家住中德英倫聯(lián)邦的老曹，一年前就有換房打算，不過(guò)最近看了幾個(gè)新盤，直呼“買不起”。

一方面， 新房越來(lái)越貴，附近的新川板塊招商、華發(fā)、金隅、華潤(rùn) （案名未出） 都在3.5萬(wàn)左右。

另一方面，二手房越來(lái)越難賣，老曹所在小區(qū)，最低已經(jīng)掛到2.1萬(wàn)，成交周期還在拉長(zhǎng)。

“如果2.5萬(wàn)出手，置換3.5萬(wàn)新房，每平米要補(bǔ)1萬(wàn)?！边@讓老曹為難，如果放棄置換，恐怕以后新舊之間價(jià)差越來(lái)越大。

置換困難背后是，市場(chǎng)分化，還在加劇。

01

在貝殼APP，成都二手房掛牌量已經(jīng)突破21萬(wàn)套大關(guān)。

新政之后，換房需求被激活，但對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，換房的提前是把手上二手房先賣出去。

雖然掛牌量比較大，但成都二手房成交總體比較活躍。

按照“成都購(gòu)房通”統(tǒng)計(jì)，前8個(gè)月，成都二手房已經(jīng)成交超15萬(wàn)套。按照這個(gè)速度，21萬(wàn)套也僅需一年即可去化。

成都去年全年成交量也為15萬(wàn)套，并創(chuàng)下有史以來(lái)二手房成交記錄。

但是，可觀成交量背后，卻是“老破小”難出手，以及“以價(jià)換量”的結(jié)果。

以中德英倫聯(lián)邦A(yù)區(qū)為例。

當(dāng)前的掛牌量已經(jīng)達(dá)到213套，剔除個(gè)別誤入的“車位”，掛牌房源也在200套以上。

作為一個(gè)歷史成交567套的小區(qū)，213套的掛牌量，讓“賣家”之間的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。

比如，這套61平米套二，單價(jià)僅2.1萬(wàn)出頭，從去年5月掛牌至今16個(gè)月，仍然未能成交。

在和中介交談得知，中德英倫聯(lián)邦A(yù)區(qū)，目前大概一個(gè)月能成交3-5套。如果按照這個(gè)速度，213套大約需要4年左右才能賣掉。

中介表示，現(xiàn)在二手房不太好賣，掛牌量大，市場(chǎng)預(yù)期不好都是原因。

加上中德樓齡已經(jīng)11年，房子老舊，比較挑客。如果急需出售，在價(jià)格上要做好讓步。

更重要的是，像中的英倫聯(lián)邦這些早年的樓盤，“品質(zhì)”和新房比，相差較大。

像“中德英倫聯(lián)邦A(yù)區(qū)”， 容積率5.0，11棟樓有3241戶，平均下來(lái)每棟樓有295戶。

以32層計(jì)算，每層樓有9.2戶。

實(shí)際上該樓盤普遍采用了“偷面積”的手法，實(shí)際密度還要更大。

3T8 戶配置，上下班高峰期等待電梯費(fèi)時(shí)，屬于年早老產(chǎn)品。

因此，想要出手這樣的房子，性價(jià)比是關(guān)鍵：比如， 61平米套二130萬(wàn)左右能拿下；89平米套三雙衛(wèi)，實(shí)得接近120平米 （贈(zèng)送較大） ，240萬(wàn)左右也能成交。

據(jù)中介反饋，價(jià)格相比去年的確跌了，幅度在10%-20%之間。目前掛牌量較大，已經(jīng)進(jìn)入“買方市場(chǎng)”，挑選范圍和“砍價(jià)余地”都比較大。

02

如果說(shuō)“中德英倫聯(lián)邦”屬于10年前的“老產(chǎn)品”，賣不起價(jià)實(shí)屬正常。

但是，近期才進(jìn)入二手市場(chǎng)的次新房要“支棱起來(lái)”也不容易。

仍然是新川板塊， 中建天府公館、紫境府和融創(chuàng)香璟臺(tái)均是去年才進(jìn)入二手的次新房。

中建天府公館，一套17樓朝南133平米戶型，朝向和樓層都較好。

滿二唯一，沒(méi)有增值稅情況下，成交單價(jià)2.44萬(wàn)。

中建天府公館屬于較新樓盤，最早批次現(xiàn)在滿二，整體掛牌價(jià)2.5萬(wàn)左右。

位于新川科技園內(nèi)的“融創(chuàng)香璟臺(tái)西苑”，一共分為4塊地，1、2、4號(hào)地由于臨主干道，成交價(jià)大約在2.6萬(wàn)左右。

4號(hào)地，高層+洋房，一樓全架空，高層成交價(jià)大約在2.8萬(wàn)左右，洋房單說(shuō)，單價(jià)破3萬(wàn)。

位于華發(fā)新盤“新川印”對(duì)面的“融創(chuàng)香璟臺(tái)東苑”和“西苑”價(jià)格差不多，也在2.5-2.8萬(wàn)之間。

紫境府二手房成交價(jià)大約在 2.7 萬(wàn)左右，不過(guò)一般為清水房。

項(xiàng)目在打造之初定位高端，但是由于北大資源“暴雷”，呈現(xiàn)上難以達(dá)到預(yù)期。

在紫境府服務(wù)的中介小陳認(rèn)為，今年上半年紫境府二手房走的比較好，主力成交價(jià)在2.5-2.6萬(wàn)之間。

但隨著低價(jià)房源售出，剩下價(jià)格更高的不好賣，也是正?，F(xiàn)象。

目前紫境府顯示有31套房源在貝殼APP掛牌。

03

我們選中建天府公館、融創(chuàng)香璟臺(tái)、紫境府，是因?yàn)樗鼈兌际谴涡路俊?/p>

都是在2017年左右開(kāi)盤 （紫境府甚至至今未清盤） ，最近一兩年才有二手房上市。

整體感受是，這三個(gè)盤二手價(jià)格和當(dāng)初新房銷售價(jià)梯度類似。

中建最便宜，融創(chuàng)次之，紫境府最貴，現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)格也是如此。

價(jià)格上來(lái)看，三個(gè)樓盤二手房均價(jià)在2.4-2.9萬(wàn)之間，一旦房源掛牌價(jià)上了3萬(wàn)，會(huì)非常挑客。

中介小陳認(rèn)為，上了 3 萬(wàn)除非是裝修很好，或者“洋房”，才會(huì)有客戶關(guān)注。

3萬(wàn)對(duì)于新川二手房來(lái)說(shuō)，是一個(gè)檻。

04

二手房?jī)r(jià)格漲不動(dòng)，卻并不影響“打新”熱潮。

這輪“打新”，和前幾年限價(jià)時(shí)“打新”，理由完全不一樣。

前些年“打新”，是因?yàn)樾路勘阋?，有剪刀差?/p>

比如高新區(qū)南陽(yáng)御龍府，限價(jià)1萬(wàn)出頭，二手房2.4萬(wàn)左右，剪刀差明顯。包括凱德世紀(jì)名邸、新鴻基悅城等，均因差價(jià)而“爆火”。

現(xiàn)在“打新”，邏輯卻相反。

招商新川臻境 3.5 萬(wàn)的價(jià)格，也未能阻擋“搖號(hào)”的熱情。

即將開(kāi)盤的華發(fā)“新川印”3.5萬(wàn)的價(jià)格，據(jù)售樓部稱已經(jīng)凍資的就有600組，而首開(kāi)只有100多套房源。

新房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)高于二手。

按照當(dāng)前行情，新川板塊新房比二手每平米貴約7000元。

“打新”邏輯不是買價(jià)差，而是買“好產(chǎn)品”。

比如，招商新川臻境，此前我們做過(guò)產(chǎn)品分析（），和新川印都有以下特點(diǎn)：

第一，全2T2戶，現(xiàn)在對(duì)新盤來(lái)說(shuō)已經(jīng)是基操。

第二，私梯入戶，贈(zèng)送入戶花園，從實(shí)得來(lái)看，也就沒(méi)有那么貴了。

第三，提升公區(qū)品質(zhì)，會(huì)所、大堂、車庫(kù)，全面升級(jí)。

第四，戶型升級(jí)，2T2南北通透，大橫廳。

第五，飄窗全贈(zèng)送，又多出不少面積，實(shí)得甚至達(dá)到100%。

就不難明白，為什么新房?jī)r(jià)格高出二手這么多，還要拼命“打新”。

過(guò)去幾年限價(jià)，改善需求沒(méi)有得到滿足，隨著政策松動(dòng)，樓盤品質(zhì)有大幅提升，重點(diǎn)是“價(jià)質(zhì)相符”，購(gòu)房者接受起來(lái)也就容易了。

有人說(shuō)，這樣房?jī)r(jià)又上去了嗎？

如果要追求性價(jià)比，也有不少二手房可以選擇，甚至10年以上的房源，大多不可避免將走向緩慢下跌的局面。

未來(lái)的市場(chǎng)一定分為兩個(gè)市場(chǎng)。

性價(jià)比買二手，追求品質(zhì)買新房，各美其美，而不是一刀切，這樣的市場(chǎng)反而更健康。

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