我是紫沐，這是我第357篇日記。

今天梅花鋁廠地塊被中鐵建搖號拿下，扣除配建后，樓面價高達(dá)5.3萬/平。

很多人說，這證明開發(fā)商對梅花園板塊的地段價值高度認(rèn)可。

以這個樓面價，未來大概率是賣10萬+的。

那就在旁邊的天河和樾府，現(xiàn)在8字頭就有交易，性價比就顯得很高。

等于是這次拍地，幫和樾府出貨了。

但我的觀點和主流截然相反。

中鐵建這次拿地，不但幫不了和樾府，反而更可能引來一場內(nèi)部價格戰(zhàn)。

因為梅花鋁廠未來根本不可能賣到10萬+。

很多人可能都忘了，天河和樾府當(dāng)初樓面價也是破5萬的，一開始開盤也確實吹風(fēng)要賣10萬+。

結(jié)果呢，真開盤的時候，根本就不敢賣這么高。

好的樓層，9字頭都能買了。

而且整體去化非常一般，現(xiàn)在價格降到8字頭了，也依然不太賣得動。

導(dǎo)致這現(xiàn)象的根本原因，是梅花園板塊價值根本不值8萬。

買家根本就不認(rèn)這個價，你地價搞再高，也是沒用的。

所以中鐵建把梅花鋁廠拍下來，在板塊地段價值根本沒變化的情況下，敢賣10萬+嗎？

根本就不敢。

最理性的去化策略，是抄和樾府的價格，賣8字頭。

然后靠新規(guī)之后極高的產(chǎn)品實用率，從產(chǎn)品角度把和樾府比下去。

從和樾府本就不多的那口湯里，再狠狠喝一大口。

那和樾府要想不被搶，能怎么做？

只有走降價這條路。

所以對和樾府來說，這哪是什么利好，妥妥的絕對利空。

要是拿下梅花鋁廠的開發(fā)商是越秀，那還好說。

同一個開發(fā)商，等于就一個莊家，梅花園又沒啥新盤。

越秀大可以把節(jié)奏放慢，慢慢控盤，只要傭金給力，總能把貨給溢價賣掉。

可惜，不同開發(fā)商，注定很難一條心。

更何況梅花園這種板塊，它的地段價值是偏弱的。

換言之，影響樓盤價格組成的主要因素，其實是產(chǎn)品價值。

而現(xiàn)在戶型新規(guī)出來，新出的樓盤在戶型設(shè)計上，注定會領(lǐng)先過去的樓盤一個時代。

所以就算只有一個莊家，控盤都得設(shè)計價差。

整個控盤難度，是上升的。

最終打價格戰(zhàn)的可能，自然就更大。

畢竟梅花園板塊不值8萬這個客觀現(xiàn)實，始終存在。

這個單價，往東能買金融城，往南能買海珠西。

這兩地方，一個有強大的規(guī)劃紅利，一個有強大的生活方式價值。

不管是和樾府還是梅花鋁廠，拿什么去和人家競爭？

難道真靠戶型實用率嗎，根本不現(xiàn)實。

一個外圍板塊的產(chǎn)品，想對核心板塊的優(yōu)質(zhì)標(biāo)桿形成沖擊，有一個很重要的前提。

就是通過有想象力的規(guī)劃，和天量資金、資源傾斜，把板塊價值給提上去。

不說旗鼓相當(dāng)，至少得有個七八成吧。

比如上涌果園為什么能在改善買家群體里面，引起這么大的關(guān)注。

就是因為它雖然現(xiàn)在地段還不算特別好，但是位置本身不算差，而且周邊有舊改提供的規(guī)劃紅利。

當(dāng)規(guī)劃兌現(xiàn)，上涌是能形成類似海珠西光大那種生活方式價值體系的。

但梅花園板塊沒有這個資本。

它8萬的單價，和金融城競爭，規(guī)劃定位被金融城吊著打。

它8萬的單價，和海珠西競爭，生活體驗被海珠西吊著打。

所以買家不認(rèn)梅花園賣8萬，和樾府去化這么難，完全是有道理的。

一套房子，它的價格由兩部分組成。

一個叫內(nèi)部價值。

就是產(chǎn)品好不好，花園大不大，密度高不高之類影響居住體驗感的因素。

一個叫外部價值。

就是地段強不強，配套全不全，學(xué)位好不好之類的構(gòu)成生活方式價值的因素。

越核心的板塊，外部價值占房子價值的占比越大；

越外圍的板塊，內(nèi)部價值占房子價值的占比越大。

所以梅花鋁廠的加入，對天河和樾府來說，是妥妥的利空。

再往大點看，由于產(chǎn)品容易復(fù)制和迭代。

所以外圍板塊的房價就容易被沖擊，容易發(fā)生內(nèi)卷。

那買房想保值，自然就得盡可能上核心的板塊，上核心的產(chǎn)品。

畢竟產(chǎn)品容易復(fù)制，地段很難復(fù)制。

你能按匯悅臺的規(guī)格，砸錢重建一個匯悅臺。

但你幾乎不可能按珠城的規(guī)格，砸錢重建一個珠城。

難度帶來稀缺性，而稀缺性，就是房價最好的護城河。