樓盤(pán)報(bào)告| 熱點(diǎn)分析 |區(qū)域板塊| 土地市場(chǎng)

※全文約3395字，閱讀全文大約需要3分鐘

攀成鋼、金融城之后，誰(shuí)能坐上“豪宅第三極”寶座？

從目前來(lái)看，大源最有希望。

早年大源，華潤(rùn)鳳凰城、中海蘭庭率先殺入，扛起成都南拓大旗。隨后萬(wàn)科、中鐵建、建發(fā)、保利、凱德、朗詩(shī)等房企相繼落子。

發(fā)展過(guò)程中雖有起伏，但得益于天府一街到五街的騰訊、網(wǎng)易、百度等互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)支撐。

聚集大量互聯(lián)網(wǎng)人才，大源逐漸站穩(wěn)腳跟，成為主城核心。

特別是優(yōu)質(zhì)教育資源落地，大源房?jī)r(jià)開(kāi)始攀升，成為中產(chǎn)最熱門(mén)的購(gòu)買(mǎi)板塊。

如今，規(guī)劃多年的“大源西”揭開(kāi)面紗，被稱為2.0版本的大源，即將拉開(kāi)帷幕。

就在9月，新大源F4之一的“中鐵建西派項(xiàng)目”，即將亮相。

據(jù)悉，西派清水限價(jià)3.45萬(wàn)/㎡，加上精裝，或?qū)⒊蔀榻陙?lái)首個(gè)全面破4萬(wàn)的非別墅類項(xiàng)目。

大源2.0，來(lái)了。

01

早年的大源1.0版本，并不高級(jí)。

雖然最早進(jìn)入大源開(kāi)荒的是中海和華潤(rùn)兩大央企巨頭，但是產(chǎn)品總體比較保守。畢竟10多年前，大源還是荒蕪之地，公共配套匱乏，吸引的更多是主城南三環(huán)附近外溢客群。

大源早期樓盤(pán)，以剛需、首改為主，3.0、4.0、5.0容積率樓盤(pán)并不罕見(jiàn)。

不過(guò)，隨著價(jià)值看漲，后來(lái)的西派瀾岸、萬(wàn)科公園五號(hào)，拉升了大源品質(zhì)。這兩大樓盤(pán)，距離錦城湖較近，與金融城滆湖相望，吸引了不少金融城客群。

某種程度上，大源也成為金融城的“后花園”。

從數(shù)據(jù)上來(lái)看，目前大源二手盤(pán)，價(jià)格梯度較大，從2萬(wàn)出頭的綠地之窗、清風(fēng)時(shí)代等極剛樓盤(pán)，到單價(jià)6萬(wàn)左右的西派瀾岸、萬(wàn)科公園五號(hào)豪宅都有分布。

這也使得想要入住大源，選擇挺多，總價(jià)200萬(wàn)左右是最低門(mén)檻，豐儉由人。

正因?yàn)榇罅縿傂璐嬖冢?strong>大源人口資源豐富，有非常強(qiáng)大的活力，為區(qū)域內(nèi)的學(xué)區(qū)、產(chǎn)業(yè)、商超等提供了支撐。

在各類板塊中，有的板塊有好的住宅規(guī)劃，但缺少產(chǎn)業(yè)，有的板塊有產(chǎn)業(yè)又沒(méi)有好的住宅規(guī)劃。

比如高新西，有華為、英特爾、京東方等產(chǎn)業(yè)，但是沒(méi)有好的住宅規(guī)劃，有錢(qián)人只好選擇金沙、青羊新城等。

而攀成鋼、金融城、大源，能成為頂級(jí)板塊，既有產(chǎn)業(yè)，又有好的住宅規(guī)劃，兩者兼得并不容易。

大源的產(chǎn)業(yè)，從天府一街的“瞪羚谷”到天府五街的“天府軟件園”，遍布眾多互聯(lián)網(wǎng)大廠。

正是過(guò)去20年的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)紅利，讓大源成為核心，房?jī)r(jià)也水漲船高。

02

今天要討論的“大源西”，也有人說(shuō)是“大源南”。

先來(lái)看，它具體的位置。

整個(gè)大源非常大，全部位于高新南區(qū)，具體來(lái)看，北至繞城高速南，東至天府大道，南邊連接天府新區(qū)華陽(yáng)，西側(cè)以和雙流的成昆鐵路為主要分界線。

大源西，位于大源板塊內(nèi)，西南角，因此說(shuō)是“大源西”，或者是“大源南”，其實(shí)都可以。

我們偏向于叫“大源西”。

因?yàn)椋?strong>大源西的說(shuō)法，主要是以劍南大道以西的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)定義。

整個(gè)大源板塊，劍南大道為分界線，以西主要為“住宅區(qū)”，以東主要為“產(chǎn)業(yè)區(qū)”。

大源西，為什么非常珍貴。

因?yàn)椋?strong>大源西是整個(gè)大源，最后成片開(kāi)發(fā)的地塊。

目前，整個(gè)區(qū)域經(jīng)過(guò)近十年的整理，土地已經(jīng)相繼清理干凈，基本都是凈地。

大源西的定位，比此前的大源更高級(jí)，地塊容積率更低，城市界面要求更高，產(chǎn)業(yè)、公園配套更齊全。

最新的大源F4，均位于大源西板塊內(nèi)，容積率都在2.0左右，部分帶商業(yè)指標(biāo)容積率高一些，但商業(yè)界面的呈現(xiàn)要求也很高。

有消息透露，配套商業(yè)部分想要做成類住宅、商業(yè)別墅出售，幾乎沒(méi)有可能，報(bào)規(guī)都是問(wèn)題。

03

大源西（騎龍片區(qū)），高起點(diǎn)、高質(zhì)量打造。

▲大源騎龍片區(qū)規(guī)劃

《成都高新南區(qū)國(guó)土空間總體規(guī)劃2021-2035年》文件中提到，“高質(zhì)量建設(shè)騎龍片區(qū)、新川科技園片區(qū)”。

騎龍片區(qū)以打造龍頭總部經(jīng)濟(jì)高地為目標(biāo)，植入總部辦公、創(chuàng)新科研等核心功能，引導(dǎo)龍頭企業(yè)集聚。

2020年5月，中日（成都）地方發(fā)展合作示范區(qū)正式掛牌成立。該示范區(qū)規(guī)劃三大片區(qū)，包括成都高新區(qū)瞪羚谷片區(qū)、騎龍片區(qū)及未來(lái)科技城片區(qū)。

2020年9月，騎龍創(chuàng)新園深度城市設(shè)計(jì)方案--“潮想·山社”出爐，未來(lái)，成都高新區(qū)騎龍創(chuàng)新園將成為一個(gè)人文氣息與科技創(chuàng)新相融合的新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)。

騎龍創(chuàng)新園位于中日（成都）地方發(fā)展合作示范區(qū)起步建設(shè)區(qū)。騎龍創(chuàng)新園被劃分為創(chuàng)新總部新門(mén)廳、跨國(guó)文創(chuàng)新街町、數(shù)智孵育新云臺(tái)、創(chuàng)意精英新里院、騎龍綠廊新田園五個(gè)功能分區(qū)。

TOD加持：隨著城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，軌道沿線綜合物業(yè)模式（TOD）逐漸取代傳統(tǒng)的交通模式。

2021年8月，成都市規(guī)劃和自然自然局公布《高新區(qū)騎龍東片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（第0.2版）、高新區(qū)騎龍西片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（第1版）局部用地控規(guī)修改方案公告》。

提到，為推動(dòng)TOD片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)，結(jié)合探索職住平衡、科學(xué)測(cè)算產(chǎn)居比、補(bǔ)齊公服配套短板等要求，編制了騎龍創(chuàng)新園城市設(shè)計(jì)方案，打造創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)宜居地。

今年4月，成都面積最大垂直流人工濕地公園——騎龍中水濕地公園完成竣工驗(yàn)收，占地約12.8萬(wàn)平方米。騎龍中水濕地公園為公眾提供環(huán)境優(yōu)美的休閑健身場(chǎng)所。

此外，它還是一個(gè)巨型的“人造凈水器”， 每日可凈水8.5萬(wàn)立方米。

另外，今年一月，高新區(qū)官宣“三甲醫(yī)院”高新人民醫(yī)院，落子天府四街與劍南大道交界處。

高新區(qū)人民醫(yī)院占地120畝，35.7萬(wàn)平米建筑面積，一期共規(guī)劃床位數(shù)2000張。

該醫(yī)院由四川大學(xué)牽頭，整合四川大學(xué)華西醫(yī)院、華西第二醫(yī)院、華西口腔醫(yī)院、華西第四醫(yī)院等附屬醫(yī)院優(yōu)質(zhì)醫(yī)療品牌資源進(jìn)駐。

按照“大綜合、強(qiáng)?？啤惫δ芏ㄎ唬怀觥叭A西品牌”系列?？铺厣?，打造區(qū)域性醫(yī)療高地和疑難重癥診療中心，建設(shè)一家三級(jí)綜合并突出?？铺厣氖痉夺t(yī)療中心。

高新區(qū)人民醫(yī)院將參照四川大學(xué)各附屬醫(yī)院本部的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)成都高新區(qū)人民醫(yī)院，設(shè)置組建手術(shù)、非手術(shù)、醫(yī)技輔助科室；根據(jù)醫(yī)院功能定位和發(fā)展需求，參照四川大學(xué)各附屬醫(yī)院本部，提供同質(zhì)化高水平醫(yī)療服務(wù)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，高新區(qū)目標(biāo)是把華西醫(yī)院醫(yī)療服務(wù)體系和技術(shù)實(shí)力，拷貝到高新區(qū)。

過(guò)去高新區(qū)只有一醫(yī)院能拿出手，未來(lái)高新區(qū)人民醫(yī)院，值得期待。

04

在眾多利好加持下，加上大源、金融城的強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)力，大源西土拍也沖到了全城最高限價(jià)。

清水房達(dá)到限價(jià)達(dá)到3.6萬(wàn)/㎡，從發(fā)展勢(shì)頭來(lái)看，未來(lái)極有可能突破4萬(wàn)關(guān)卡。

中鐵建23畝項(xiàng)目，鄰近教科院，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源確定性強(qiáng)，項(xiàng)目定位高端產(chǎn)品西派系，只有180和221平米兩個(gè)戶型。

不足是場(chǎng)地較小，小區(qū)內(nèi)可施展空間有限，看點(diǎn)在產(chǎn)品戶型本身打造上。

3.45萬(wàn)/㎡的清水限價(jià)，疊加西派系精裝后，售樓部透露消息來(lái)看，售價(jià)將在4萬(wàn)左右。

樣板間預(yù)計(jì)將在9月份亮相，目前臨時(shí)接待點(diǎn)設(shè)在“西派瀾岸”。

成都城投54畝地塊，據(jù)透露將打造“錦上”系列。

城投作為平臺(tái)公司，有多年且大量開(kāi)發(fā)經(jīng)歷。不過(guò)，地方平臺(tái)公司，很難說(shuō)已經(jīng)征服高端受眾。

近些年，城投和綠城等公司合作，開(kāi)拓了誠(chéng)園、蘭庭等系列產(chǎn)品，得到了市場(chǎng)認(rèn)可。

不過(guò)，單獨(dú)操盤(pán)，特別是在高端項(xiàng)目獨(dú)自操盤(pán)的實(shí)力，還需要進(jìn)一步證明。

城投54畝項(xiàng)目，主力戶型有三個(gè)，分別是177平的套四雙衛(wèi)（186套）、199平的套四三衛(wèi)（120套）以及243平的五房三衛(wèi)（60套）。

城投置地的優(yōu)勢(shì)是清水限價(jià)29900元/m2，因此單價(jià)上比“西派”大約要低近5千，以200㎡戶型計(jì)算，大約便宜100萬(wàn)。

交投51畝項(xiàng)目，具體入市時(shí)間尚未得知，不過(guò)有消息稱戶型為142-208 m2的大平層，清水限價(jià)和城投置地一樣為29900元/m2。

遠(yuǎn)達(dá)大源141畝地塊樓面地價(jià)20700元/㎡，清水限價(jià)達(dá)到3.6萬(wàn)/㎡，和金融城三期華潤(rùn)地塊一樣，成為全城最高限價(jià)地塊。

項(xiàng)目或許因?yàn)橛写蠹s2.1萬(wàn)㎡商業(yè)配套要求，給到的限價(jià)更高，彌補(bǔ)商業(yè)方面的成本。

商業(yè)呈現(xiàn)方面要求頗高。

根據(jù)高新區(qū)對(duì)騎龍創(chuàng)新園區(qū)的規(guī)劃要求，將通過(guò)“筑街景、筑院景、筑園景”的方式，實(shí)現(xiàn)山水、街道自然相融。

據(jù)知情人士透露，已經(jīng)有大型央企和遠(yuǎn)達(dá)就合作開(kāi)發(fā)展開(kāi)談判。在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，如果能和大型央企合作，遠(yuǎn)達(dá)能獲得大盤(pán)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目呈現(xiàn)也更有保證，可以實(shí)現(xiàn)多贏。

▲遠(yuǎn)達(dá)141畝地塊現(xiàn)狀

作為城南核心板塊，除了上半年七八百萬(wàn)的少量“錦城湖岸別墅”，以及遠(yuǎn)達(dá)天薈云庭高層和千萬(wàn)級(jí)別墅，區(qū)域內(nèi)新盤(pán)供應(yīng)較為短缺。

隨著“大源西”硬菜上桌，勢(shì)必將在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)上，搶奪走不少高端買(mǎi)家。

※聲明

本公眾號(hào)刊載此文出于傳遞更多信息之目的，文中部分圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系小編進(jìn)行刪除。

文章由《成都購(gòu)房指南》團(tuán)隊(duì)原創(chuàng)，請(qǐng)勿擅自轉(zhuǎn)載、復(fù)制、抄襲。若需轉(zhuǎn)載，請(qǐng)聯(lián)系后臺(tái)編輯，授權(quán)方可進(jìn)行轉(zhuǎn)載，違者將追究相關(guān)法律責(zé)任。