場發(fā)行的債券，提振市場信心。“深鐵長期持有萬科股票的初心不變，所謂‘大股東將減持萬科’，是別有用心的謠言?！?/p>

毫無疑問，這是一番極具力量的表態(tài)。那么，萬科是否因此就能擺脫險情呢？

在此，有必要回顧一下，萬科此番遭遇的麻煩。

10月的最后一天，萬科A毫無征兆地跳水，盤中最大跌幅超3%，股價一度跌至11.07元/股，創(chuàng)下近八年來新低。

與此同時，萬科美元債在上周大幅下跌10%左右，跌勢明顯。截至10月31日，萬科未來一年內(nèi)到期的數(shù)只美元債價格累計跌幅約達6%至14%，到期收益率徘徊在50%左右；多只中長期美元債價格累計跌幅在20%上下，到期收益率在20%至40%之間。

境內(nèi)債券情況也不容樂觀，10月31日“20萬科08”跌17.58%，報83.0元；“21萬科02”跌17.60%，報80.095元。

遭遇股債雙殺，市場引發(fā)各種猜想。而來自萬科的官方回復(fù)是，境內(nèi)外部分債券品種出現(xiàn)的交易異動，主要是市場情緒波動所致，公司基本面沒有問題。萬科認為，境外市場出現(xiàn)有關(guān)公司的不實猜測，導致公司美元債價格出現(xiàn)大幅波動。

萬科遇險，有市場持票者呼吁：盼望“拯救大兵”的王石快快現(xiàn)身回歸萬科。一票人開始滿世界找王石，畢竟王石一直是萬科的幸運守護神。

10月12日上午，王石與柬埔寨相關(guān)領(lǐng)導會談。其中有西港省長、加華集團董事長方僑生公爵、柬埔寨國土規(guī)劃和建設(shè)部國務(wù)秘書德烈喬安德。

德烈喬安德談到，西港出現(xiàn)投資過熱加上疫情原因，大批中國老板撤退回國，造成大量建筑爛尾，他希望通過王石先生的名氣，呼吁和鼓勵中國投資者返回柬埔寨，把工程建完。

據(jù)了解，西港現(xiàn)有爛尾樓超過1000棟。此前，西港副省長隆迪蒙表示，解決西港爛尾樓問題至少需要投資超過10億美元。

西港省政府原計劃，將這些爛尾樓分為3個類型進行開發(fā)：建成價格實惠的住房；開發(fā)成餐廳、醫(yī)院和客棧等，以服務(wù)旅游業(yè)；至于位于市中心的，將按照實際情況進行發(fā)展。

王石不愧為地產(chǎn)領(lǐng)軍人物，一針見血地指出問題所在。他談到對于解決爛尾樓問題，有兩個前提條件。第一是國家和城市經(jīng)濟上行；第二是國家和城市領(lǐng)導人的決心和執(zhí)行力。

王石甚至表示，具備條件他可以重出江湖。

有網(wǎng)友表示，有精力搞好柬埔寨還不如回萬科坐鎮(zhèn)。畢竟在王石的手上，萬科一直風調(diào)雨順，現(xiàn)在萬科有難，王石作為名譽董事長每年從萬科領(lǐng)取上千萬的工資，理應(yīng)有所擔當。

現(xiàn)在有種說法是，只要出現(xiàn)股債雙殺，接下來就是債務(wù)違約，直至暴雷，然后一蹶不振。這種說法未必正確。龍湖前段也遭股債雙殺，現(xiàn)在看來的確是惡意做空。在吳亞軍增持股份之后，迎來了一波回升。如果萬科是被惡意做空，興許萬科的債券值得投資，因為美元債收益高達50%，值得冒險。

另外一種說法是，年初萬科定增失敗，加上銷售不力，有違約的風險。萬科曾在一季度宣布定增150億元，由于股價持續(xù)低位徘徊，投資人不敢入手，導致定增失敗。

相比大多數(shù)公司，今年萬科銷售算出彩的，盡管整體收入略有下降，仍然處于行業(yè)前列。今年1-10月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積2,018萬平方米，同比下降5.5%，萬科合同銷售金額3,124億元，同比下降9.9%。

其中10月份，萬科實現(xiàn)合同銷售面積200萬平方米，同比增長0.6%，合同銷售金額318億元，同比下降0.8%。

萬科的負債總體控制較為穩(wěn)健。三道紅線政策實施后，萬科一直處于綠檔范疇。今年截至3季度，公司在手資金1037億元，對短債的覆蓋倍數(shù)2.2倍。年內(nèi)公司已無境外債務(wù)到期，境內(nèi)待償還信用債權(quán)3.8億元。

在郁亮的操持下，萬科一直保持較好負債范圍。財報顯示，截至今年三季度末，公司剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負債率67.1%，凈負債率為53.9%；一年內(nèi)到期的有息負債占比為14.8%，較年初下降5.7個百分點。

債務(wù)違約是暴雷的前提，其實明年萬科到期的美元債也不多。2023年境內(nèi)待償?shù)男庞脗鶛?quán)3.8億元。目前萬科存續(xù)債券34只，存續(xù)規(guī)模569.9億元，其中2024年內(nèi)到期規(guī)模有63.81億元，主要兌付期集中在1-3年內(nèi)。況且萬科在手現(xiàn)金1036.8億元，短債477.4億元。經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正。

關(guān)于投入，近三年萬科幾乎沒拿地，今年10月僅新增北京一個項目。無論從品牌、銷售、負債和財務(wù)等情況看，萬科均無暴雷風險，被國外機構(gòu)惡意做空可能性很大。

近年來，國外的確有很多機構(gòu)在唱空中國經(jīng)濟，拿萬科來開刀，說明對萬科不甚了解，居然連穆迪和惠譽也在紛紛下調(diào)評級。

9月21日，國際評級機構(gòu)穆迪發(fā)布報告直言，由于擔心市場恢復(fù)較慢可能影響公司銷售，將萬科的評級暫時列入觀察名單；隨后惠譽也將萬科的評級由BBB+調(diào)整為BBB。

盡管如此，萬科依舊不能高枕無憂。在萬科的產(chǎn)品庫存占比中，住宅占比超過了80%，有數(shù)據(jù)顯示，截至4月24日，萬科存貨約為5981億元，同比上升36%。受行業(yè)影響加上資金監(jiān)管政策，住宅銷量會持續(xù)下滑，后期萬科項目對集團現(xiàn)金流和利潤的幫助會愈發(fā)吃緊。

萬科披露業(yè)績報告顯示，公司前三季度營收凈利潤雙雙出現(xiàn)兩位數(shù)下滑，特別是在第三季度營收同比下降了31.62%、歸母凈利潤同比下降22.3%。

可惜的是，萬科錯失了可以轉(zhuǎn)型的最佳時機。公認的抗寒模式，是住宅+大型不動產(chǎn)自營（重資產(chǎn)）的模式。萬科不是不轉(zhuǎn)型，而是轉(zhuǎn)得不好。養(yǎng)豬+長租公寓也都在做，但是這兩塊業(yè)務(wù)投入很大，對現(xiàn)金流幫助不大，權(quán)且歸于重資產(chǎn)。

因此，萬科正在有意識調(diào)整，再造商場費力不一定討好，收購商場才是王道。萬科聯(lián)合印力集團，近日宣布與凱德集團全資子公司達成股權(quán)交易協(xié)議，將收購后者在中國國內(nèi)的20家購物中心，交易對價為83.65億元，正在走監(jiān)管審批流程。

此次交易涉及20家購物中心，凱德在旗下公司持有這些購物中心的股權(quán)，平均持有10年，項目平均建筑面積為4萬多平方米，不包括停車場在內(nèi)。如果可以并表，萬科股票后續(xù)還是有想象空間。

作為行業(yè)標兵，萬科一直都是引領(lǐng)者，是健康的代表，如果他不健康了，還能指望什么房企能獨善其身？

現(xiàn)今，國有大股東力挺，相信萬科能快速走出危情時刻。

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