樓盤(pán)報(bào)告|熱點(diǎn)分析| 區(qū)域板塊 | 土地市場(chǎng)

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買(mǎi)房的坎“千千萬(wàn)”，面前的坑“萬(wàn)萬(wàn)千”。

最近，有業(yè)主反映，購(gòu)買(mǎi)的“金融街融府”樓盤(pán)存在不少問(wèn)題。其中最大的問(wèn)題是，一樓業(yè)主毫無(wú)顧忌侵占小區(qū)綠化，屢禁不止，越演越烈。

▲來(lái)源“澎湃新聞”

對(duì)于小區(qū)一樓侵占“綠化”這類(lèi)維權(quán)，最近幾年較為典型。

究其原因是開(kāi)發(fā)商為了提升利潤(rùn)，把一樓的綠地作為私家花園“推銷(xiāo)”給業(yè)主。而按照建筑規(guī)劃，絕大部分小區(qū)一樓綠地屬于全體業(yè)主所有，矛盾就此引發(fā)。

據(jù)了解，金融街融府一樓業(yè)主違規(guī)私占綠化問(wèn)題，執(zhí)法部門(mén)已經(jīng)做出相關(guān)認(rèn)定。可是這類(lèi)“維權(quán)”難就難在，認(rèn)定違規(guī)容易，要處理起來(lái)，卻非常困難。

01

首先，簡(jiǎn)單介紹下，“金融街”不是一條街，是一家開(kāi)發(fā)商。

金融街最早成立，的確是因?yàn)楸本┏谴竺ΧΦ哪菞l“金融街”。因?yàn)椤拔业某晒梢詮?fù)制”，所以有了“金融街”這家公司。

▲來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

就“金融街”這三個(gè)字，對(duì)于各地招商引資來(lái)說(shuō)，就有足夠吸引力�？梢韵胂笠幌拢搿敖鹑诮帧�，未來(lái)就可以打造成“金融城”“金融中心”“金融CBD”，潛力無(wú)限。

不過(guò)，金融街走出北京后，實(shí)際成功讓市場(chǎng)有記憶度的“金融街”寥寥無(wú)幾。

隨著，房地產(chǎn)盛宴散去，金融街更是陷入危機(jī)。

金融街長(zhǎng)期以來(lái)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的存在感比較弱，近年來(lái)更是陷入連年虧損。

2022年，金融街營(yíng)收205億，同比減少15.11%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)-3.48億元，同比減少178.19%。

2022年的虧損在今年一季度持續(xù)，并有擴(kuò)大，進(jìn)一步失速的危險(xiǎn)。

今年一季度，在全國(guó)樓市“回暖飄紅”的行情下，“虧損”仍然是金融街一季度財(cái)報(bào)主基調(diào)。

財(cái)報(bào)顯示，金融街一季度歸屬上市公司凈利潤(rùn)為-2.1億，去年該項(xiàng)利潤(rùn)還是正的9.3億。歸屬上市公司扣非后的凈利潤(rùn)為-2.2億，去年該項(xiàng)為正的1.5億，同比下滑250%。

02

金融街為何持續(xù)虧損？

可能有人說(shuō)，做產(chǎn)業(yè)前期投入大，容易虧損，特別是這三年口罩影響，實(shí)體太難。

其實(shí)，金融街仍然是家標(biāo)準(zhǔn)的“房地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)商，蓋樓賣(mài)住宅，仍然是主業(yè)。

就拿成都市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，金融街從2017年進(jìn)入，至今已經(jīng)6年。

金融街并沒(méi)有為成都帶來(lái)亮眼的“產(chǎn)業(yè)”，而是建了兩個(gè)住宅，一是位于成華區(qū)龍?zhí)端碌摹敖鹑诮秩诟�，另一個(gè)是位于新津的“金融街金悅府”。

好巧不巧，這兩個(gè)項(xiàng)目都在維權(quán)。

至今，維權(quán)最多的就是前面提到“一樓侵占綠地”事情。

這類(lèi)維權(quán)，當(dāng)然不僅發(fā)生在“金融街”一家開(kāi)發(fā)商身上，這些年較為普遍，具有典型意義。

03

一樓侵占綠地的糾紛，為何難以解決？

首先是如何“認(rèn)定”的問(wèn)題。

從業(yè)主反饋和成華區(qū)執(zhí)法部門(mén)的回復(fù)來(lái)看，去年6月，金融街融府已經(jīng)有20戶(hù)業(yè)主因?yàn)樯嫦舆`建被立案調(diào)查。

并且成華區(qū)綜合行政執(zhí)法局也向違建業(yè)主出具了《責(zé)令限期整改通知書(shū)》，責(zé)令違法違建業(yè)主 7 日內(nèi)自行拆除違法建設(shè)。

不過(guò)，效果并不明顯，問(wèn)題仍未解決。

時(shí)間過(guò)去了一年，到今年6月，違建仍然未得到解決。

這類(lèi)違建認(rèn)定不難，但是一旦建成后，拆除就很麻煩。

04

金融街融府“違建”拆除難，但“一樓業(yè)主也覺(jué)得自己很冤”。

根據(jù)一樓業(yè)主反饋，當(dāng)初是花了大價(jià)錢(qián)買(mǎi)一樓，比標(biāo)準(zhǔn)層要貴上近百萬(wàn)，就是因?yàn)橛谢▓@。

如果不是花園，一樓本身比標(biāo)準(zhǔn)層還應(yīng)該更便宜。

從價(jià)格表來(lái)看，金融街融府127平米戶(hù)型，一樓比標(biāo)準(zhǔn)樓層貴了大約80多萬(wàn)。但這還沒(méi)有完，根據(jù)成都商報(bào)房產(chǎn)發(fā)布的調(diào)查顯示，當(dāng)時(shí)買(mǎi)一樓還需要購(gòu)買(mǎi)2-3個(gè)車(chē)位（15萬(wàn)/個(gè)）。

▲來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

加在一起，買(mǎi)一樓的代價(jià)貴了近百萬(wàn)。

一樓貴的原因是，贈(zèng)送了相同面積的負(fù)一樓，另外贈(zèng)送超大花園。

根據(jù)成都商報(bào)房產(chǎn)發(fā)布的調(diào)查，一樓住戶(hù)將含有90-200平米不等的戶(hù)外花園，并且花園是計(jì)算在總價(jià)內(nèi)的。

隨著業(yè)主的維權(quán)，開(kāi)發(fā)商不再提贈(zèng)送花園。

有業(yè)主表示，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把“贈(zèng)送花園”宣傳中刪除，不過(guò)在網(wǎng)絡(luò)上仍然可以找到部分宣傳“一樓帶花園”的廣告。

▲來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

往往這樣的維權(quán)是最難解決的，物業(yè)雖然是開(kāi)發(fā)商“自己”的物業(yè)，但是從法律關(guān)系上來(lái)講，又是不同的主體，分別為兩家公司。

業(yè)主想要找物業(yè)維權(quán)并沒(méi)有法律依據(jù)，有部分業(yè)主表示，目前正在收集證據(jù)準(zhǔn)備起訴開(kāi)發(fā)商“金融街”，訴訟理由為虛假宣傳。

05

不過(guò)，要起訴開(kāi)發(fā)商“虛假宣傳”并非易事。

開(kāi)發(fā)商往往在簽訂合同時(shí)，已經(jīng)讓律師考慮到了若干法律風(fēng)險(xiǎn)，口頭傳達(dá)的“贈(zèng)送花園”，收益證據(jù)不容易。

2022年12月8日，四川電視臺(tái)曾報(bào)道“金融街融府維權(quán)”一事。

畫(huà)面顯示，有一樓業(yè)主對(duì)四川電視臺(tái)記者稱(chēng)，“這是我們買(mǎi)的，我們比樓上房子的價(jià)錢(qián)要高出100多萬(wàn)�！辈贿^(guò)，業(yè)主當(dāng)場(chǎng)聯(lián)系開(kāi)發(fā)商時(shí)，電話(huà)卻沒(méi)能撥通。

與此同時(shí)，有一樓業(yè)主向四川電視臺(tái)記者出示了購(gòu)房合同，合同上寫(xiě)到：“如因法律法規(guī)及政府相關(guān)部門(mén)要求，上述毗鄰空間的專(zhuān)屬使用權(quán)受限或取消的，乙方同意甲方不承擔(dān)任何違約或賠償責(zé)任�！�

該業(yè)主表示，簽合同時(shí)沒(méi)有注意到這一條款的存在。

澎湃新聞等主流媒體也關(guān)注了此事，不過(guò)澎湃記者也始終聯(lián)系不上金融街融府相關(guān)負(fù)責(zé)人。

無(wú)獨(dú)有偶，金融街在成都的另一項(xiàng)目，位于新津的金融街金悅府，也同樣因?yàn)橐粯蔷G地被侵占，遭到業(yè)主投訴。

從維權(quán)情況來(lái)看，金融街金融悅也有20戶(hù)涉嫌違建業(yè)主，被綜合執(zhí)法局下達(dá)了《整改通知書(shū)》，并要求物業(yè)隨時(shí)做好違建的巡查。

06

近日，金融街又有新品上市。

位于春熙路商圈“暑襪街”的金融街融御，本來(lái)是2017年金融街入蓉首個(gè)項(xiàng)目，但由于超高層以及產(chǎn)業(yè)要求等，該項(xiàng)目時(shí)隔6年才姍姍來(lái)遲。

項(xiàng)目占地僅7.5畝，容積率高達(dá)10.0，將建47層的超高層建筑。

其中，住宅部分將以躍層面市，部分挑空，以清水出售，再次主打“贈(zèng)送面積”，以提升性?xún)r(jià)比。

金融街在入蓉6年，在經(jīng)歷了成華、新津唯二兩個(gè)項(xiàng)目的維權(quán)之痛后，暑襪街項(xiàng)目將迎來(lái)什么樣的市場(chǎng)反響，將拭目以待。

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