鷺灣 1 號，曾被寄予很高期望，甚至不少人認(rèn)為它將是“白鷺灣頭牌”。

從亮相來看，戶型一共兩個面積段 （除底躍） ：140㎡套四，和180㎡套四。

一共216套， 140㎡戶型150套，占比69%。

178㎡戶型30套，占比13.8%， 其余為底躍。

對于1.5容積率的優(yōu)質(zhì)地塊，做140平米為主力戶型的產(chǎn)品，就面積段來看，算是取其“下限”。

在不少人心目中，“鷺灣1號”對標(biāo)的甚至應(yīng)該是“深圳灣1號”，產(chǎn)品卻令人意外。

有網(wǎng)友評價，好比引入的是清北苗子，結(jié)果卻剛好上二本線。

那么，“鷺灣1號”為什么不做豪宅？

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首先，敲黑板！

“鷺灣1號”的開發(fā)商和“深圳灣1號”并非一家，“鷺灣1號”開發(fā)商也從沒這樣宣傳。

只是有不少購房者單方面認(rèn)為，深圳灣1號的締造者是“鷺灣1號”的開發(fā)商，這是“一廂情愿”。

那么，“白鷺灣1號”開發(fā)商是誰？

深圳城市建設(shè)開發(fā)集團(tuán)，簡稱“深城建”，看名字就明白這是深圳“平臺公司”。

你可能還聽說過“深投控”，它又是誰？

“深投控”和錦江區(qū)，以及成都產(chǎn)業(yè)集團(tuán)共同打造了“白鷺灣科技生態(tài)園”。

那么，“深城建”和“深投控”是什么關(guān)系？

股權(quán)穿透可以看到，“深城建”和“深投控”最終實(shí)控人均為“深圳國資委”。

▲ 股權(quán)穿透

“深城建”是“深投控”旗下具體操盤的“城市綜合開發(fā)運(yùn)營商?！?/p>

在白鷺灣的開發(fā)中，“深投控”負(fù)責(zé)“科技生態(tài)園”打造，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、引入、運(yùn)營……畢竟有過“深圳灣”這樣的案例。

“深城建”則是“鷺灣1號”房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商。

所以， “深投控”打造了“深圳灣”，但“深圳灣1號”并不是它，也不是“深城建”的作品。

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“深圳灣1號”開發(fā)商又是誰？

上海有湯臣一品，深圳有深圳灣1號，都是國內(nèi)豪宅標(biāo)桿。

要問“深圳灣1號”有什么特別，那就是“特別貴”！

就在上個月， 深圳灣 1 號T5棟 一套豪宅 成功拍賣 。

房源建面約433㎡，起拍價8230萬，在經(jīng)過80輪競價，最終以1.139億成交，折合單價約25.7萬/㎡，此外還要加上400萬左右稅費(fèi)！

深圳灣1號開發(fā)商為“鵬瑞集團(tuán)”。

鵬瑞集團(tuán)的老板是徐航，他控股99.8%公司股份。鵬瑞集團(tuán)開發(fā)的項(xiàng)目不多，深圳灣1號，是代表作。

徐航的經(jīng)歷可以用傳奇來形容，17歲考入清華大學(xué)計算機(jī)系，清華電機(jī)系生物醫(yī)學(xué)工程碩士畢業(yè)。

早年，他和李西廷、成明和等人聯(lián)合創(chuàng)立邁瑞醫(yī)療。邁瑞醫(yī)療2006年成功上市紐交所，徐航身價29億元，被稱為“中國呼吸機(jī)一哥”。

深圳灣 1 號 2008 年拿地，號稱設(shè)計費(fèi) 3.5 億， 2013 年首開價格達(dá)到驚人的 17 萬 / ㎡。

“鷺灣1號”開發(fā)商“深城建”則是首次進(jìn)入成都。

“深城建”過往開發(fā)項(xiàng)目，主要在以深圳為主，城市更新、安置房、保障房涉獵較多。

其次以深圳為核心的“大灣區(qū)”也有所發(fā)展。

“深城建”官網(wǎng)展示的“經(jīng)典樓盤”，你要是聽聞過其中一個，那必定是資深中的資深。

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再來看“鷺灣1號”這塊地，為什么不做“豪宅”？

先說答案，那就是“限價”之下，發(fā)揮空間有限。

白鷺灣F4，拿地時間都在2021年底，容積率均為1.5，限高20米，意味著6層為上限。

請注意，白 鷺灣F4，清水銷售限價都是2.74萬/㎡。

看下F4“樓面價”：錦江 九章1.61萬/㎡，建發(fā)天府養(yǎng)云1.55萬/㎡，錦江金茂府1.63萬/㎡，鷺灣1號1.62萬/㎡ 。

鷺灣1號，房地差1.12萬/㎡。

如果問，1.12萬/㎡的價差夠不夠？ 當(dāng)然夠，問題是誰又不想多掙錢呢？

KFS要提升利潤，無非兩個手段：一是提高售價，二是壓縮成本。

先來看，鷺灣1號如何提升售價。

答案很簡單，挖地下室。

過去幾年限價之下，挖地下室很普遍。只是 鷺灣 1 號挖得有點(diǎn)狠，下挖了兩層。

地下室可以拉低均價，以達(dá)到限價要求，“鷺灣1號”標(biāo)準(zhǔn)層實(shí)際價格：

140㎡戶型3.4萬/㎡左右，180㎡戶型3.6萬/㎡左右。

其次，控制成本。

鷺灣1號這樣1.5低容的地塊有很多選擇，比如做180㎡甚至200㎡以上“豪宅”。

F4中的其余三個，對面“錦江金茂府”，標(biāo)準(zhǔn)層為225㎡、185㎡、165㎡； 錦江九章和天府養(yǎng)云也以疊拼形態(tài)大戶型為主。

140㎡為主力戶型的“鷺灣1號”只能算是“初改”，也是F4里面“下限”。

做豪宅，意味著更高成本，選擇“初改”，成本更可控。

“銷售價格”會決定一個樓盤做什么產(chǎn)品。

今年雍景 （四川省港投旗下平臺） 在白鷺灣幸運(yùn)抽中約100畝地塊，容積率同樣為1.5，樓面價1.86萬/㎡，但清水限價卻達(dá)到3.4萬/㎡。

房地差達(dá)到近1.6萬/㎡，被認(rèn)為有可能打造錦江區(qū)的頂豪，拭目以待。

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再看“鷺灣1號”產(chǎn)品。

1.5容積率，全板式1T2洋房。

遺憾的是， 入戶并非市場上新一代“私梯入戶”，私密性、尊貴感、實(shí)用性打折扣。

戶型方面，也頗令人意外，140㎡戶型只有150套，卻做了四種。畢竟，主流房企戶型都在朝“簡約”方向進(jìn)化。

140㎡戶型一：

中規(guī)中矩，優(yōu)點(diǎn)是客廳陽臺與臥室打通，長度達(dá)到10米。并且，擁有雙陽臺，實(shí)得面積得到提升。

缺點(diǎn)比較明顯，生活陽臺并未連接廚房，需要從次臥進(jìn)出，不方便。

其次，有一間次臥開間僅2.7米，面積只有8.6㎡。

140㎡戶型二：

豎廳設(shè)計，優(yōu)勢仍然是雙陽臺，客廳陽臺為6.8米，雖不算出色，但是生活陽臺也有4.6米，這就比較難得了。

缺點(diǎn)仍然是有一間次臥的開間只有2.7米。

由于是豎廳，南向采光面只有10.4米，比橫廳戶型少了約3.6米。

140㎡戶型三：

豎廳設(shè)計，優(yōu)勢仍然是雙陽臺，客廳陽臺連接兩個臥室，長度達(dá)到約9.9米。

生活陽臺連接廚房餐廳，長度2.7米。

缺點(diǎn)仍然是有間次臥開間2.7米，后期可以包裹進(jìn)陽臺，增加臥室面積。

140㎡戶型四：

▲ 140㎡戶型四

異形戶型，位于地塊邊戶。

從設(shè)計圖來看，該戶型朝南為山墻面，朝南應(yīng)該只有淋浴房有小窗戶。

主要采光面為朝西或朝東，三間臥室朝北，采光不足。

180㎡戶型有兩個戶型。

180戶型一：

優(yōu)點(diǎn)仍然是雙陽臺，客廳陽臺達(dá)到11.7米，南向采光面16.2米，四開間朝南。

生活陽臺約5.4米，同類產(chǎn)品中算較為出色。

總體來說，該戶型算是鷺灣1號最值得下手的戶型，當(dāng)然價格也是最高。

要說缺點(diǎn)，唯一是老人套房，最好放在入戶臥室處，這樣更能兼顧各自生活習(xí)慣。

180戶型二：

▲ 180㎡戶型二

該戶型和上一款基本類似，均為方廳設(shè)計，客廳開間也同為5.5米。

唯一不同在于入戶臥室朝北，上一個戶型朝南。

因此，該戶型整體南向采光面更小。

不過，周末陪同幾位KFS朋友參觀時，只開放有140㎡橫廳樣板間，其余戶型均未對外開放。

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“鷺灣1號”雖然有不少遺憾，但是亮相之后，人氣挺高，銷售方面預(yù)計會比較順利。

總體來看，“鷺灣1號”定位“初改”，180㎡算是再改，但是7成主力戶型定在140㎡，說明KFS不太有信心做更高能級的產(chǎn)品。

當(dāng)然，這也可能是“限價”的原因。

這種情況，對于購房者也是兩難。

“限價”過低，KFS算不過賬，不愿意投入成本做產(chǎn)品；價格太高，產(chǎn)品是好了，但需要有“鈔能力”。

總之，目前“鷺灣1號”就是這樣的情況：產(chǎn)品定位“初改”。

相信這也是KFS，反復(fù)評估、權(quán)衡利弊之后的方案。

同時，從入戶設(shè)計，戶型布局來看，“深城建”作為平臺公司，距離第一梯隊(duì)的龍湖、中海、華潤、萬科、建發(fā)、中鐵建等，在產(chǎn)品上還是有差距。

未來交付環(huán)節(jié)，對首次在蓉打造項(xiàng)目的“深城建”仍是考驗(yàn)，作為公司一號作品，希望交付上能有好的表現(xiàn)。

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