生活最好的狀態(tài)

就是

冷冷清清的風(fēng)風(fēng)火火

——木心

作者｜十一郎

來源｜地產(chǎn)十一言 （ID:dichanshiyiyan）

闊別北京4年半，萬科終于在北京有了新項目！

10月27日，北京萬科用一場名為“明天，我們將住在哪里？”的發(fā)布會，帶來了嶄新的產(chǎn)品，來對“年輕人”與“房地產(chǎn)”兩個看起來斷層的關(guān)鍵詞做出融合。

近年來，萬科在北京市場的動作不算多。此次拿地，又在行業(yè)下行轉(zhuǎn)折變化之時。作為行業(yè)龍頭及風(fēng)向標(biāo)，萬科對于北京市場的這一用腳投票，讓業(yè)界對新項目萬科東廬充滿期待。似乎，在行業(yè)轉(zhuǎn)變期，萬科對北京市場的態(tài)度，會向行業(yè)傳遞出一些信號。

而一周前，萬科在2023年度媒體交流會上，郁亮回答媒體提問時表示，“沒想到陣痛比預(yù)想中更長、更痛，陣痛還沒結(jié)束，光熬還不行。行業(yè)要從過去簡單的規(guī)模發(fā)展到今天更高層次的發(fā)展去轉(zhuǎn)變，不管你愿意不愿意、是否準(zhǔn)備好，都要迎接新的發(fā)展階段?！?/p>

新發(fā)展階段的萬科，究竟要怎么“活下去”？

闊別4年，萬科再次回歸北京市場，究竟要以什么樣的姿態(tài)獲得自己的市場呢？穿越三次周期的萬科又有什么樣的秘訣呢？

01

DICHAN SHIYIYAN

再回北京

一向有超強判斷力的萬科再回北京，引起了廣泛關(guān)注。新項目以“年輕人”為目標(biāo)客戶，想把“年輕人的房子”做到極致。

8月，萬科在拿下北京通州這塊地時，就有很多聲音，有人說這塊地不錯，也有人說地理位置有瑕疵。但無論如何，作為龍頭大哥的萬科在北京的再次出手，對北京市場的信心都是一份加持。

先看看項目具體情況。

這次萬科選址在通州，項目距運河CBD距離1站地鐵，周邊配套齊全，商業(yè)、醫(yī)院、公園等應(yīng)有盡有，附近又有五環(huán)路、朝陽北路等交通，配套能打。

在郁亮“好產(chǎn)品才是最好的話術(shù)”的理念下，萬科的產(chǎn)品力從來都是市場標(biāo)桿。十一郎研究了新項目的產(chǎn)品設(shè)計與細(xì)節(jié)，覺得，這次北京萬科用力有點猛。

先來看社區(qū)布局。東廬拋棄了傳統(tǒng)梅花樁式的布局，選用了“圍合式”布局，把最出貨值的地方，主動做低，其中幾棟樓只有4-5層的高度，連限高的一半都沒有（限高36米）。

這樣做的結(jié)果就是，既有圍合感，又能讓陽光充分的灑進社區(qū)，視野得到延展。要知道，陽光和視野，是城市低密的靈魂所在了。

另外值得注意的細(xì)節(jié)，萬科東廬的樓和樓是拉齊的，這樣做的結(jié)果是不僅視覺感受會很有秩序感，空間上也能擁有一個更完整的庭院。

除此之外，東廬的景觀設(shè)計，社區(qū)的煙火氣等都符合年輕人的審美需求。

在總價390萬起的剛需和剛改盤里，萬科東廬的社區(qū)品質(zhì)，可謂誠意滿滿。

只是，基于當(dāng)下轉(zhuǎn)折變化的市場行情，對于北京萬科來說，重回北京市場仍有很多難題。

據(jù)十一郎了解，雖然四年沒有新項目，但早些年開發(fā)的項目仍未出清。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年在青龍湖板塊開發(fā)的翡翠云廬和翡翠西湖，據(jù)不完全統(tǒng)計，還剩83套房源未售出；2018年與卓越合作的翡翠山曉，網(wǎng)簽率為70%；順義的觀承別墅，據(jù)了解三期的自持占比37%……

行情疲軟，疊加口罩因素，過往的產(chǎn)品是否能應(yīng)對當(dāng)下客戶的高性價比需求，也是一個問題。

好在，北京萬科時隔四年再次北京拿地，從一個認(rèn)可高端地產(chǎn)抗風(fēng)險能力的產(chǎn)品品質(zhì)領(lǐng)航者，兼顧到性價比的需求，不得不說，北京萬科對市場的把握還是很準(zhǔn)的。

要知道，如今的房價，想要400萬上車朝陽區(qū)新房，可選擇的空間的確不大。更何況背后還有萬科物業(yè)的加持。

四年后回歸，無論是因為北京萬科儲備不足該補倉了，還是“躺平”休息過后的奮起急追，北京萬科的動作都引起了不小關(guān)注。

因為，它是萬科。

02

DICHAN SHIYIYAN

強化行業(yè)信心

無論是恒碧萬融，還是招保萬金，萬科都有一號。

無論是行業(yè)最初的野蠻生長時代，萬科走在行業(yè)最前列，抑或是在轉(zhuǎn)折漸變之時未雨綢繆地提出“活下去”“白銀時代”的底線論斷，萬科的前瞻性都令業(yè)界佩服。

準(zhǔn)確判斷大勢，提前預(yù)料市場的變化，是萬科多年來為行業(yè)提供的寶貴意見，也正因如此，萬科才能成為少數(shù)的、安全穩(wěn)定穿越三輪周期的唯一房企。

目前，萬科資產(chǎn)、股東權(quán)益行業(yè)第一。市值、營收、歸母凈利潤行業(yè)第二。財務(wù)穩(wěn)健性上領(lǐng)先信用評級，成為市場中為數(shù)不多還能依靠自身信用發(fā)行債券的房企。2023年1-8月，萬科719億投資了32個項目，內(nèi)部收益水平在20%以上。

上半年數(shù)據(jù)顯示，短債占有息負(fù)債比例降至14.2%的歷史低點，長期負(fù)債占比提高至79.5%，新增融資的平均成本為3.88%。

在體現(xiàn)經(jīng)營關(guān)鍵指標(biāo)的現(xiàn)金流上，萬科持有貨幣資金1221.8億元，現(xiàn)金短債比從2.1倍升至2.7倍，凈負(fù)債率49.47%。

整個行業(yè)來說，無論是否愿意或是否接受，行業(yè)都在進入新的發(fā)展階段。

10月20日，萬科年度媒體交流會上，在野蠻生長時期提出“活下去”的郁亮，反倒在行業(yè)低迷期給出相對積極的觀點：“短期有壓力，長期有信心?！?/p>

郁亮認(rèn)為，目前市場的悲觀情緒主要是兩種聲音：一種是“過剩論”，即認(rèn)為房子已經(jīng)太多了，不需要再建了；另一種是“政策沒用了”。這一論斷再次引起業(yè)界波動。

對于“過剩論”，郁亮進行了詳細(xì)闡述。

首先，導(dǎo)致“過剩論”的原因有兩個，第一個是“我們都被平均了”。馬斯克身邊的財富與普通人身邊的財富，不是一個量級的，所以，大家都被平均了。

第二個方面是，數(shù)字不能只看靜態(tài)數(shù)據(jù)。我國目前人均居住面積38.6平方米是建筑面積，如果折算成使用面積，僅相當(dāng)于40年前日本的居住水平。今后中國的居住要著眼于“好不好”上，已經(jīng)過了“有沒有”了?？蛻魧幼⌒枨蟮亩嘣贡剖袌龉?yīng)也要創(chuàng)新。這是一個客觀事實的變化。

針對“政策沒用了”論點，郁亮則認(rèn)為，政策雖非萬能，但絕非無用。市場積累的反彈力量和政策支持為恢復(fù)提供了一定動力，但不能指望政策一招解決所有問題。

郁亮預(yù)計，對于住宅建設(shè)的需求，中樞值在10億平方米到13億平方米之間。由此可見，當(dāng)前住房建設(shè)水平超出了需求。今年預(yù)計新開工不到7億平方米，回到了2006年的水平，與中樞值存在較大差距。他認(rèn)為，住房作為居民生活的剛需不會消失，壓抑久了總會釋放出來。

但無論如何，當(dāng)前行業(yè)已陷入資產(chǎn)負(fù)債危機是事實。如果沒有大規(guī)模低息債務(wù)置換，沒有銷售回暖，行業(yè)會繼續(xù)低迷。

好在，風(fēng)來了。

第一，10月24日，中央財政公開表示將在四季度增發(fā)一萬億國債。在前三季度土地出讓金同比下降近20%的背景下，此舉大大緩解了地方財政壓力，輔助地方化債。

一萬億國債將用于災(zāi)后重建，可以填補一些房地產(chǎn)市場的空白，比如增加行業(yè)就業(yè)等，一定程度上解救行業(yè)困境。

但愛說實話的十一郎認(rèn)為，政策一招解決所有問題不可能，真正救市的政策可能是解除限價、降房貸利率、房企多融資等。

第二，政策救市只是一時的，而房企的自救及日常經(jīng)營才是日常。房企開發(fā)的過程是資產(chǎn)做重的過程，對經(jīng)濟周期十分敏感，本質(zhì)上其實是金融行業(yè)。

對于買房人一端，更加關(guān)心的是房企爆雷、產(chǎn)品交付、資金監(jiān)管等問題，但住宅需求仍然不會冰封。

03

DICHAN SHIYIYYAN

萬科做對了什么

無論行業(yè)發(fā)展空間有多大，但房地產(chǎn)市場是一定不會消失的，而“剩”者為王之所以能“勝”，真的與一個企業(yè)的核心領(lǐng)袖的綜合素養(yǎng)有很大關(guān)系。

萬科能夠多次穿越房地產(chǎn)周期，做對了什么？

十一郎認(rèn)為，一個企業(yè)能夠多次穿越行業(yè)周期，最大的素養(yǎng)是其較強的憂患意識。

從喊出“活下去”開始的2018年，萬科就主動控制開發(fā)業(yè)務(wù)增速和規(guī)模，有意識鋪排經(jīng)營類業(yè)務(wù)。

堅持開發(fā)與經(jīng)營服務(wù)并重，從長期最大化市場價值的角度建立領(lǐng)先優(yōu)勢，用盡可能少的資源更好得滿足客戶需求，適應(yīng)管理紅利時代。這也是萬科“過冬”的主要邏輯。

而在真正行業(yè)底部時，又會成為行業(yè)信心的標(biāo)志，在新的變化下快速切換心態(tài)，萬科可謂行業(yè)的“定海神針”。

第二，就是順應(yīng)時代的變化，適時調(diào)整公司戰(zhàn)略。

郁 亮認(rèn)為，只 有順應(yīng)時代改變的企業(yè)，才有可能穿越周期。 對萬科而言，與客戶、城市同步發(fā)展，就有生意做。 因此，萬科選擇了開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重的戰(zhàn) 略。

這當(dāng)然不是一蹴而就的，是個慢功夫，更是一場攻 堅戰(zhàn)。

首先，要培養(yǎng)出賺小錢、賺慢錢、賺辛苦錢的能力；其次，要真正實現(xiàn)商業(yè)模式的閉環(huán)。

在這一點上，十一郎倒認(rèn)為，賺小錢、賺慢錢、賺辛苦錢的能力是好培養(yǎng)的，最難的是心態(tài)。

讓一個習(xí)慣賺大錢、賺快錢、輕松賺錢的行業(yè)去做一些“不起眼”的“小事”，最需要過的是心理關(guān)。只有愿意“接受”，才有可能去“創(chuàng)造”。

第三，修煉內(nèi)功。

萬科開發(fā)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人張海表示，當(dāng)前階段首先要將基本功練得更好，其中練是核心，把業(yè)務(wù)和管理的基本動作練扎實，就能產(chǎn)生新的價值。所謂基本功，首先是按期、保質(zhì)地將產(chǎn)品交到客戶手中。

這兩年萬科努力推進“興交付”，都是萬科對于交付社區(qū)的期待和暢想。截至9月底，萬科已交付住宅近16萬套，總面積2018.6萬平方米，其中153個批次實現(xiàn)了“交付即辦證”。

另外，萬科也在社區(qū)商業(yè)方面下功夫。張海認(rèn)為混合開發(fā)已經(jīng)成為萬科重要業(yè)務(wù)組成部分，核心是實現(xiàn)“宜居、宜業(yè)、宜商”。

在行業(yè)底部做這些“細(xì)致”的事，是需要有耐心的。在十一郎看來，對現(xiàn)在的耐心，就是對未來的信心。

跟許多業(yè)內(nèi)操盤手聊當(dāng)下行業(yè)之時，我有一個體驗，就是比起復(fù)雜的政策工具箱，許多中小企業(yè)更愿意去研究、學(xué)習(xí)萬科等頭部的企業(yè)。

是因為，頭部企業(yè)的做法更有借鑒意義，而作為行業(yè)指明燈的萬科，給大家樹立的精氣神，以及對行業(yè)的精準(zhǔn)判斷和信心，才是市場和大家最盼望看見的。

如郁亮所說，行業(yè)陣痛還在持續(xù)當(dāng)中，各方都不容易，但萬科相信城市永不落幕，與客戶、城市同步發(fā)展，未來仍有很多機會。

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