當(dāng)愚人來(lái)找你商量事體，

你別費(fèi)精神——

他早就定了主意的。

——木心

作者｜十一郎

來(lái)源｜地產(chǎn)十一言 （ID:dichanshiyiyan）

最近碧桂園的消息有點(diǎn)多，上周五（13日）早晨有小作文流出，說(shuō)楊氏父女步了許家印的后塵，被抓了。

當(dāng)時(shí)看到這個(gè)小作文還是挺震驚的，不過(guò)當(dāng)天十點(diǎn)多就看到楊老板罕見(jiàn)公開(kāi)路面的新聞，心里不覺(jué)松了口氣。

在當(dāng)下多數(shù)擺爛的房企里，宇宙第一大房企掌門人楊老板的姿態(tài)也不太好看，前有轉(zhuǎn)移資產(chǎn)到公益基金，后有境外債逾期要賣私人飛機(jī)來(lái)還債。這些似乎都透露著，碧桂園也到了爆雷的臨界點(diǎn)，只是沒(méi)公開(kāi)而已。

楊老板會(huì)不會(huì)成為下一個(gè)許老板？

碧桂園會(huì)不會(huì)成為下一個(gè)恒大？

這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該是現(xiàn)在關(guān)注房地產(chǎn)人士討論的熱門話題。

計(jì)劃是上周末要跟大家聊聊這個(gè)話題的，無(wú)奈十一郎自己和家人都被北京這波流感襲擊，拖到了現(xiàn)在才出稿。大家要保重自己的身體哦~

01

DICHAN SHIYIYAN

自救與“逃跑”

不知道是誰(shuí)在“編排”，楊氏父女“被抓”的小道消息傳的很快。碧桂園的公關(guān)這次的動(dòng)作更快。從謠言流傳到楊國(guó)強(qiáng)的公開(kāi)現(xiàn)身，也就幾個(gè)小時(shí)。

對(duì)于始終不愿在公眾露面的楊國(guó)強(qiáng)而言，這次的“現(xiàn)身說(shuō)法”行動(dòng)迅速，這反而讓眾人“嗅出”碧桂園的處境——確實(shí)到了“生死關(guān)頭”。

10月13日早間，碧桂園在其官方微信公眾號(hào)發(fā)布一則《楊國(guó)強(qiáng)、莫斌到順德北滘南平路項(xiàng)目工地調(diào)研指導(dǎo)工作》的文章。這是碧桂園新老交接后，創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)再次出現(xiàn)在公眾視野。不過(guò)，楊國(guó)強(qiáng)算是在總部大樓旁轉(zhuǎn)了一圈，該小區(qū)為順德首個(gè)帶裝修出售的人才社區(qū)。文章稱，10月11日下午，碧桂園控股集團(tuán)創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)、總裁莫斌前往廣東順德北滘南平路以西地塊之二項(xiàng)目指導(dǎo)工作。該消息隱隱回應(yīng)了“被抓”的傳聞。

向來(lái)“潔身自好”的楊老板，也開(kāi)始下場(chǎng)自救了。

繼許家印賣私人飛機(jī)之后，楊老板也已售出一架私人飛機(jī)，另外一架正在出售途中。

十一郎查詢了私人飛機(jī)的價(jià)格，一般在6-10億。顯然，這樣的幾個(gè)小目標(biāo)，于目前的碧桂園來(lái)說(shuō)，都是救命的稻草。

楊氏父女的自救行動(dòng)，不僅如此。

作為家族企業(yè)，楊老板用“股轉(zhuǎn)債”的騰挪方式，已經(jīng)成為碧桂園最大的單一債權(quán)人。

此前楊惠妍套現(xiàn)碧桂園服務(wù)股票，繼而將近50億元資金借給碧桂園，可以看作是一次“股轉(zhuǎn)債”。此次3億美元的無(wú)息借款，仍然可以看作是“股轉(zhuǎn)債”。

截至6月30日，碧桂園上市公司欠楊氏家族52.6億元。楊老板已成為碧桂園最大的單一債權(quán)人。

52.6億元加上此次3億美元，以及持有的碧桂園5.75億美元債，楊老板持有碧桂園的債權(quán)超過(guò)110億元。

一手養(yǎng)大的公司到了生死之際，創(chuàng)始人吐出家底持有公司債權(quán)，也是民營(yíng)房企最常見(jiàn)的自救方式。比如，2022年，孫宏斌也是提供了4.5億元無(wú)息股東貸款給“病危”的融創(chuàng)。

只是，再鼓吹大愛(ài)無(wú)疆的企業(yè)在緊急關(guān)頭也都會(huì)考量自身的生計(jì)。

碧桂園很擰巴。一邊是自救，一邊是“逃跑”。

面臨暴雷和違約的巨大風(fēng)險(xiǎn)，楊惠妍卻在7月30日向香港國(guó)強(qiáng)公益基金會(huì)捐資64億港幣。一開(kāi)始，許多人云里霧里，看不懂這操作，企業(yè)還債都還不起，哪來(lái)的錢去捐款？

后來(lái)深挖一下就發(fā)現(xiàn)，這次股份的受讓主體“國(guó)強(qiáng)公益基金會(huì)（香港）有限公司”，是一家今年6月份剛成立的境外公司。

而他的創(chuàng)始成員是楊家三小姐，楊惠妍的親妹妹楊子瑩。

網(wǎng)友們紛紛表示，這不是妥妥的套現(xiàn)立場(chǎng)嗎？

從這件事情上來(lái)看，關(guān)于碧桂園的小作文大致是真的，他們做了兩手準(zhǔn)備，一手準(zhǔn)備躺平，一手捐贈(zèng)做資產(chǎn)負(fù)債隔離。

除了楊氏的資本騰挪術(shù)，碧桂園服務(wù)總裁及執(zhí)行董事李長(zhǎng)江的辭職，也讓碧桂園利空出盡。

這位在2011年就入職碧桂園的物業(yè)“老兵”，經(jīng)歷了宇宙第一房企最輝煌的時(shí)刻，也選擇此時(shí)離開(kāi)，并在7月減持碧桂園服務(wù)322萬(wàn)股股票，套現(xiàn)了2825萬(wàn)港元。

雖然套現(xiàn)的額度不到李長(zhǎng)江在碧桂園兩年的工資，但釋放了一個(gè)極其不好的信號(hào)。

7月21日，碧桂園多只債券應(yīng)聲下跌。

自救和“逃跑”，是碧桂園面臨爆雷做出的兩個(gè)反應(yīng)。外人很難分辨哪個(gè)是真心，哪個(gè)是表演。大部分時(shí)候，爆雷房企們都是在外部力量的推動(dòng)下，不知不覺(jué)走向了一個(gè)無(wú)法回頭的深淵。

十一郎最近重新讀了遍《紅樓夢(mèng)》，不由得感嘆，古往今來(lái)，大家族的興起與衰敗的路線不無(wú)二致，最后，都主打一個(gè)“樹(shù)倒猢猻散”。

02

DICHAN SHIYIYAN

93億美元境外債將整體重組

2022年7月開(kāi)始，“怎么辦”就已橫在碧桂園的頭頂。那時(shí)，碧桂園開(kāi)始向廣東省政府、深圳、惠州等求助，希望收購(gòu)碧桂園沉淀資產(chǎn)，但無(wú)疾而終。

或許是心有余力不足，2022年，廣東省一般公共預(yù)算收入幾十年來(lái)首次下滑。其中稅收收入不足萬(wàn)億，同比下降13%，政府性基金收入同比下降近4成。

最終，佛山城投為碧桂園的中債增提供了反擔(dān)保，順德回購(gòu)了一批碧桂園人才公寓。

同年8月，佛山成立一支由副市長(zhǎng)帶隊(duì)的專班，專門幫助碧桂園做協(xié)調(diào)政府資源、傳遞信息的工作。工作組進(jìn)駐碧桂園后，要求楊家和直系親屬拿出自己和關(guān)聯(lián)企業(yè)海內(nèi)外的家底，做好自己事情后，政府再考慮支持其發(fā)債。

2022年底，碧桂園有息負(fù)債2713億元，其中短期債務(wù)937億。而他們賬面上非限制現(xiàn)金1282億，能覆蓋短期負(fù)債。但碧桂園主動(dòng)宣布現(xiàn)金流緊張，以及尋求債務(wù)重組。

這是一種利益最大化的自救行動(dòng)，更是一種無(wú)奈。

碧桂園2023年3月30日2022年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，楊惠妍談起公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，要重返一二線，發(fā)力代建和智能建造。當(dāng)然，他們搶不到地。現(xiàn)在北京的在售項(xiàng)目和世界，銷售并不理想。

2023年8月10日，碧桂園公布上半年詳細(xì)的虧損數(shù)據(jù)：凈虧損450億至550億。稱公司遇到了自成立以來(lái)的最大困難。

10月10日，碧桂園尚未支付某債務(wù)項(xiàng)下本金為4.7億港元的到期款項(xiàng)，該公司也預(yù)期無(wú)法如期或在相關(guān)寬限期內(nèi)履行其所有境外債務(wù)款項(xiàng)的償付義務(wù)，包括但不限于已發(fā)行的美元債券項(xiàng)下的償付義務(wù)。而這些未付款項(xiàng)可能導(dǎo)致相關(guān)債權(quán)人要求相關(guān)債務(wù)的義務(wù)加速履行或采取強(qiáng)制行動(dòng)。碧桂園再次重申了其債務(wù)化解整體思路。如何共商一個(gè)各方都能接受的重組方案，是重中之重。

Wind數(shù)據(jù)顯示，碧桂園目前存續(xù)公開(kāi)美元債共有15只，本金約93億美元。今年內(nèi)，公司主要面臨利息兌付問(wèn)題，沒(méi)有美元債本金到期。于2024年到期債券2只，分別為將于2024年1月27日到期的9.65億美元債，及2024年4月8日到期的5.37億美元債。如果全部參與重組，碧桂園將創(chuàng)下房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模第二大的境外債重組案例，僅次于融創(chuàng)中國(guó)。

冰凍三尺，非一日之寒。債務(wù)之高，非一年所積。

數(shù)據(jù)顯示，2020年-2022年，碧桂園籌資活動(dòng)中的現(xiàn)金流凈額呈大幅流出狀態(tài)，流出額分別為541.36億元、129.04億元和586.88億元。

在融資環(huán)境極其艱難的情況下，碧桂園堅(jiān)持通過(guò)銷售回款及存量現(xiàn)金資源履行償付義務(wù)，當(dāng)前集團(tuán)銷售和融資面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，賬面可動(dòng)用資金仍然持續(xù)減少。

過(guò)去三年，一直在還債的碧桂園境內(nèi)幾乎融不到錢。而境外由于美聯(lián)儲(chǔ)加息，美債利率也持續(xù)走高，導(dǎo)致碧桂園“借新還舊”的游戲也玩不下去了。

而碧桂園現(xiàn)金流全靠銷售額裝點(diǎn)門面。市場(chǎng)眼見(jiàn)的一落再落，碧桂園的現(xiàn)金余額也不斷下降，2019年是2490億，2022年底縮水了將近一半。

2022年碧桂園想放棄利潤(rùn)提高現(xiàn)金流，但毛利率跌了2/3，銷售額減少了3000億。

據(jù)碧桂園最新發(fā)布的未經(jīng)審計(jì)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，2023年1月至9月，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額約1549.8億元，同比下降43.9%，較2021年同比下降65.4%。其中2023年9月單月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額約61.7億元，連續(xù)第六個(gè)月環(huán)比下降，同比下降80.7%，較2021年下降86.5%。三四線城市的買房人手中沒(méi)錢，碧桂園的現(xiàn)金流變得更加枯竭了。

靠銷售回款償還債務(wù)的難度看來(lái)還是很大。“以時(shí)間換空間”幾乎是這輪地產(chǎn)行業(yè)周期調(diào)整中，所有進(jìn)取型民營(yíng)房企的化債思路。

9月19日，九筆公司債券本金共計(jì)約人民幣147億元的展期方案已獲得相關(guān)債券持有人的必要同意，債務(wù)到期時(shí)間整體延展三年。碧桂園稱展期為集團(tuán)換來(lái)了集中精力恢復(fù)運(yùn)營(yíng)的時(shí)間與空間。”之后，碧桂園境外債務(wù)重組提上日程。

03

DICHAN SHIYIYYAN

危機(jī)或?qū)⒊掷m(xù)蔓延

自救的方法只能限于賣房子賣資產(chǎn)、降低費(fèi)用嗎？楊老板更深知，如果沒(méi)有錢動(dòng)工，那也很可能出現(xiàn)恒大一樣的情況，在各地的土地被無(wú)償沒(méi)收。如此一來(lái)，碧桂園的資產(chǎn)也會(huì)持續(xù)縮水，最終導(dǎo)致出現(xiàn)資不抵債的局面。

因此，楊老板在合作伙伴、員工利益、家族等多方維度上都吸取了很多教訓(xùn)，也平復(fù)了很多風(fēng)波。供應(yīng)商款項(xiàng)上，碧桂園實(shí)施大面積推行抵房，大宗住宅積存地塊只要全款，價(jià)格都可以商量。連監(jiān)管賬戶資金都在想盡辦法往外提。

但最直接的銷售沒(méi)有起色，即便有回暖，也仍然是杯水車薪。今年8月底，隨著政策利好不斷釋放，與碧桂園規(guī)模等同的龍頭房企銷售初見(jiàn)起色。受制于三四線的城市布局與貨值結(jié)構(gòu)，目前的救市政策未能明顯惠及碧桂園。

2018年時(shí)，楊國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，一個(gè)項(xiàng)目從摘牌到開(kāi)工最多40天就夠了。 彼時(shí)的碧桂園通過(guò)高周轉(zhuǎn)連續(xù)多年都是銷售之王。

2021年5月碧桂園銷售額還是600億元，而今年9月卻只有61.7億元，堪稱斷崖式下跌。

行業(yè)還在不斷調(diào)整，碧桂園三四線市場(chǎng)持續(xù)承壓，轉(zhuǎn)舵一二線的戰(zhàn)略尚未明顯起效。截至2022年底，碧桂園在三四線城市的合同銷售額占比仍高達(dá)60%。

碧桂園仍在“保交樓”壓力和還債困境中掙扎。

要想獲得一線生機(jī)，碧桂園和楊老板的出路在于真正保交付，而絕非暗地里繼續(xù)利益騰挪。

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年9月30日，碧桂園及其合資企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司年內(nèi)累計(jì)交付房屋共約42萬(wàn)套，累計(jì)交付面積約5112萬(wàn)平方米，交付項(xiàng)目涉及31個(gè)省份、235個(gè)城市，部分項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)提前交付。

碧桂園此前稱，今年計(jì)劃交付房屋70萬(wàn)套左右。另有四五十萬(wàn)套會(huì)在未來(lái)兩至三年內(nèi)完成。

恒大暴雷引發(fā)的連鎖是，行業(yè)縮減5萬(wàn)億銷售規(guī)模，上萬(wàn)億的壞賬，還有數(shù)以萬(wàn)計(jì)的工作崗位。

恒大目前在建項(xiàng)目是778個(gè)，但碧桂園是3121個(gè)，這些項(xiàng)目背后是65萬(wàn)個(gè)家庭，65萬(wàn)套預(yù)售房，更是數(shù)以萬(wàn)億計(jì)的工程款項(xiàng)。

數(shù)據(jù)顯示，碧桂園欠供應(yīng)商的錢還有近4000億，欠金融機(jī)構(gòu)的錢還有2600億。

彭博社分析師說(shuō)：碧桂園危機(jī)沖擊料比恒大更大。

但十一郎有個(gè)擔(dān)心，如果交付不能保證呢？危機(jī)又會(huì)蔓延多久？保交付任重道遠(yuǎn)，希望楊氏父女能有誠(chéng)意堅(jiān)持，這也決定著碧桂園的生死存亡。

獸爺說(shuō)曾問(wèn)過(guò)救助民營(yíng)房企的官員如何救助，對(duì)方給出了六個(gè)字的解決方案：市場(chǎng)化、法制化。

等待政府直接施救，顯然不太現(xiàn)實(shí)。

還有可能輸血的來(lái)源一邊是看銷售回款償債，一邊是看金融機(jī)構(gòu)、政府、其他機(jī)構(gòu)等的輸血程度。但這兩個(gè)維度不會(huì)太順利。

山窮水盡之時(shí)，那個(gè)白手起家的佛山老農(nóng)民的結(jié)局會(huì)怎么樣呢？是否真的會(huì)像許家印一樣“被抓”？碧桂園的結(jié)局又會(huì)如何？是否成為下一個(gè)恒大？大家評(píng)論區(qū)見(jiàn)。

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