樓盤報(bào)告|熱點(diǎn)分析| 區(qū)域板塊 | 土地市場(chǎng)

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房貸利率“站在高崗上”的購(gòu)房者，即將迎來(lái)重大利好。

8月1日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局召開(kāi)2023年下半年工作會(huì)議。

會(huì)議的重要性不言而喻，將為下半年整個(gè)金融政策定調(diào)。

和房地產(chǎn)有關(guān)核心內(nèi)容有：

歸納起來(lái)這么幾條：

第一，在房企端，對(duì)房企的保交樓要加大支持，保持行業(yè)平穩(wěn)有序。

第二，加大對(duì)住房租賃、城中村改造、保障房金融支持力度。

第三，因城施策精準(zhǔn)石室差別化住房信貸政策，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行。

第四，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

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可以看出，央媽的不少政策，和住建部是有所呼應(yīng)的。

本周，房地產(chǎn)熱點(diǎn)新聞不少。

其中，住建部部長(zhǎng)表態(tài)推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，目的就在于“精準(zhǔn)差別化信貸”，對(duì)部分優(yōu)質(zhì)客戶降低首付和利率。

這條新聞，我們也做了解讀。點(diǎn)擊→

此前我們就講到，“認(rèn)房不認(rèn)貸”并不是住建部表態(tài)就能落地，還要看銀行的執(zhí)行力度。

想不到一周時(shí)間不到，央媽就發(fā)話，這是對(duì)此次住建部“認(rèn)房不認(rèn)貸”的呼應(yīng)。

所以，現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策，出臺(tái)的頻率和力度，可以說(shuō)都十分密集。而住建、央行各個(gè)部位之間的溝通也非常頻繁。

背后的原因是，二季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回落，各項(xiàng)數(shù)據(jù)都不好看。

想要拯救市場(chǎng)，防止過(guò)熱也要以防過(guò)冷，非常時(shí)期需要非常手段。

再結(jié)合此前“最高層會(huì)議”要求“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的表態(tài)。

不出意外，8月份，即將迎來(lái)一大波政策利好，為下半年“打強(qiáng)心針”。

最近，一線城市都在頻繁學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)“最高層會(huì)議精神”，限購(gòu)、限售、限價(jià)等調(diào)控手段在8月份很有可能迎來(lái)調(diào)整。

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天下苦“存量房貸”已久。

由于去年以來(lái)，房貸利率下降較快，目前首套房貸利率已經(jīng)來(lái)到4%的水平。

前幾年，利率較高的購(gòu)房者，利率通常在5.5%-6.2%之間，而成都又是全國(guó)房貸利率較高的城市。

總體來(lái)說(shuō)，房貸利率在同時(shí)間內(nèi)全國(guó)間相差不大，各個(gè)城市的差別主要在資金需求，房貸額度等方面。

8月1日央行會(huì)議提出，“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”，意思就是要下調(diào)存量房貸利率。

央行最早提到“存量房貸利率”下調(diào)，是7月14日國(guó)務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會(huì)上。

7月份央行表態(tài)：支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。

首先，由于商業(yè)銀行和借款人之間是合同關(guān)系，只能建議和鼓勵(lì)變更合同約定，降低利率。

其次，如果不變降低利率，可以新發(fā)貸款置換原來(lái)貸款。

什么意思？

比如，此前的貸款利率是6%，現(xiàn)在新借一筆4%貸款還前一筆貸款，以此“借新還舊”。

銀行不同意怎么辦？

如果同意貸款人找其它銀行來(lái)做，這就叫“轉(zhuǎn)按揭”。

原貸款銀行就有壓力了，雖然降低利率損失的利息很心痛，但眼看客戶跑到其它銀行“轉(zhuǎn)按揭”，一般還是會(huì)同意降低利率。

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那么，“轉(zhuǎn)按揭”的難點(diǎn)在哪里？

政策層面來(lái)看，為了避免銀行之間“廝殺”，以及其它原因，轉(zhuǎn)按揭長(zhǎng)期以來(lái)不被允許。

只是在2008年市場(chǎng)最難，最需要救市的時(shí)候，曾出現(xiàn)跨行“轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)”。

重啟跨行“轉(zhuǎn)按揭”，可以增加貸款人的話語(yǔ)權(quán)。

事實(shí)上，“轉(zhuǎn)按揭”在金融業(yè)發(fā)達(dá)的我國(guó)香港金融市場(chǎng)是被允許的，銀行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也十分激烈。

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道稱，香港金管局總裁余偉文表示，如果市場(chǎng)利率低了，或者其他銀行利率比較低，客戶貸款可以從A銀行轉(zhuǎn)到B銀行。

余偉文還舉了一個(gè)例，“比如在恒生銀行的按揭500萬(wàn)元，年利率5%，但若市場(chǎng)利率降至3%，如果恒生銀行不把我的利率降為3%，我就走了，為了留住客戶，恒生銀行是可以改利率的?！?/p>

回到2008年，央行曾發(fā)布通知，將房貸利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率0.7倍。一些中小銀行率先推出七折利率，并通過(guò)跨行“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)來(lái)?yè)寠Z存量用戶。

不過(guò)，這項(xiàng)業(yè)務(wù)很快被叫停。

被叫停的原因，央行表示，“轉(zhuǎn)按揭”一度成了炒房投機(jī)工具，獲得資金后購(gòu)買多套住房或進(jìn)入股市，從而加劇了樓市和股市的泡沫。

跨行“轉(zhuǎn)按揭”因此沉寂多年。

因此，接下來(lái)降房貸利率的“轉(zhuǎn)按揭”極有可能會(huì)在央行指導(dǎo)下，在銀行內(nèi)部展開(kāi)，而并非跨行進(jìn)行。

一方面，存量房貸有降低利率的需要；另一方面，不能讓“轉(zhuǎn)按揭”低成本炒房“死灰復(fù)燃”。

04

事實(shí)上，最近好多購(gòu)房者都表示接到了“辦理轉(zhuǎn)按揭”的電話。

一般是“小貸公司”“金融公司”來(lái)電表示，可以操作“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)，但是有一定手續(xù)費(fèi)，一般在1%-3%費(fèi)用不等。

知情人士透露，這類“轉(zhuǎn)按揭”處于灰色地帶，一般有兩種操作手段。

一是，銀行內(nèi)部有這樣的政策或者額度，關(guān)系較好的“小貸公司”能拿到這樣的業(yè)務(wù)，掙到一定的服務(wù)費(fèi)。

二是，部分“小貸公司”，通過(guò)過(guò)橋資金，先幫貸款人提前還貸，然后再“新貸一筆”，這樣就可以享受最新的“低利率”。

無(wú)論那種情況，貸款人都需要支付一定的手續(xù)費(fèi)。

不過(guò)，對(duì)于“站在高崗”上的貸款人來(lái)說(shuō)，如果息差已經(jīng)達(dá)到了2%，手續(xù)費(fèi)相當(dāng)于一年息差，也會(huì)認(rèn)為“劃算”。

上述業(yè)務(wù)本屬于“灰色地帶”，也不是所有銀行能操作，接觸小貸中介時(shí)還需警惕風(fēng)險(xiǎn)。

隨著央媽喊話，將“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”，未來(lái)的“轉(zhuǎn)按揭”極有可能在銀行內(nèi)部合法展開(kāi)，“高利率房貸”將迎來(lái)曙光。

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