民間最近流行這樣一個段子，別有一番深意：

我說房價太高，他說他降低首付；

我說房價太高，他說貸款利率調(diào)低一點；

我說房價太高，他說可以貸到八十歲；

我說房價太高，他說可以貸款三輩；

我說房價太高，他說認房不認貸！

我說房價太貴，你聽不懂嗎？他說你說什么？

新政之下，廣州與其它一線的區(qū)別在哪？

現(xiàn)在“認房不認貸”政策已經(jīng)在一線城市全部推出，對于樓市的影響，市場分析和討論的已經(jīng)太多太多了，校長在上一篇文章當中也專門分享過自己的一些看法。

簡單就是，各人管好自己的一畝三分田，管它市場紛飛變化，依據(jù)自己的實際情況做出抉擇，這才是最明智的。

廣州的樓市跟跟北上深這幾個絕對一線不一樣，跟成都杭州等新一線也不一樣。

相比北京上海這樣牛逼城市加上牛X產(chǎn)業(yè)以及龐大的接盤群體，其核心地位相當穩(wěn)固，即便是老破舊疊加地段和學位也還是有市場的。

而成都杭州在城市規(guī)劃和開發(fā)利用上相對合理，二手房在地段和品質(zhì)上也能站穩(wěn)。

然而，廣州樓市沒有形成滾動鏈條！

廣州在早些年開發(fā)的都是郊區(qū)，因為老破舊占據(jù)了城市中心大部分區(qū)域。

如此一來，廣州的房東們手上的房產(chǎn)基本上都是這兩種類型為主！

隨著樓市的一天天降溫，廣州老破舊這類資產(chǎn)的金融屬性和居住屬性正在加速消失。

同時，因為新區(qū)的名校分流，老破舊的學區(qū)優(yōu)勢也在大幅下降，這樣的二手房想要出手也是非常不容易的。

對于廣州而言，表面上看，是由于二手掛盤爆增所引發(fā)的內(nèi)卷；實質(zhì)上，是新房的競爭搶走了市場份額，這場戰(zhàn)斗還遠沒有結(jié)束。

這還只是個開始！

在校長看來，要想在這場戰(zhàn)斗中能突圍成功，無非就兩種：十年以內(nèi)的新城和極度優(yōu)質(zhì)稀缺的二手。

至于大部分的老破舊和遠郊新來說，可以考慮借著每一輪的新政趕緊果斷出手置換，要不然可能成為妥妥的一個大冤種。

新政之下，廣州樓市新動向

8月30日，廣州市人民政府辦公廳官網(wǎng)發(fā)布公告，宣布2023年8月18日0點后簽訂個人住房貸款合同的，按“認房不認貸”政策執(zhí)行。

該政策落地的首個周末，廣州樓市出現(xiàn)了開發(fā)商搶先推售、促銷推新、回收折扣、人氣“爆棚”等多種現(xiàn)象。

至于成交量方面，按現(xiàn)在的新熱門詞匯來形容，叫“心電圖式”成交現(xiàn)象。

校長實地走了很多個樓盤，新政前后的變化給到我個人的感受還是挺大的。

在一手樓市方面，新政后樓盤冷熱分化現(xiàn)象更加明顯，但整體上房價波動不大。

二手樓市方面，業(yè)主放盤量較之前有所增加，但是在成交表現(xiàn)方面還不是很積極。

這時，有專家跑出來振臂高呼”親愛的開發(fā)商們，政策東風已到，趕緊拋售出貨”。

專家不愧是專家，總能找到合適的時機說出幾句“權(quán)威且專業(yè)的專家意見”！

事實上，一些樓盤現(xiàn)場熱鬧，但也有不少項目仍處于冷清局面。

某房屋銷售平臺的負責人跟校長聊到，這些政策一出臺后，增城的一個地鐵上蓋項目成交了20套，業(yè)績相當可觀，除此以外，他們代理的多個外圍區(qū)域的樓盤依然一如往常的冷清。

很多代理和業(yè)內(nèi)從業(yè)者最近交流也比較多，大家的觀點其實都差不多。

新政落地后，確實能減輕部分購房者的首付負擔，但月供增加卻又變成了一個長期負擔，相當考驗購房者能否持續(xù)高收入的能力。

從目前情況看，廣州樓市全面回暖仍然是一個渴望而暫時不可及的局面。

簡單來說，現(xiàn)在的“首付減負”對廣州樓市的刺激作用并不明顯。

而對于核心區(qū)域的熱門項目來說，樓盤的合理定價才是最為關(guān)鍵的決定性因素，新政也僅僅起到一點點的打輔助的作用。

要知道，近兩三年，外圍區(qū)域剛需項目的首付比例其實已經(jīng)在逐步下降了，所以也并不是什么新鮮事了。

比如荔灣廣鋼新城南區(qū)的項目，上周末以3.8萬元/平方米起的價格推售新貨，總價300萬元左右就可以購置一套“3+1”房單位。

相比今年年初，當時均價最高超過4萬/平。

在人氣有所回升的同時，也有不少樓盤聲稱近期要回收折扣，甚至直言要漲價。

不知道這些樓盤是在自嗨呢？還是過度自信了些？

校長認為，開發(fā)商們還是要認清事實，不要有點新政的風吹草動就想漲價提價，畢竟今時不同往日了，都醒醒吧。

至于新政之后的二手樓市，除了看樓者有所增加，放盤量也有所上升之外，表現(xiàn)在成交量上，整體平均變化并不大。

表現(xiàn)在買賣雙方的態(tài)度上，買方的態(tài)度對于還價的幅度還是非常大；而賣方的態(tài)度還是比較堅挺。

除非是急用錢，否則不考慮降價出手。

買賣雙方之間的博弈還在持續(xù)。買方博的是房價未來還會繼續(xù)下跌，樓市持續(xù)低迷；而賣方則相反。

這樣的博弈之下，雙方能否達到共識？什么時候能達成共識？

大家都非常關(guān)注！

二手房市場如此，新房市場亦然這樣！

然而一段時間來，不管一輪又一輪的新政如何，場內(nèi)外的觀望氛圍顯得愈發(fā)濃厚！

話說回來，現(xiàn)在的客戶缺的不是首付，而是信心。

現(xiàn)在的樓市已然不是賣方市場，而是一個買方所主導行情走向的市場！

這樣的現(xiàn)實，很長一段時間里估計都將如此！