房地產(chǎn)投資增速下滑幅度超過40%的分別是廣西、天津、貴州，三地GDP增速分別為2.8%、4.8%、4.4%。其中，廣西、天津上半年固定資產(chǎn)投資亦陷入負(fù)增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)不騙人。上海增速第一，天津等地嚴(yán)重下滑負(fù)增長(zhǎng)仍是房地產(chǎn)投資的主基調(diào)。

顯然單靠“教育”賣房的點(diǎn)子，行不通！風(fēng)向在變。????????

從上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速來看，31個(gè)省區(qū)市中，僅8地呈現(xiàn)正增長(zhǎng)，分別是上海（增速37.5%）、北京（9.8%）、西藏（8.2%）、海南（2.6%）、浙江（1.6%）、湖北（0.9%）、內(nèi)蒙古（0.9%）、山西（0.5%）。

上半年，上海GDP同比增長(zhǎng)9.7%，固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)37.2%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)37.5%，住宅新開工面積同比增長(zhǎng)52.6%，住宅竣工面積同比增長(zhǎng)43.6%，上半年，上海商品房銷售面積同比增長(zhǎng)21.8%，成績(jī)亮眼。

不可否認(rèn)，上海2022年上半年的低基數(shù)是個(gè)事實(shí)，但從絕對(duì)數(shù)字來看，上半年上海商品房銷售面積777.08萬平方米，遠(yuǎn)高于北京的522.9萬平方米、廣州的331.1萬平方米、深圳的251.4萬平方米。

但上海的二手房市場(chǎng)體感較冷，宅價(jià)格環(huán)比跌幅排在全國(guó)第一。

北京樓市也比較堅(jiān)挺。上半年，北京市固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長(zhǎng)13.6%，比一季度提高4個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)9.8%，但新開工面積同比下降24.8%。上半年，北京商品房銷售面積同比增長(zhǎng)17.2%。

31個(gè)省區(qū)市中，上半年房地產(chǎn)投資增速呈負(fù)增長(zhǎng)的有22個(gè)，占比超7成。貴州降幅最大，達(dá)到52.9%；其次是天津，房地產(chǎn)投資同比下滑46.7%；隨后是廣西，增速下滑43.4%；下滑幅度超過30%的還有云南、河南；超過20%的還有重慶、黑龍江、遼寧、湖南、青海。

這直接拖累了固定資產(chǎn)投資表現(xiàn)。作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“三駕馬車”之一，固定資產(chǎn)投資在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要份額，并在近年來穩(wěn)增長(zhǎng)中被寄予厚望。

作為貴州省省會(huì)城市，貴陽上半年固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比下降8.4%，降幅較一季度擴(kuò)大3.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降28.1%，成為主要拖累因素。

天津全國(guó)墊底。上半年天津GDP同比增長(zhǎng)4.8%，但固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比下滑16%。分領(lǐng)域看，制造業(yè)投資同比增長(zhǎng)2.9%，基礎(chǔ)設(shè)施投資下降4.9%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降46.7%�？梢姡侠厶旖蚬潭ㄙY產(chǎn)投資的主要是房地產(chǎn)投資下滑嚴(yán)重。

而從銷售端來看，上半年天津商品房銷售面積654.53萬平方米，同比增長(zhǎng)46.2%；商品房銷售額1120.92億元，增長(zhǎng)58.6%。銷售增長(zhǎng)主要靠住宅來動(dòng)，上半年天津住宅銷售613.55萬平方米，增長(zhǎng)53.1%，拉動(dòng)全市銷售面積增長(zhǎng)47.5個(gè)百分點(diǎn)，占比93.7%。

于是，針對(duì)天津市場(chǎng)的低迷，天津市規(guī)劃資源局發(fā)布關(guān)于盤活存量土地房產(chǎn)有關(guān)支持政策的通知。

其中明確——

• 土地使用權(quán)人可通過自主、聯(lián)合、入股以及轉(zhuǎn)讓、置換等多種方式進(jìn)行盤活利用；

• 土地使用權(quán)人無開發(fā)意愿或者無開發(fā)能力的，可由區(qū)人民政府依法依規(guī)收儲(chǔ)或者收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)，按照規(guī)劃重新安排使用。

• 涉及超期未開工、竣工以及閑置土地的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定明確處置方案后予以盤活利用。

• 涉及違法違規(guī)的，按照有關(guān)規(guī)定處置完畢后，方可進(jìn)行盤活利用。

• 嚴(yán)禁利用產(chǎn)業(yè)用地違規(guī)改造用于商品住宅開發(fā)。

• 產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)允許工業(yè)用地（三類工業(yè)用地除外）、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地（三類物流倉(cāng)儲(chǔ)用地除外）和其他商務(wù)用地之間按要求合理轉(zhuǎn)換。

• 在不超過基準(zhǔn)容積率且征得相關(guān)管理部門同意的前提下，現(xiàn)狀公共管理與公共服務(wù)設(shè)施及社區(qū)公益性設(shè)施（社區(qū)商業(yè)除外）進(jìn)行改造，允許其容積率在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上適當(dāng)提高。

也就是說請(qǐng)手上有地的就趕快利用起來（主要是商服用地），有地沒錢的政府幫你安排使用。占著地空置，不行。???????????

通知全文如下：

各區(qū)分局、各有關(guān)單位：

為全面貫徹新發(fā)展理念，聚力市委、市政府“十項(xiàng)行動(dòng)”走深走實(shí)，充分激發(fā)市場(chǎng)活力，提升存量土地、房產(chǎn)利用效率和效益，有效支撐和保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)將有關(guān)政策通知如下：

一、適用范圍

本通知適用于已取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的土地、具備合法手續(xù)的存量房產(chǎn)的盤活利用（商品住宅除外）。除明確適用于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的條款，其他條款產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)、外均可適用。

本通知所稱產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是指經(jīng)國(guó)務(wù)院及其有關(guān)部門、市人民政府批復(fù)，具有專門管理機(jī)構(gòu)的開發(fā)區(qū)、高新區(qū)，經(jīng)市人民政府批復(fù)的專項(xiàng)規(guī)劃和工作方案中確定的工業(yè)園、都市產(chǎn)業(yè)園、高教科創(chuàng)園，以及市人民政府批復(fù)的新設(shè)園區(qū)。

二、盤活路徑

土地使用權(quán)人可通過自主、聯(lián)合、入股以及轉(zhuǎn)讓、置換等多種方式進(jìn)行盤活利用；土地使用權(quán)人無開發(fā)意愿或者無開發(fā)能力的，可由區(qū)人民政府依法依規(guī)收儲(chǔ)或者收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)，按照規(guī)劃重新安排使用。涉及超期未開工、竣工以及閑置土地的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定明確處置方案后予以盤活利用。涉及違法違規(guī)的，按照有關(guān)規(guī)定處置完畢后，方可進(jìn)行盤活利用。嚴(yán)禁利用產(chǎn)業(yè)用地違規(guī)改造用于商品住宅開發(fā)。

擬適用政策的項(xiàng)目，位于產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的，持產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機(jī)構(gòu)審查意見，向所在區(qū)規(guī)劃資源部門提出申請(qǐng)；位于園區(qū)外的，持發(fā)展改革、商務(wù)、民政、文化旅游等擬發(fā)展產(chǎn)業(yè)的主管部門審查意見，向所在區(qū)規(guī)劃資源部門提出申請(qǐng)。經(jīng)區(qū)規(guī)劃資源部門審核后，報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。涉及產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的，辦理規(guī)劃或用地手續(xù)的同時(shí)，由產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機(jī)構(gòu)或區(qū)人民政府主管部門需與申請(qǐng)人簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確產(chǎn)業(yè)類型、投資強(qiáng)度、地均稅收、轉(zhuǎn)讓抵押等相關(guān)要求及違約責(zé)任。

三、強(qiáng)化規(guī)劃政策支持

擬適用政策的項(xiàng)目應(yīng)滿足安全、環(huán)保、衛(wèi)生、防疫、消防等要求，位于產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的不得影響園區(qū)功能定位。

（一）允許產(chǎn)業(yè)用地類型合理轉(zhuǎn)換

產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)允許工業(yè)用地（三類工業(yè)用地除外）、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地（三類物流倉(cāng)儲(chǔ)用地除外）和其他商務(wù)用地之間按要求合理轉(zhuǎn)換。產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)集中發(fā)展控制線內(nèi)，除其他商務(wù)服務(wù)用地外的產(chǎn)業(yè)用地面積不應(yīng)低于可開發(fā)建設(shè)用地面積的70%。

（二）允許用途兼容

在兼容用途不會(huì)對(duì)主要用地性質(zhì)的建筑產(chǎn)生安全、環(huán)境、消防等負(fù)面影響的前提下，商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施、公共管理與公共服務(wù)設(shè)施、公用設(shè)施、道路與交通設(shè)施等可以相互兼容，具體按照《天津市規(guī)劃用地兼容性管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。

（三）完善產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施

產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)（除新型產(chǎn)業(yè)用地外）產(chǎn)業(yè)用地配套行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積占比可提高至15%，建筑面積占比上限相應(yīng)提高，用地性質(zhì)仍按照產(chǎn)業(yè)用地主導(dǎo)性質(zhì)管理，配套提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴(yán)禁建設(shè)商品住宅。產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)新型產(chǎn)業(yè)用地兼容的配套服務(wù)設(shè)施建筑規(guī)模占比可以提高至30%，其中可以建設(shè)建筑規(guī)模不超過15%的商業(yè)、餐飲、宿舍，用地性質(zhì)仍按主導(dǎo)用地性質(zhì)管理。

經(jīng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)籌確定具體位置及規(guī)模后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)兼容（不超過控規(guī)地上建筑總規(guī)模15%，新型產(chǎn)業(yè)用地可按要求提高至30%）的配套設(shè)施相對(duì)應(yīng)的用地面積或者建筑面積可集中在一個(gè)或幾個(gè)地塊，統(tǒng)一建設(shè)，嚴(yán)禁建設(shè)商品住宅。

（四）允許公服設(shè)施和產(chǎn)業(yè)用地按需確定規(guī)劃指標(biāo)

在不超過基準(zhǔn)容積率且征得相關(guān)管理部門同意的前提下，現(xiàn)狀公共管理與公共服務(wù)設(shè)施及社區(qū)公益性設(shè)施（社區(qū)商業(yè)除外）進(jìn)行改造，允許其容積率在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上適當(dāng)提高。

在不超過基準(zhǔn)容積率前提下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)允許按需確定各類產(chǎn)業(yè)用地容積率、建筑密度和建筑高度；生產(chǎn)類新型產(chǎn)業(yè)用地容積率原則上不大于2.5，通用類新型產(chǎn)業(yè)用地容積率原則上不大于3.0。在園區(qū)整體綠地率不小于20%前提下，可統(tǒng)籌確定具體產(chǎn)業(yè)用地的綠地率。

四、優(yōu)化土地利用政策

（五）允許有條件的土地用途變更

在符合國(guó)土空間規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下，支持土地使用權(quán)人按照規(guī)劃用途（商品住宅除外）實(shí)施建設(shè)和改造，按控制性詳細(xì)規(guī)劃重新核定規(guī)劃條件，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)后可以協(xié)議方式辦理相關(guān)用地手續(xù)，法律法規(guī)、原劃撥決定書及原土地出讓合同有明確約定需要收回的除外。符合建設(shè)用地過渡期政策條件的，可適用建設(shè)用地過渡期政策。

土地用途變更的，新用途土地使用年限按原用地剩余年限確定，經(jīng)評(píng)估涉及調(diào)整土地價(jià)款的，依法補(bǔ)繳相關(guān)土地價(jià)款，允許通過縮短新用途使用年限的方式降低或折抵需補(bǔ)繳的土地價(jià)款。

（六）鼓勵(lì)適用建設(shè)用地過渡期政策

利用具有合法手續(xù)的存量土地、房產(chǎn)資源，發(fā)展國(guó)家政策文件明確支持的創(chuàng)客空間、文化創(chuàng)意、科技服務(wù)業(yè)、養(yǎng)老、流通、服務(wù)、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、線上線下商貿(mào)、互聯(lián)網(wǎng)＋等產(chǎn)業(yè)的，在不改變用地主體和規(guī)劃條件的前提下，經(jīng)行業(yè)主管部門提供項(xiàng)目符合條件的證明文件后，可適用最高在5年內(nèi)不改變?cè)恋赜猛竞屯恋貦?quán)利類型的建設(shè)用地過渡期政策。

（七）不增收土地價(jià)款

符合以下情形的，不再增收土地價(jià)款：

• 1．不改變用途前提下提高自有工業(yè)用地容積率、建筑密度；

• 2．提高自有工業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地容積率、建筑密度用于物流設(shè)施或提供物流服務(wù)；
  

• 3．利用自有土地建設(shè)停車設(shè)施；

• 4．在不改變用地性質(zhì)、不減少停車泊位的前提下，新建社會(huì)停車設(shè)施用地可配建面積不超過20%用地面積比例的附屬商業(yè)建筑，附屬商業(yè)部分不收取土地價(jià)款，但不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓；

• 5．對(duì)新建建筑充分利用地下空間，超過停車配建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)地下停車設(shè)施，并作為公共停車場(chǎng)向社會(huì)開放的超配部分，符合規(guī)劃的，可不計(jì)收土地價(jià)款；

• 6．在既有住宅小區(qū)內(nèi)增加停車設(shè)施；

• 7．利用閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房和倉(cāng)儲(chǔ)（三類用地除外）、科研教育等非居住存量房屋改造建設(shè)保障性租賃住房；

• 8．利用自有土地建設(shè)保障性租賃住房；

• 9．利用自有土地地表6米以下或地下二層以下空間開發(fā)建設(shè)；

• 10．因兼容增加社區(qū)公益性設(shè)施、公用設(shè)施、道路與交通設(shè)施等公益用途的。

（八）鼓勵(lì)公共要素供給

通過移交部分土地或者建筑面積的方式，無償提供公共空間、公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施、市政設(shè)施等公共要素的，在符合規(guī)劃原則的前提下，可適用以下政策：

• 1．原地塊為經(jīng)營(yíng)性用途的，可按照等價(jià)原則提高剩余地塊容積率或者增加原地塊的建筑面積；

• 2．原地塊為劃撥土地的，可按照等價(jià)原則，以提供公共要素部分的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)折抵新增經(jīng)營(yíng)性用途部分的土地價(jià)款。

（九）鼓勵(lì)零散用地集中開發(fā)

對(duì)存量土地房產(chǎn)，鼓勵(lì)市場(chǎng)主體收購(gòu)相鄰地塊集中改造開發(fā)，登記部門可根據(jù)申請(qǐng)，依法依規(guī)將分散的土地合并登記。涉及單宗土地面積不超過3畝且累計(jì)土地面積不超過改造開發(fā)項(xiàng)目總面積10%的邊角地、夾心地、插花地等難以獨(dú)立開發(fā)的零星土地，可以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)后一并進(jìn)行改造開發(fā)。

（十）鼓勵(lì)利用地下空間建設(shè)

土地使用權(quán)人利用自有用地地下空間進(jìn)行建設(shè)的，經(jīng)營(yíng)性用途或其他擬有償使用用途涉及收取土地價(jià)款的：

• 1．地下一層、二層分別按地表出讓評(píng)估價(jià)款的一定比例收�。旱叵乱粚�，按地表建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的50%收��；地下二層，按地下一層出讓價(jià)款的50%收取。

• 2．地下一層、二層建設(shè)停車設(shè)施的，均按不低于地表出讓評(píng)估價(jià)款的0.75%收取。

（十一）支持轉(zhuǎn)讓出租和退出

支持具備獨(dú)立開發(fā)條件的節(jié)余用地分割轉(zhuǎn)讓。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，對(duì)未完成開發(fā)投資總額25%的，實(shí)施預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度；涉及抵押的，可“帶押過戶”。通過出租方式盤活利用，涉及劃撥土地的，按租金的10%上繳土地收益。上述行為均可參照我市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)平臺(tái)發(fā)揮市場(chǎng)主體優(yōu)勢(shì)，探索市場(chǎng)化回購(gòu)和退出路徑。工業(yè)用地的收購(gòu)價(jià)格由政府和企業(yè)協(xié)商確定，可在原出讓價(jià)格基礎(chǔ)上，增加適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)成本和管理費(fèi)用，原則上不高于上一年度區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地平均價(jià)格。

（十二）支持異地置換

工業(yè)項(xiàng)目、流通業(yè)項(xiàng)目、商品批發(fā)市場(chǎng)等需要搬遷的，政府收回原國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)后，經(jīng)批準(zhǔn)可按照價(jià)值相當(dāng)?shù)脑瓌t采取協(xié)議出讓方式安排原用途用地。其中工業(yè)用地安排原則上向園區(qū)內(nèi)集中。

五、其他事項(xiàng)

（十三）產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目性質(zhì)認(rèn)定

落實(shí)產(chǎn)業(yè)用地政策時(shí)，對(duì)相關(guān)項(xiàng)目是否屬于國(guó)家支持發(fā)展產(chǎn)業(yè)難以確認(rèn)的，由區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門對(duì)項(xiàng)目性質(zhì)予以認(rèn)定。區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門能夠就上述事項(xiàng)提供文件依據(jù)的，區(qū)規(guī)劃資源管理部門依據(jù)文件，按相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地政策執(zhí)行；區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門不能就上述事項(xiàng)提供相應(yīng)文件依據(jù)的，區(qū)規(guī)劃資源管理部門可在與區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門協(xié)商達(dá)成共識(shí)的基礎(chǔ)上，共同提出對(duì)項(xiàng)目用地適用政策的建議，報(bào)請(qǐng)區(qū)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

（十四）土地供應(yīng)方式和土地價(jià)款繳納

土地供應(yīng)方式和土地價(jià)款繳納一般按以下方式辦理：

• 1.原劃撥土地，改造開發(fā)后用途仍符合《劃撥用地目錄》的，可繼續(xù)按劃撥方式使用；申請(qǐng)辦理有償使用手續(xù)的，可采取協(xié)議方式辦理用地手續(xù)，補(bǔ)繳相應(yīng)的土地價(jià)款。改造開發(fā)后用途不符合《劃撥用地目錄》的，可采取協(xié)議方式辦理用地手續(xù)，補(bǔ)繳相應(yīng)的土地價(jià)款。

• 2.原出讓土地，改造開發(fā)后，不改變土地用途且不增加建筑面積的可不再辦理用地手續(xù)；改造開發(fā)后，增加商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營(yíng)性用途建筑規(guī)模的，補(bǔ)繳相應(yīng)的土地價(jià)款。

（十五）加強(qiáng)共同監(jiān)管

各區(qū)人民政府、產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機(jī)構(gòu)作為存量土地房產(chǎn)盤活的責(zé)任主體，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的全鏈條監(jiān)管和安全監(jiān)管，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)違約行為依法進(jìn)行處置。區(qū)規(guī)劃資源部門做好政策的宣傳和實(shí)施，建立盤活項(xiàng)目臺(tái)賬，及時(shí)匯總報(bào)送盤活案例，按職責(zé)做好規(guī)劃土地監(jiān)管；區(qū)行業(yè)主管部門、職能部門依職責(zé)對(duì)項(xiàng)目開展建設(shè)用地全鏈條監(jiān)管，參與違法違規(guī)行為會(huì)商處置工作。

（十六）容錯(cuò)免責(zé)

對(duì)于嚴(yán)格按照文件執(zhí)行，但在履行職責(zé)過程中由于難以預(yù)見等客觀因素出現(xiàn)失誤或錯(cuò)誤的，可容錯(cuò)免責(zé)。

本文件自印發(fā)之日起試行，試行兩年。

2023年8月8日

附件：建設(shè)用地過渡期文件政策摘編

房友一定要讀懂一個(gè)核心要素，天津樓市目前推進(jìn)銷售的目的不是為了升量提價(jià)，所以房?jī)r(jià)上行的可能性不強(qiáng)，因?yàn)橥苿?dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必要條件是貨幣的流動(dòng)性。從而可以判斷，階段性從購(gòu)房首付，利率，抵押，按揭，都會(huì)有新的小窗口促進(jìn)貨幣流動(dòng)。????????

未來的日子，他們只想看到大家在買賣之間博弈且有收獲，所以”小窗口“就是變相放水的一步。我前幾天已經(jīng)更新過一次二手房”小窗口“的操作流程了。大家可以回顧。畢竟我們可是月薪人均8000元城中村??????

周末愉悅～