自從7月14日央行發(fā)聲”支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款“以來(lái)，商業(yè)銀行便被推上峰尖浪口之上。

存量房貸利率是否下調(diào)，自然也成為近日全網(wǎng)熱議的焦點(diǎn)。

作為已經(jīng)購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，當(dāng)然樂(lè)見(jiàn)存量房貸利率下調(diào)，因?yàn)檫@是實(shí)實(shí)在在的受惠。舉個(gè)例子，按揭貸款1000萬(wàn)的房子，按照原來(lái)的年化5.6%房貸利率來(lái)計(jì)算，一年的房貸利息就是56萬(wàn)，平攤到每個(gè)月，則需支付46667元的按揭利息。

而如果存量房貸利率下調(diào)到目前的首套房貸利率年化4.3%上，則一年的房貸利息就是43萬(wàn)，每月需支付的按揭利息就只有35833元。與原來(lái)的貸款利率相比，貸款利息足足少了近11000元/月。

對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，下調(diào)存量房貸利率，自然是不愿意的。疊加央行發(fā)聲，僅僅只是支持和鼓勵(lì)，并不是政策（當(dāng)然不具有強(qiáng)制性），因此，借款人來(lái)和銀行自主協(xié)商，下調(diào)存量房貸利率，可以說(shuō)難上加難。

當(dāng)然也有銀行頂不住借款人提前還貸的壓力，想下調(diào)存量房貸利率，以挽留失去的按揭客戶，但是這樣的銀行少之又少。

比如昨日（7月21日）據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，常州市有部分銀行同意下調(diào)存量房貸利率。但是這個(gè)消息一發(fā)布后，新浪財(cái)經(jīng)記者就發(fā)文稱“從常州市多家銀行了解到，目前未收到通知下調(diào)存量房貸利率”。

由此可見(jiàn)，銀行想下調(diào)存量房貸利率也是壓力很大的。

那么，存量房貸利率是否下調(diào)，筆者個(gè)人認(rèn)為，可能需要綜合評(píng)估整個(gè)銀行體系在房地產(chǎn)行業(yè)的不良債務(wù)到底有多少？銀行流動(dòng)性資金能否支付銀行流動(dòng)性支出？等等。只有在綜合評(píng)估這些后，不至于導(dǎo)致系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)才有可能做出選擇。

存量房貸利率能否下調(diào)，原因不是銀行不肯松口到嘴的肥肉，而是要避免系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

我們以中國(guó)恒大作為例子來(lái)說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題吧。

根據(jù)7月17日中國(guó)恒大公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，中國(guó)恒大總負(fù)債24374.1億元，其中借款6123.9億元，應(yīng)付貿(mào)易賬款及其它應(yīng)付款項(xiàng)10022.6億元（含應(yīng)付工程材料款5961.6億元），其它負(fù)債1017.4億元。

而根據(jù)中國(guó)恒大2022年年報(bào)顯示，中國(guó)恒大資產(chǎn)合計(jì)18400億元。

很明顯，中國(guó)恒大已經(jīng)到了資不抵債的地步了，凈資產(chǎn)為-5974.1元。我們假設(shè)中國(guó)恒大破產(chǎn)清算，那么，這18400億元的資產(chǎn)怎么分呢？按照我國(guó)破產(chǎn)法律法規(guī)，償還債務(wù)的先后順序?yàn)椋?/p>

1、破產(chǎn)費(fèi)用。

2、消費(fèi)購(gòu)房債權(quán)。根據(jù)中國(guó)恒大2022年報(bào)顯示，合約負(fù)債為7210.2億元。這個(gè)合約負(fù)債即購(gòu)房款，是需要專款專用于工程建設(shè)保交樓的。

3、建設(shè)工程債權(quán)。根據(jù)中國(guó)恒大2022年報(bào)顯示為5961.6億元。

4、擔(dān)保債權(quán)。主要為銀行借款。

5、稅費(fèi)、員工工資、其它普通債權(quán)等。

也就是說(shuō)，在中國(guó)恒大土地全部能變現(xiàn)的前提下，在假設(shè)上述數(shù)據(jù)為真，且不考慮破產(chǎn)費(fèi)用的情況下，中國(guó)恒大資產(chǎn)18400億元，剔除消費(fèi)購(gòu)房債權(quán)7210.2億元和建設(shè)工程債權(quán)5961.6億元，剩下能用于償還銀行債務(wù)的金額為5228.2億元（18400億-7210.2億-5961.6億）。

而中國(guó)恒大借款為6123.9億元！

因此，銀行考慮是否下調(diào)存量房貸利率，可能就需要考慮能否導(dǎo)致系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)了。

筆者個(gè)人認(rèn)為，存量房貸利率如果下調(diào)，最有可能的下調(diào)是分類下調(diào)，而不是全盤下調(diào)。比如對(duì)剛需、改善客戶的存量房貸利率進(jìn)行下調(diào)等等，而對(duì)投資炒房客，還是按照原來(lái)存量房貸利率計(jì)息。

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