合景求生欲好強！

合景能扛過去嗎？

合景泰富撐住啊！

這是過去半年多來的不同時點，持有合景泰富股票的散戶們的發(fā)聲。

自2021年下半年以來，不斷有房企被暴違約，但合景泰富一直堅持公開債兌付，保持著零違約記錄。

并且，于2023年初，合景泰富還成功發(fā)行了由中債增全額擔(dān)保的7億元中票，這是“示范性房企”才有的待遇。

然而，殊途同歸。

5月14日晚，合景泰富集團（01813.HK）公告稱，在一筆優(yōu)先票據(jù)的強制贖回日，未能按期兌付1.19億美元本息，構(gòu)成違約，并觸發(fā)交叉違約，決定主動對境外債進行全面重組。

歷經(jīng)美元債打包展期、積極出售資產(chǎn)、去年零拿地、折價配股融資等一系列努力后，合景泰富熬過了2022年，但是沒能熬過銷售持續(xù)下滑的2023。

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融資凈流出，銷售滑坡

示范性房企也沒能扛住

據(jù)財聯(lián)社消息，5月17日17時，合景泰富召開了離岸債券持有人電話會議，討論成立小組進行重組談判。在5月14日晚間發(fā)布的公告中，合景泰富表示已聘請了法律顧問，正在選聘財務(wù)顧問。

信用是房企在金融機構(gòu)和資本市場發(fā)債融資的前提。從此前暴雷的民營房企身上可以看到，房企一旦宣告違約，就等于幾乎喪失了新增融資的權(quán)利，如果有商票和理財，則更會一地雞毛。

并且，推進債務(wù)重組過程艱難且漫長，即便債務(wù)重組成功，也只是獲得喘息之機，仍要減債、降杠桿、出售資產(chǎn)或引入戰(zhàn)投，謀求回歸正常發(fā)展軌道。

這一點，在華夏幸福、富力集團、融創(chuàng)中國等身上就有體現(xiàn)。一邊執(zhí)行重組方案，一邊要努力恢復(fù)銷售，然而談何容易。沒暴雷的民企尚且銷售艱難，一暴雷銷售更會急轉(zhuǎn)直下。

在5月14日的公告中，合景泰富解釋，集團一直依賴內(nèi)部現(xiàn)金資源及從境內(nèi)匯出現(xiàn)金以履行境外付款義務(wù)，但為保在建物業(yè)竣工，絕大部分現(xiàn)金被嚴(yán)格預(yù)售監(jiān)管，致償債持續(xù)受壓。

當(dāng)然這是原因之一。但最根本的還是外部“輸血”和內(nèi)生“造血”的雙重持續(xù)下滑。

據(jù)年報數(shù)據(jù)，截至2022年底，合景泰富的有息負(fù)債合計約754億元，其中一年到期合計約222.5億元；而賬面現(xiàn)金約為103.4億元，不受限資金低至約33.6億元，短債償還壓力明顯。

同時，2022年合景泰富的籌資性現(xiàn)金流約為-128.3億，流出比流入多，意味著債務(wù)處于凈償還狀態(tài)，外部融資失血。

從內(nèi)部造血來看，和大部分民營房企一樣，自去年開始出現(xiàn)了大滑坡。2022年合景泰富預(yù)售額508.6億元，同比下降51%；今年1-4月預(yù)售額同比去年（174億）下滑14%。出險后，預(yù)計全年銷售不容樂觀。

02

房企沒有銷售，一切為零

居民收入低沒信心，不敢花大錢

苦撐的不僅是合景泰富，還有多家民營房企及混合所有制企業(yè)，如中駿集團、雅居樂、寶龍地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團、新城控股、金地集團，甚至包括碧桂園。

更多的已出險民營房企，如恒大、奧園、正榮、龍光、世茂、中梁、旭輝、花樣年等，還在努力推進重組方案的落地。

而從目前的房地產(chǎn)市場看，4月樓市復(fù)蘇進程遇阻。據(jù)克而瑞監(jiān)測，4月重點30城新房成交面積環(huán)比下降27%；17個重點城市二手房成交面積環(huán)比下降17%。

5月11日央行發(fā)布的4月社融和信貸數(shù)據(jù)也印證了地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)弱。4月，與購房按揭貸款緊密相關(guān)的居民中長期貸款減少了1156億元。

另外，房企間的分化在快速拉大。

銷售方面看，由于民營房企暴雷持續(xù)，購房者擔(dān)憂交付安全性，購房依然偏好央國企。據(jù)中指院統(tǒng)計，1-4月，TOP50房企中，央國企銷售額、銷售面積同比平均增長95%、86.2%，而民企銷售額、銷售面積同比平均降低14.3%、9.3%，銷售顯著分化。

融資方面看，同樣持續(xù)分化。據(jù)財聯(lián)社不完全統(tǒng)計，“三支箭”以來，僅有部分房企收獲利好，12家房企成功發(fā)行中債增擔(dān)保債券，合計規(guī)模約239億元，部分房企遲遲未能發(fā)出；

另外，據(jù)樂居財經(jīng)報道，由于八成以上的地產(chǎn)股處于破凈狀態(tài)，增發(fā)即是“割肉”，因此至今只有部分房企獲得了定增紅利，股權(quán)融資冷場，尚未形成真正的資金支持。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從供給側(cè)支持房企融資，還需要加強落地性。更為重要的是，需求端政策要發(fā)力，讓房企恢復(fù)自我造血能力，才能從根本上解決民營房企持續(xù)暴雷問題，提振行業(yè)信心，推動房地產(chǎn)市場走向健康平穩(wěn)。

而讓樓市變暖，不僅僅要考慮從支持剛需和改善性購房需求的核心政策入手，也要改善居民預(yù)期，對未來收入增長有信心，才會進行大宗消費，包括買房。

面對大面積交叉違約風(fēng)險，合景泰富在全力自救，近期又將上海的6個項目100%股權(quán)（涉及4幅地塊）出售給中國平安，對價約7.5億元。

“合景泰富能撐到現(xiàn)在，已經(jīng)很不容易。但面對擠兌，房企的流動性危機是無法靠自己解決的。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。