前幾天，存量房貸利率下調(diào)正式落地，深圳也優(yōu)化了離婚購(gòu)房限制。

有粉絲問(wèn)淘哥，10月份快到了，深圳還會(huì)有終極大招嗎？剛需能不能上車？

淘哥覺(jué)得，綜合各種信息，大招就在路上。

01.

十月深圳或出臺(tái)強(qiáng)力政策：

降首付、局部放開限購(gòu)......

認(rèn)房不認(rèn)貸之后，深圳的真實(shí)市場(chǎng)如何呢？

一是成交量明顯上漲。9月份二手房成交比上個(gè)月同期增長(zhǎng)71%！

二是剛需客在入場(chǎng)。鏈家的數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房成交總價(jià)，750萬(wàn)以下的占比最多。

之前，廣州官宣多區(qū)放開限購(gòu)，增值稅免征“5改2”，還傳出首付2成的消息。深圳接下來(lái)如果跟進(jìn)，對(duì)樓市又是一大利好！

淘哥認(rèn)為，十月份是政策頻發(fā)期，深圳很可能出臺(tái)強(qiáng)力政策：

1）首套降到2成首付，這個(gè)有可能性。此前深圳有樓盤率先打出可2成首付海報(bào)，但第二天又馬上撤回；剛需一直是政策支持的重點(diǎn)，這幾年剛需購(gòu)買力受影響也比較大，有可能進(jìn)一步支持。如果正式實(shí)行，首套剛需的上車門檻將進(jìn)一步降低。

2）二套首付降低，這個(gè)可能比較大，需要觀察。目前的政策，二套首付最低是七成，超過(guò)750萬(wàn)的非普通住宅要八成，說(shuō)實(shí)話太高了。央行明確二套最低可以到3成，由各地自行決定，目前深圳還沒(méi)有落地。

個(gè)人感覺(jué)，深圳二套首付最終一定會(huì)降下來(lái)，只是時(shí)間問(wèn)題。但是到不了3成那么低，估計(jì)降到4成/5成（非普通）是有可能的。這樣能釋放一批改善購(gòu)買力。

3）非核心區(qū)放松限購(gòu)，廣州已經(jīng)實(shí)行了，深圳大概率也會(huì)跟進(jìn)。非核心區(qū)指的是東部的坪山龍崗大鵬，甚至西部的光明；這個(gè)可能比降低首付還來(lái)得快，10月可能比較大。

據(jù)淘哥了解，某些區(qū)一個(gè)月新房成交才一百多套，同時(shí)新房供應(yīng)量特別大。以這個(gè)成交速度，東部某些區(qū)新房庫(kù)存+后續(xù)供應(yīng)，夠賣10年了。土地市場(chǎng)拍地也不好拍了。這些區(qū)域，光降低首付恐怕都不夠用，不放松限購(gòu)我想不到其它辦法拯救。

從時(shí)間點(diǎn)上看，今年只剩下最后一個(gè)季度10、11、12月三個(gè)月了，其中十一黃金周和整個(gè)10月是傳統(tǒng)旺季，非常重要?？紤]到政策出臺(tái)后，還需要時(shí)間發(fā)揮作用，那么自然是越快越好。其中9月底10月初是一個(gè)關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)（過(guò)去樓市政策經(jīng)常在9月30日、10月1日、10月4日等時(shí)間點(diǎn)出臺(tái)）。今年會(huì)不會(huì)也在此時(shí)放大招？淘哥覺(jué)得很可能，也很期待。

預(yù)計(jì)，在房地產(chǎn)“市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的新形勢(shì)下，樓市政策全面轉(zhuǎn)向！最終的政策力度，會(huì)超過(guò)2015年，直奔2008年的水平！

淘哥從業(yè)20多年，對(duì)買房時(shí)機(jī)的判斷總結(jié)為兩個(gè)條件：房?jī)r(jià)大跌后+政策大力放松之時(shí)。現(xiàn)在是買房最好的時(shí)間窗口，堪比08年、15年，七八年才有一次的大好時(shí)機(jī)。尤其是首套置業(yè)的剛需，要好好珍惜，錯(cuò)過(guò)很難再有！

02.

買房認(rèn)準(zhǔn)龍頭盤

剛需中的“豪宅”

雖然深圳樓市已到底部，但不是所有的樓盤都可以買，淘哥認(rèn)為，還是要認(rèn)準(zhǔn)龍頭樓盤，才能享受樓市上升期的紅利。

在深圳要找到一個(gè)位置核心、門檻不高、品質(zhì)一流的剛需盤，談何容易。淘哥想到的第一個(gè)符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，是前海西鄉(xiāng)的網(wǎng)紅盤——卓越閩泰·云奕府，被稱為剛需中的豪宅、品質(zhì)天花板。

1、持續(xù)熱銷的網(wǎng)紅盤，市場(chǎng)少見(jiàn)。

2023年9月，云奕府二期星奕府開盤，當(dāng)天勁銷7.38億。之前的數(shù)據(jù)也很牛，2022年9月-2023年5月榮膺寶安區(qū)網(wǎng)簽套數(shù)/面積/金額均第一。能夠在市場(chǎng)低潮期持續(xù)熱銷，說(shuō)明項(xiàng)目的口碑和實(shí)力是經(jīng)過(guò)購(gòu)房者反復(fù)驗(yàn)證過(guò)的。

2、門檻低，性價(jià)比高。

項(xiàng)目在售的是二期星奕府，建面約85-94/96-110㎡的3-4房，總價(jià)480萬(wàn)起買精裝3房、總價(jià)600萬(wàn)起買精裝4房，這個(gè)價(jià)格還是很劃得來(lái)。

附近的領(lǐng)翔華府，今年5月份成交了2套89㎡的3房，單價(jià)6.8萬(wàn)，總價(jià)約610萬(wàn)。

今年4月份，成交了一套138㎡的4房，單價(jià)7.96萬(wàn)，總價(jià)1099萬(wàn)。

相比而言，星奕府的價(jià)格優(yōu)勢(shì)不小，而且項(xiàng)目號(hào)稱深圳住宅屆的顏值天花板，產(chǎn)品配置也都是足以媲美一線豪宅的，性價(jià)比極高。

3、西部的核心地段，天然的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

深圳一路向西發(fā)展，有三大千億級(jí)的戰(zhàn)略規(guī)劃：世界前海經(jīng)濟(jì)圈、機(jī)場(chǎng)東臨空經(jīng)濟(jì)圈、國(guó)際會(huì)展經(jīng)濟(jì)。

星奕府位于寶安西鄉(xiāng)板塊寶安大道旁航城片區(qū)，都靠近這三大世界級(jí)戰(zhàn)略：前海擴(kuò)容的一級(jí)輻射區(qū)、緊鄰機(jī)場(chǎng)東、臨近全球最大的深圳國(guó)際會(huì)展中心。

可以想象，未來(lái)這一片能承接前海大量的金融高端人才居住需求、深圳國(guó)際會(huì)展中心的租住需求和機(jī)場(chǎng)樞紐的海量人流，項(xiàng)目的未來(lái)的物業(yè)價(jià)值，想象空間巨大。

4、三大地鐵環(huán)繞，交通快捷。

不僅如此，星奕府周邊地鐵有1號(hào)線、12號(hào)線（已通車）、20號(hào)線（規(guī)劃）三條地鐵線路經(jīng)過(guò)。

其中20號(hào)線今年將開建，項(xiàng)目直線距離約600米處為20號(hào)線航城醫(yī)院站，開通后，1站到機(jī)場(chǎng)東，5站到大鏟灣和寶中，7站到前海灣和深大站，8站到高新園。

處在事業(yè)上升期的深圳年輕人，不能把太多時(shí)間花在通勤上，從星奕府出發(fā)，能快速抵達(dá)福田和南山最核心的商務(wù)區(qū)，工作出行很方便，能省下不少寶貴的時(shí)間。

03.

剛需上車的必看新盤

還有最重要的一點(diǎn)，是星奕府一流的品質(zhì)。

星奕府作為深圳少見(jiàn)的「低密大盤」，在同價(jià)位產(chǎn)品中，項(xiàng)目可能是當(dāng)之無(wú)愧的“品質(zhì)天花板”，居住價(jià)值很高。

單憑這一點(diǎn)，淘哥就認(rèn)為項(xiàng)目是剛需上車的必看新盤。

1）深圳新一代高分社區(qū)，“深圳顏值最高的新盤”。

項(xiàng)目是深圳少見(jiàn)的建面約25萬(wàn)平的低密度大盤，容積率僅約3.89，綠化率約40%；而且項(xiàng)目只做1種樓型、3種面積段，既覆蓋了市面上剛需、改善的主流需求，又保證了居住氛圍的“純粹”。

星奕府作為卓越 “奕式”系列的全新代表作，被不少購(gòu)房者稱贊為“深圳顏值最高的新盤”。

比如，與深圳灣同等級(jí)別的立面配置，汲取IPHONE科技美學(xué)設(shè)計(jì)風(fēng)格，項(xiàng)目大面積采用了“鋁板+LOW-E 玻璃材質(zhì)”類幕墻材質(zhì)，造價(jià)成本約1400元/㎡，約為涂料的3倍之多。

進(jìn)入小區(qū)，緊接又是項(xiàng)目鋪展而來(lái)的三重歸家禮序。從高約8米的奢侈品概念店式入戶大堂進(jìn)入，再到約 5.4米的精奢入戶大堂，氣質(zhì)比肩奢華酒店。

示意圖僅供參考

走進(jìn)社區(qū)內(nèi)部，除了“標(biāo)配”的靜謐花園、陽(yáng)光草坪、復(fù)合功能運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等常見(jiàn)功能區(qū)，星奕府還設(shè)計(jì)了酒店庭院式景觀會(huì)客廳、全小區(qū)覆蓋的風(fēng)雨連廊歸家步道、移步異景的森系園林、度假派對(duì)風(fēng)泳池等等豐富場(chǎng)景。

云奕府園林實(shí)景

不僅如此，星奕府在社區(qū)規(guī)劃建設(shè)上融入了“兒童友好”理念，這是基于開發(fā)商洞悉城市發(fā)展積極推動(dòng)“兒童友好型城市”趨勢(shì)的結(jié)果，在產(chǎn)品升級(jí)打造上，既滿足了年輕一代的奢享生活，也是對(duì)下一代星秀健康成長(zhǎng)的關(guān)愛(ài)和守護(hù)。

僅社區(qū)空間內(nèi)，便能享受探索社交、健康運(yùn)動(dòng)、趣味游樂(lè)等的各類親子陪伴高分社區(qū)氛圍。

2）還有戶型，星奕府在售的產(chǎn)品是建面約85-94/96-110㎡的3-4房，項(xiàng)目的得房率去到約80%，設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)滿滿。

比如每個(gè)面積段產(chǎn)品均設(shè)計(jì)了面積約5.5㎡的L型多功能空中吧，健身、看書、觀景隨心切換，是戶外面積的再延伸，而且擁有IMAX級(jí)觀景視野：推窗即可見(jiàn)中心園林景觀、南向視野的獅子山山景，以及遠(yuǎn)處的碧海風(fēng)光。

建面約85㎡的3房2廳1衛(wèi)：

采用LDK一體化設(shè)計(jì)；更融入了整面墻的收納空間和嵌入式冰箱位，讓整個(gè)豎廳通透明亮，又不失高效實(shí)用；次臥帶L型觀景飄窗。

值得一提的是，靈動(dòng)次臥的承重墻可以打通，擴(kuò)大主臥。

建面約94㎡的3房2廳2衛(wèi)，是市場(chǎng)少有的這個(gè)面積段的南北通透戶型，有著雙面采光透亮的臻闊客廳；同時(shí)，U型廚房和LDK一體通廳設(shè)計(jì)，使得公區(qū)的空間感十足，尺度感不亞于市面上總價(jià)千萬(wàn)級(jí)的“豪宅大三房”。

建面約96㎡的3房2廳2衛(wèi)，三個(gè)房間和客廳均做到了朝南設(shè)計(jì)，采光和通風(fēng)俱佳。

建面約110㎡的4房2衛(wèi)，則是一步到位、改善家庭的首選。

同樣做到3個(gè)房間和客廳朝南設(shè)計(jì)，主臥空間更奢侈私密，客餐廳連通觀景大陽(yáng)臺(tái)的一體化設(shè)計(jì)，則彰顯著生活排場(chǎng)。

樣板間實(shí)景（僅供參考）

淘哥覺(jué)得，深圳市場(chǎng)到了置業(yè)的最好時(shí)機(jī)，尤其是剛需，不要錯(cuò)過(guò)上車機(jī)會(huì)， 在如今的市場(chǎng)里，星奕府是難得的品質(zhì)上車盤，要買首套房的朋友，千萬(wàn)不要錯(cuò)過(guò)！