富力威斯汀被天元接管、三迪希爾頓逸林更名、美倫大飯店或改為寫字樓、中庚喜來登面臨拍賣……

除了福州，放眼全國，還有麗思卡爾頓、華爾道夫、凱賓斯基……

2019年底疫情以來，包括福州在內(nèi)的國內(nèi)酒店資產(chǎn)交易動態(tài)頻頻，如今這個趨勢仍然沒有改變。

相關(guān)酒店業(yè)發(fā)展報告顯示，僅僅2023年5月，中國境內(nèi)共有超過59家酒店掛牌拍賣，拍賣價格上億元的有8家，其中只有10家成交。

面對這些如雷貫耳的國際品牌高端酒店，很多人怎么也想不到，這些見證了城市的更新迭代，見證了社會與文化的變遷，還作為城市風(fēng)潮的引領(lǐng)者，在很長一段時間內(nèi)受到消費者的熱捧的高端酒店，如今竟然也陷入了“焦慮期”。

曾經(jīng)開發(fā)商眼里的香餑餑，重要會議和商務(wù)旅行市場上的首選，忽然面臨“爹不疼娘不愛”的境地。

這，透露出了什么信號？

高端國際品牌酒店

接連遭遇“翻牌”

越來越多曾為城市地標(biāo)的高端酒店，正在消失或改變。

位于福州海峽會展板塊的中庚喜來登酒店，或被轉(zhuǎn)讓。中信銀行日前發(fā)布招商公告顯示，該項目債權(quán)總額超5.95億元，已被掛上案例資產(chǎn)平臺尋求轉(zhuǎn)讓。

早前的今年7月，不少往來于福州海峽會展中心的市民和商務(wù)人士發(fā)現(xiàn)，自己熟悉的福州南三迪希爾頓逸林酒店，悄悄更改了名號，掛上了艾美州際酒店的招牌。

今年5月，開業(yè)于2002年，福州市首家五星級飯店美倫大飯店（也是福州首家國際品牌加盟飯店，原名美倫華美達，2017年左右退出加盟而摘牌），也傳出母公司能化集團擬退出酒店業(yè)，權(quán)屬美倫酒店公司轉(zhuǎn)型為集團后勤保障公司，將福州美倫大飯店改為寫字樓的消息，2020年曾被全國旅游星級飯店評定委員要求限期整改。

2022年7月份，福州知名高端酒店希爾頓花園酒店更是徹底改換門庭，正式宣告更名為奧體梅園酒店。

在國內(nèi)酒店版圖中，福州并不特別顯山望水，市場中規(guī)中矩，之前傳聞的安縵、文華東方遲遲未能落地。這樣的一個市場，突然發(fā)生多起高端品牌的易主事件，著實為福建酒店業(yè)多了一份談資。

福州文旅博主“老虎的師傅”表示，相比城市發(fā)展和經(jīng)濟水平，現(xiàn)在福州的國際酒店數(shù)量已嚴(yán)重滯后，“盡管數(shù)量在全國還算中上水平，但等級上已是中下水準(zhǔn)”。

相比之下，廈門的國際高星級酒店不管數(shù)量還是等級，在全國可以排到前五、前六的位置，比全省其他地市加上平潭的數(shù)量都多?！叭绻@種態(tài)勢繼續(xù)保持，福州很可能三五年內(nèi)被泉州超過。”

實際上，酒店業(yè)“城頭變幻大王旗”的一幕，正席卷全國。

2018年，上海靜安希爾頓酒店的翻牌，算得上行業(yè)內(nèi)一件標(biāo)志性事件。擁有30年歷史的上海首家希爾頓酒店撤牌，換上靜安昆侖的新Logo，冥冥之中，拉開了高端品牌酒店的“命運之門”。

自此，我們見證到越來越多曾為城市地標(biāo)的高端酒店消失或改變。

2019年，繼此前北京萬達索菲特大飯店翻牌為北京萬達文華酒店之后，北京長安街W酒店摘牌的消息，傳遍了整個中國酒店行業(yè)。地理位置得天獨厚、酒店品牌高端大氣，這樣一家酒店開業(yè)四年虧損三億的狀況，讓很多人難以理解。

然而，隨后發(fā)生的更多摘牌，讓人看到了這一市場的巨大變化。

北京金融街洲際酒店轉(zhuǎn)型為商用寫字樓，原隸屬于萬豪國際集團旗下的北京人濟萬怡酒店換牌為本土酒店北京金陵飯店，上海虹橋喜來登等老牌外資酒店也相繼傳出“翻牌”消息。

隨著疫情的出現(xiàn)，這一趨勢更出現(xiàn)了加速的趨勢。2022年，更成為酒店物業(yè)換牌、買賣交易的大年，而2023年這個趨勢依然在持續(xù)。

在南京，作為市區(qū)最早的幾間奢牌酒店之一，至今已順利運行了9個年頭的費爾蒙或?qū)⒏鎰e，目前南京金奧費爾蒙酒店已多次進入法拍流程，價格也是一降再降；在上海，佘山世茂洲際酒店對外出售的消息，引起了不小的波動。

曾經(jīng)“意氣風(fēng)發(fā)”

備受酒店市場寵愛

倘若時光倒流，這些國際品牌高端酒店的際遇，與現(xiàn)在宛若兩重天，“意氣風(fēng)發(fā)”可謂是最佳寫照。

回顧國際酒店品牌在國內(nèi)的發(fā)展，與中國業(yè)主之間的關(guān)系，其實一直處于“蜜月”的狀態(tài)。

在改革開放之初的上世紀(jì)80年代，中國酒店業(yè)發(fā)展十分落后，高星級酒店極少，盡管政府為了鼓勵外資進入中國酒店市場，而制定了許多優(yōu)惠政策來吸引外商投資，但除了香格里拉和新世界等華人酒店集團外，真正來華投資酒店的外資管理集團寥寥無幾，所以國家允許國際酒店集團以純品牌輸出方式進入，“業(yè)主+外資管理品牌”的酒店發(fā)展模式就此誕生。

隨著經(jīng)濟發(fā)展進入快車道，極大刺激了中國旅游業(yè)的發(fā)展，而在中國的旅游和酒店等配套設(shè)施不完善的情況下，國際酒店集團迅速將大部分不同檔次的子品牌引進中國，開始“攻城略地”，并與很多酒店簽署了長達二三十年的委托管理合同，進入蜜月期。

相較于國內(nèi)酒店，作為“外來戶”的國際品牌以其豐富的管理經(jīng)驗和成熟的管理系統(tǒng)，使所管理的酒店的服務(wù)水平及盈利水平普遍高于國內(nèi)酒店品牌，尤其是其高端品牌，受到中國消費者的廣泛追捧，成為我國高端酒店業(yè)市場的主力軍。

而其“品牌輸出”的獨特經(jīng)營管理理念以及品牌美譽度高、服務(wù)品質(zhì)高、運營管理系統(tǒng)效率高等優(yōu)勢讓其成為國內(nèi)酒店品牌紛紛效仿以及中國業(yè)主迫切希望合作的對象。

尤其是在房地產(chǎn)狂飆突進的這些年中，許多地方政府為提升城市形象，在土地出讓中，明確規(guī)定必須捆綁配建國際高端連鎖品牌酒店，更是為國際品牌高端酒店的發(fā)展顧上了助推器。

麗思卡爾頓、喜來登、希爾頓、萬豪……一個大體量地產(chǎn)項目里，如果沒有這樣級別的酒店存在，仿佛就無法凸顯項目的高端。

際遇宛若兩重天

根源在成本收益權(quán)衡

但，“相愛”往往也伴隨著“相殺”。

共度“蜜月”的同時，國際品牌高端酒店“強勢”的品牌加盟政策也一直為行業(yè)所詬病，所以在經(jīng)營業(yè)績下滑的時候，中國業(yè)主和國際酒店品牌之間就經(jīng)常上演分分合合的戲碼。

對于外資酒店近年在華頻頻遭遇撤牌，有業(yè)內(nèi)人士指出，這些外資酒店品牌撤牌的原因不盡相同，有的是因為酒店帶來的收益下降，導(dǎo)致業(yè)主方并不想支付高額的管理費；有的則是因為目前國內(nèi)市場客源發(fā)生巨大變化，如今境外游暫未開放，境外客源急劇減少，嚴(yán)重影響酒店收入與利潤的保證。

對此，有業(yè)內(nèi)人士分析指出，隨著國內(nèi)高端酒店市場客源結(jié)構(gòu)的改變，在外資酒店經(jīng)營不盡如人意的情況下，業(yè)主會考慮改變，提前終止管理合同，同時，這也可以減少管理費開支。接下來，酒店撤牌的情況可能會越來越多，行業(yè)也開始進入洗牌期。

不得不承認的是，有不少地產(chǎn)系酒店業(yè)主的初衷，是試圖通過盤活酒店資產(chǎn)以緩解償債壓力，提升現(xiàn)金流動性。降杠桿、減負債、回流現(xiàn)金、穩(wěn)發(fā)展，成了絕大多數(shù)地產(chǎn)系酒店主動或被動進入交易市場的主要緣由。

如雅居樂集團在2021年下半年，就包含5宗酒店物業(yè)在內(nèi)的14項非核心物業(yè)簽訂了認購書或買賣合同，售價合計約為人民幣28億元，一定程度上緩解了雅居樂集團的現(xiàn)金流壓力。

還有部分業(yè)主，是基于旅游消費市場的疲軟，酒店業(yè)績觸底，想要脫手酒店資產(chǎn)。與地產(chǎn)系酒店不同，這類業(yè)主大多為中小型業(yè)主，手持的酒店資產(chǎn)金額較小，但卻組成了國內(nèi)酒店行業(yè)的腰部。一旦旅游經(jīng)濟展現(xiàn)出回升的苗頭，那么伴隨著大量酒店資產(chǎn)的拋售，不少投資人會選擇進場抄底。但在疫情點狀散發(fā)的當(dāng)下，回升的苗頭暫時還不是那么清晰。

此外，差異化需求的興起，也沖擊了高端國際品牌酒店的“錢景”。高端個性化民宿的崛起，適應(yīng)了互聯(lián)網(wǎng)時代不少人群“個性自我”的需求；對他們而言，相比構(gòu)思精巧、品味獨特的民宿，中規(guī)中矩的國際高端酒店，忽然“不香了”。

對于國際品牌的撤牌，業(yè)主紛紛更換國內(nèi)品牌，最根本的原因還是成本與收益的權(quán)衡。在小眾酒店和精品酒店這兩個領(lǐng)域里，國際品牌還是比較有優(yōu)勢的，競爭優(yōu)勢可能還會持續(xù)一段時間。

但是如今，在經(jīng)濟型酒店、中端酒店，以及很多其他的領(lǐng)域，國內(nèi)的酒店品牌應(yīng)該說已經(jīng)占據(jù)絕對的主導(dǎo)地位。

就目前來看，中國的酒店品牌慢慢地都成長起來了，未來也會越來越多，逐漸會成為主流。